קליקת הנדל"ן – כשרוצים לעשות נדל"ן באחריות, מגיעים לכאן. 300,000+ חברים כבר גילו את זה. 2,000+ משקיעים ורוכשים קיבלו ליווי אישי מהצוות שלנו. ליווינו אלפי לקוחות במשכנתאות פיננסים וזכאים לדיור. רוצים לעשות את זה בטוח? ← צרו קשר עכשיו
עודכן לאחרונה: 04/02/2026
בקצרה
נתון של 84 אלף דירות לא מכורות נשמע מטורף, אבל האמת שונה. רק כ-15-16 אלף דירות באמת מוכנות לאכלוס, כ-17% מהמלאי הכולל. כ-68 אלף דירות נמצאות בבנייה או על הנייר. מאז עליית הריבית באפריל 2022, המלאי גדל בממוצע 1.5% בחודש. הלמ״ס לא כוללת דירות תמורה בפינוי-בינוי במלאי הלא מכור. 300,000 חברים בקליקת הנדל״ן עוקבים אחר השוק.
אתם בטח שמעתם את הכותרות: "שיא היסטורי – 84 אלף דירות חדשות לא מכורות!"
זה נשמע מטורף. כאילו יש ים של דירות ריקות, מפתחות על השולחן, ואף אחד לא קונה. אבל רגע, זה לא בדיוק ככה.
כדי להבין מה באמת קורה בשוק הנדל"ן, צריך לעצור רגע, לפרק את המספר הזה – ולקרוא אותו נכון.
📌 עיקרי הכתבה
- רק 15-16 אלף דירות מתוך 84 אלף באמת מוכנות לאכלוס כרגע
- המלאי גדל בממוצע 1.5% בחודש מאז עליית הריבית באפריל 2022
- כ-80% מהמלאי הלא מכור כלל לא מוכן למסירה
- הלמ״ס לא כוללת דירות תמורה בפינוי-בינוי במלאי הלא מכור
- ספטמבר 2025 נרשם שיא של 83 אלף דירות לא מכורות
אז מה זה בכלל "דירה לא מכורה"?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) קוראת לזה "דירות חדשות שנותרו למכירה".
ופה מגיעה הנקודה הקריטית שרוב הכותרות מדלגות עליה:
דירה נספרת כ"לא מכורה" מהרגע שיש לה היתר בנייה. גם אם היא עדיין על הנייר, גם אם הבנייה בקושי התחילה, וגם אם הקבלן עדיין לא שיווק אותה בכלל.
במילים אחרות
קבלן שקיבל היתר לבנות 450 דירות, אבל עדיין לא התחיל לבנות ולא שיווק כלום? כל 450 הדירות האלה כבר נספרות במלאי ה"לא מכור", למרות שהן לא קיימות בפועל.
כמה דירות באמת מוכנות לאכלוס?
ופה מגיע המספר שמשנה את כל התמונה: מתוך כ‑83-84 אלף דירות "לא מכורות" – רק כ‑15,16 אלף דירות (כ‑17%,20%) באמת גמורות ומוכנות לאכלוס.
כל השאר? בבנייה. או על הנייר. או בשלבי תכנון.
מה זה אומר?
אין "ים של 84 אלף דירות פנויות". יש מקסימום 15-16 אלף דירות שבאמת מוכנות למכירה מיידית, וזה המלאי שהקבלנים לוחצים למכור כרגע (ולפעמים מציעים מבצעים מטורפים), ואם יש לכם חישובים אחרים
עם נתונים אשמח לראות ולתקן בהתאם – עברנו על עשרות מקורות.
איך הגענו לשיא של 84 אלף?
בספטמבר 2025 נרשם שיא: כ‑83 אלף דירות לא מכורות – כמעט פי שניים לעומת המלאי לפני שנתיים.
למה זה קרה?
מאז עליית הריבית באפריל 2022, המלאי גדל בממוצע של 1.5% בחודש.
רק באוקטובר 2025 היתה ירידה קלה (ל-83.5 אלף), אבל זה עדיין מלאי ענק ביחס לעבר.
ומה עם התחדשות עירונית?
טענה שחוזרת לא מעט היא: "חלק גדול מהמלאי זה דירות בפינוי-בינוי שממילא מיועדות לדיירים הקיימים, אז המספר מנופח!"
האם זה נכון?
לא. הלמ"ס הבהירה בצורה חד-משמעית: היא לא כוללת דירות תמורה (דירות שחוזרות לדיירים ותיקים) במלאי הלא מכור. הספירה כוללת רק דירות שמיועדות למכירה בשוק החופשי.
אז אמנם יש בלבול לפעמים בשטח (במיוחד בפרויקטים בשלבים מוקדמים), אבל באופן רשמי המלאי הזה הוא באמת דירות שמחפשות קונים.
אז מה באמת קורה בשוק?
בואו נסכם:
✓ יש מלאי גבוה מאוד של דירות חדשות שטרם נמכרו.
✓ זה אכן משקף עודף היצע ביחס לביקוש הנוכחי.
✗ אבל אין 84 אלף דירות גמורות וריקות שממתינות עם מפתח ביד.
החלוקה האמיתית נראית כך:
- כ-15-16 אלף דירות – באמת מוכנות לאכלוס (ועליהן יש לחץ אמיתי למכור).
- כ-68 אלף דירות – נמצאות בבנייה או על הנייר (היצע עתידי שמגיע בהדרגה).
מה זה אומר עליכם?
אם אתם קונים:
יש לחץ על קבלנים למכור דירות מוכנות, אז יש מקום למשא ומתן. אבל אל תצפו ל"הנחות מטורפות" על כל 84 אלף הדירות – רק חלק קטן באמת זמין כרגע ואם נוסיף על כך את מקורות המימון היצירתיים שנכנסו
לשוק הנדל"ן המודרני(גיוס בשוק ההון) נקבל תמונה רחבה יותר שהקבלנים כן רוצים מאוד למכור אך כרגע לפחות – לא בכל מחיר. אם אתם משקיעים:
ההבדל בין מלאי גמור למלאי עתידי הוא קריטי. השוק לא קורס, הוא מתאזן אחרי שנים של עליות חדות.
השורה התחתונה
המספר "84 אלף דירות לא מכורות" הוא נכון, אבל הפרשנות שלו חייבת להיות מדויקת. החיים עצמם לא מתנהלים לפי כותרות.
בסוף, כל אחד צריך לשאול את עצמו שאלה פשוטה: בשכונה שבה אני רוצה לגור, כמה דירות באמת מתאימות לי בגודל, בתכנון, בכיווני אוויר ובמרפסת? איך אוכל לנצל את התקופה הנדירה יחסית
על פני ציר הזמן? ישראל היא נס נדל"ני וצפויה להמשך להיות כזו להערכתי.
כן יהיו תיקוני מחיר היכן שכבר מוגזם מידי, בשאר המקומות…כמו שמחיר הקוטג' עולים
גם מחירי הנדל"ן יעלו.
יכול מאוד להיות שבמישור הארצי יש "עודף", אבל ברמה האישית שלכם – ההיצע בכלל בחוסר.
יש כותרות. ויש מציאות.
בן סולומון
מקורות
כל הנתונים בכתבה מבוססים על:
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) – מקור רשמי לנתוני מלאי דירות לא מכורות.
- משרד האוצר – נתוני הכלכלנית הראשית גלית בן-נאים (נתונים על 17% דירות מוכנות).
שאלות ותשובות
אז מה זה בכלל "דירה לא מכורה"?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) קוראת לזה " דירות חדשות שנותרו למכירה ". ופה מגיעה הנקודה הקריטית שרוב הכותרות מדלגות עליה: דירה נספרת כ"לא מכורה" מהרגע שיש לה היתר בנייה .
כמה דירות באמת מוכנות לאכלוס?
ופה מגיע המספר שמשנה את כל התמונה: מתוך כ‑83-84 אלף דירות "לא מכורות" , רק כ‑15,16 אלף דירות (כ‑17%,20%) באמת גמורות ומוכנות לאכלוס . כל השאר? בבנייה. או על הנייר. או בשלבי תכנון. מה זה אומר? אין "ים של 84 אלף דירות פנויות".
איך הגענו לשיא של 84 אלף?
בספטמבר 2025 נרשם שיא: כ‑83 אלף דירות לא מכורות , כמעט פי שניים לעומת המלאי לפני שנתיים. למה זה קרה? מאז עליית הריבית באפריל 2022, המלאי גדל בממוצע של 1.5% בחודש . רק באוקטובר 2025 היתה ירידה קלה (ל-83.5 אלף), אבל זה עדיין מלאי ענק ביחס לעבר.
ומה עם התחדשות עירונית?
טענה שחוזרת לא מעט היא: " חלק גדול מהמלאי זה דירות בפינוי-בינוי שממילא מיועדות לדיירים הקיימים, אז המספר מנופח! " האם זה נכון? לא. הלמ"ס הבהירה בצורה חד-משמעית: היא לא כוללת דירות תמורה (דירות שחוזרות לדיירים ותיקים) במלאי הלא מכור.
אז מה באמת קורה בשוק?
בואו נסכם: ✓ יש מלאי גבוה מאוד של דירות חדשות שטרם נמכרו. ✓ זה אכן משקף עודף היצע ביחס לביקוש הנוכחי. ✗ אבל אין 84 אלף דירות גמורות וריקות שממתינות עם מפתח ביד.
📖 אולי יעניין אותך גם:
- שוק הדירות מתקרר? מבט עדכני על מכירות הנדל"ן באוגוסט-אוקטובר 2025
- הלמ"ס חושפת: שוק הנדל"ן נבלם – ערים מסוימות דווקא מזנקות
- לא קונים דירות, אבל כן מתכננים אסטרטגיה: כך תנצלו את שוק הקונים לטובתכם | בן סולומון
- 24,120 דירות נמכרו בנובמבר עד ינואר: הנתונים שמראים לאן השוק הולך
- סקירת ענף הנדל"ן למגורים – מרץ 2024 | קליקת הנדל"ן
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
6 תגובות
רוב האנשים לא מבינים שהלמ"ס סופרת גם דירות שעל הנייר. 15 אלף דירות מוכנות זה סיפור אחר לגמרי מ-84 אלף. סוף סוף מישהו עושה סדר במספרים!
בשורה תחתונה מי שמחפש דירה למגורים צריך להסתכל על השכונה והפרויקט הספציפי, לא על סטטיסטיקה ארצית. הכתבה הזאת מסבירה בדיוק למה.
אתם שוכחים לציין שקבלנים מתחילים למכור דירות עוד לפני שהטרקטור עלה על הקרקע, אז יש עודף היצע משמעותי !
תחילת מועד המכירה הוא הקובע לא מתי הוא מסיים לבנות את הדירה.
איזה יופי של תגובה 👌
ובוא נדבר עליה רגע בגובה העיניים.
אתה צודק בדבר אחד חשוב –
קבלנים בהחלט משווקים ומוכרים דירות הרבה לפני שהטרקטור עולה על הקרקע. לפעמים שנה, לפעמים שנתיים מראש.
אבל פה בדיוק ההבדל שחשוב להבין.
הנתון של הלמ"ס לא סופר לפי מועד תחילת השיווק, אלא מהרגע שיש היתר בנייה. כלומר – גם אם לא שווקו דירה אחת, וגם אם המכירות עוד לא התחילו בכלל – הדירות כבר נכנסות למלאי ה"לא מכור".
אז נכון שמבחינת שוק חופשי, יש גם דירות "על הנייר" שמתחרות על הביקוש.
אבל הן לא יוצרות לחץ מיידי כמו דירות גמורות עם טופס 4 שממתינות למסירה ומכבידות על תזרים של קבלן.
ופה נמצא ההבדל המהותי:
עודף היצע עתידי ≠ עודף היצע מיידי.
מי שמחזיק דירה על הנייר לשנתיים קדימה, נמצא במצב שונה לגמרי ממי שמחזיק בניין גמור עם ריבית בנקאית רצה בכל חודש.
זה לא אומר שאין עודף.
יש. והוא משמעותי ביחס לקצב המכירות הנוכחי.
אבל צריך להבחין בין:
• לחץ תזרימי עכשיו
• לבין צנרת היצע שתיפתח בהדרגה
ובשוק נדל"ן – קצב הוא לפעמים יותר חשוב מכמות.
תודה על הדיוק. הדיון הזה בדיוק מה שעוזר לכולם לקרוא את המספרים נכון 🙏
ההבדל ברור,
למרות זאת כל ה84 אלף הם לקראת/ באמצע שיווק.
רוכש שמעוניין בדירה על הנייר רוב מוחלט של הדירות זמין לרכישה.
זה מספר אדיר של דירות ששאלה גדולה תוך כמה זמן ימכרו.
אם נחשב את היקפי ההתחדשות העירונית שאושרו, ויצאו בשנים הקרובות לבנייה.
יש צפי לכמות דירות בלתי נתפסת בערים שמקדמות פינוי בינוי.
כמובן שזה משתנה מאזור לאזור, אבל בשקלול כולל בהחלט הצפה של השוק.
תגובה מעולה. באמת.
ואני חושב שאנחנו הרבה יותר קרובים בדעה ממה שנדמה 🙂
אין ויכוח ש-84 אלף יח"ד הן "בצנרת השיווק" – כלומר, מי שמוכן לקנות על הנייר יכול למצוא היצע רחב מאוד.
אבל כאן נכנסות שלוש נקודות שחשוב לשים על השולחן:
1. זמינות תיאורטית ≠ זמינות אפקטיבית
רוב מוחלט של הדירות אולי קיימות לשיווק,
אבל הן לא בהכרח רלוונטיות לכל רוכש.
דירה על הנייר ב-2028 בשכונה מסוימת, בקומה מסוימת, בתכנון מסוים –
זו לא תחלופה מלאה לדירה מוכנה באזור אחר.
בשוק הנדל"ן אין "מלאי מדף" אחיד.
כל פרויקט הוא מיקרו-שוק.
2. קצב ספיגה חשוב יותר מהכמות
נכון – 84 אלף זה מספר אדיר.
השאלה היא לא רק כמה יש, אלא כמה נספג כל רבעון.
אם קצב המכירות חוזר ל-3,000-4,000 דירות בחודש,
התמונה נראית אחרת לגמרי מאשר בקצב של 1,500.
בנדל"ן, זמן הוא משתנה דרמטי.
3. התחדשות עירונית – פוטנציאל עצום, אבל לא מיידי
יש ערים שמקדמות כמויות בלתי נתפסות של פינוי-בינוי.
אבל בין אישור תב"ע, היתרים, מימון, חתימות, פינוי ובנייה –
עוברות לא פעם 4-7 שנים.
זה היצע עתידי משמעותי,
אבל הוא לא נוחת כולו לשוק בבת אחת.
–
האם יש אזורים עם הצפה?
כן. בוודאות.
האם יש אזורים עם מחסור גם היום?
גם כן.
ולכן אני פחות אוהב את המילה "הצפה של השוק" ברמה הארצית.
יש הצפות מקומיות.
ויש כיסי ביקוש חזקים שלא נעלמו.
בסוף, נדל"ן תמיד מתנהל ברזולוציה של רחוב – לא של כותרת.
ואם יש משהו שהשוק הזה מלמד אותנו שוב ושוב,
זה שכמויות על הנייר נראות מפחידות הרבה יותר מהן במציאות כשהן מתפזרות על פני זמן, אזורים וסוגי רוכשים.
תודה על הדיון הרציני. זה בדיוק השיח שצריך.