בקצרה
- ההכנסות ברבעון השני הסתכמו בכ-247.1 מיליון שקל, לעומת כ-216.2 מיליון אשתקד, גידול של כ-14%. הרווח הנקי לבעלי המניות עלה בכ-12% לכ-23.6 מיליון שקל.
- ברבעון נמכרו 71 יחידות דיור, יחד עם שותפים, בהיקף של כ-248 מיליון שקל, לעומת 63 יחידות בכ-192 מיליון ברבעון המקביל.
- המחיר הממוצע לדירה ברבעון עלה לכ-3.49 מיליון שקל, מכ-3.05 מיליון אשתקד.
- ולמרות כל זה, שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ירד לכ-26%, לעומת כ-29% אשתקד. אותה שחיקה מופיעה בארבעה מתוך חמישה דוחות שקראנו.
- כ-75% מהדירות המיועדות לאכלוס בשנים 2026 ו-2027 כבר נמכרו, ובסך הצבר נמכרו 1,346 יחידות מתוך 3,465.
קראנו חמישה דוחות של יזמים באוגוסט ובתחילת ספטמבר, וכל אחד סיפר סיפור אחר. אצל אחד הרווח זינק, אצל אחר צנח, אצל שלישי הביטולים קפצו. שורה אחת חוזרת כמעט בכולם, והיא לא נמצאת בכותרות.
הכול עלה, המרווח ירד
הרבעון של אפריקה מגורים
אפריקה ישראל מגורים פרסמה ב-13 באוגוסט את הדוח לרבעון השני של 2026, וזה הדוח החזק ביותר בעונה מבין אלה שקראנו. ההכנסות, הרווח, הכמות והמחיר, כולם עלו.
נתוני הדוח כפי שפורסמו ב-ice, בספונסר ובמגדילים. הרווח הנקי ברבעון המקביל נגזר מהגידול של כ-12% שדווח. היקפי המכירות כוללים שותפים ומע"מ, ולכן חלוקה שלהם במספר היחידות אכן נותנת את המחיר הממוצע המדווח.
במחצית הראשונה כולה נמכרו 144 יחידות דיור בהיקף של כ-531 מיליון שקל, והרווח הנקי הסתכם בכ-66 מיליון שקל, גידול של כ-13%. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עמד בסוף יוני על כ-2.02 מיליארד שקל, והחברה הכריזה על חלוקת דיבידנד של כ-18 מיליון שקל בגין רווחי הרבעון.
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מסרה כי החברה מסכמת רבעון נוסף של צמיחה ברווח הנקי ובמחיר הממוצע ליחידת דיור.
ובכל זאת, המרווח ירד
בתוך כל הנתונים החיוביים האלה יש שורה אחת שהולכת לכיוון השני. שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ברבעון השני עמד על כ-26%, לעומת כ-29% ברבעון המקביל. הרווח הגולמי עצמו נותר כמעט ללא שינוי, כ-65.5 מיליון שקל, בזמן שההכנסות עלו בכ-14%.
במילים פשוטות: החברה מכרה יותר דירות, במחיר ממוצע גבוה יותר, והרוויחה על כל שקל פחות מבעבר. זה קורה כשעלויות ההקמה, הבנייה, קבלני המשנה והמימון עולות מהר יותר ממחירי המכירה.
חמישה דוחות, שורה אחת שחוזרת
וכאן מגיע החלק שמעניין אותנו יותר מכל חברה בנפרד. קראנו באוגוסט ובתחילת ספטמבר חמישה דוחות של יזמים, וזה מה שקרה לשיעור הרווח הגולמי בכל אחד מהם.
זו טבלת כיוון ולא טבלת דירוג. כל חברה מדווחת על בסיס אחר ולתקופה אחרת, יש שמדווחות על מכירת דירות בלבד ויש על כלל הפעילות, ולכן אין להשוות את המספרים זה לזה אלא רק את הכיוון של כל אחד מהם מול עצמו אשתקד.
בארבעה מתוך חמישה הדוחות המרווח ירד. היוצא מן הכלל הוא אזורים, ושם העלייה מוסברת בתמהיל הפרויקטים שנרשמו בספרים ולא בשיפור בשוק, בזמן שההכנסות שלה ירדו בכ-18% ושיעור הביטולים קפץ פי ארבעה.
שתי חברות אמרו את הסיבה בעצמן. עמרם אברהם מנתה עלייה בעלויות העבודה ובעלויות קבלני המשנה, ולצדן את התרחבות מבצעי המימון לרוכשים. אשטרום ציינה שמחירי המכירה לא עלו בקצב שבו עלו עלויות הבנייה. אצל רוטשטיין ירד המרווח ברבעון לכ-13.5%, הנמוך בקבוצה.
מה זה אומר למי שקונה
יזם שהמרווח שלו נשחק הוא יזם שסופג חלק מהעלייה בעלויות במקום לגלגל אותה על המחיר. זו אינה נדיבות, זו תוצאה של שוק שבו קשה להעלות מחירים. עבור רוכש, המשמעות היא שהמחיר המבוקש נבנה תחת לחץ, ושיש מקום לשאול על תנאי תשלום, על לוח תשלומים ועל מה כלול.
אבל צריך לקרוא את זה נכון: מבצע מימון אינו הנחה. הוא עולה ליזם כסף, וזו בדיוק הסיבה שהוא מופיע כהסבר לשחיקה במרווח. את המחיר האמיתי של מבצעי המימון פירטנו בכתבה על האשראי החוץ-בנקאי, ואת ההנחות שיזם דיווח עליהן בפועל הראינו בכתבה על הדוח של אאורה.
הנתון שכדאי לשאול עליו בכל פרויקט
אצל אפריקה מגורים יש מספר שרוכשים כמעט לא שואלים עליו, ושווה לאמץ אותו: כ-75% מהדירות המיועדות לאכלוס בשנים 2026 ו-2027 כבר נמכרו. בסך הצבר, מתוך 3,465 יחידות בביצוע ובשיווק נמכרו 1,346, כ-39%.
לנתון הזה שני צדדים, ושניהם חשובים. פרויקט שרובו נמכר לפני האכלוס מגיע עם פחות אי ודאות, כי היזם כבר גייס את התזרים שנדרש כדי לסיים אותו. מנגד, כשאין ליזם לחץ למכור, כוח המיקוח שלכם קטן. בפרויקט שנמכר לאט המצב הפוך, וזה בדיוק מה שראינו בדוחות אחרים, כמו בשדה דב, שם פרויקט אחד מכר שבע דירות במחצית שלמה.
אז השאלה שכדאי לשאול בכל משרד מכירות היא לא רק כמה עולה הדירה, אלא כמה דירות כבר נמכרו בפרויקט ומתי הוא אמור להימסר. התשובה תגיד לכם גם על הסיכון וגם על כוח המיקוח שלכם, וזה יותר ממה שרוב הרוכשים יודעים כשהם נכנסים.
- הכנסות הרבעון, הרווח הגולמי ושיעורו, הרווח הנקי, מספר היחידות שנמכרו והיקפן, המחיר הממוצע, הצבר, ההון העצמי, הדיבידנד וציטוט המנכ"לית רונית אשד לוי: דיווחי החברה מ-13 באוגוסט 2026, כפי שפורסמו ב-ice מאת איציק יצחקי, בספונסר ובמגדילים.
- נתוני שיעור הרווח הגולמי של יתר החברות בטבלה: הדיווחים שעליהם התבססו הכתבות שלנו על עמרם אברהם, רוטשטיין, אזורים ואשטרום, המקושרות בגוף הכתבה.
- אימות: המחירים הממוצעים נבדקו מול ההיקפים. חלוקת כ-248 מיליון שקל ב-71 יחידות נותנת כ-3.49 מיליון, בדיוק המחיר הממוצע המדווח לרבעון, וחלוקת כ-531 מיליון ב-144 יחידות נותנת כ-3.68 מיליון, בדיוק הממוצע המדווח מתחילת השנה. כלומר שני הנתונים מוצגים על אותו בסיס, כולל מע"מ.
סיכום
אפריקה מגורים סיכמה את הרבעון החזק ביותר בעונה: יותר דירות, במחיר גבוה יותר, עם רווח גדול יותר ודיבידנד. ובכל זאת שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ירד. אותה שחיקה חוזרת בארבעה מתוך חמישה הדוחות שקראנו, וזה הנתון שמאחד את העונה.
- ההכנסות: כ-247.1 מיליון שקל ברבעון, גידול של כ-14%
- הכמות והמחיר: 71 יחידות מול 63, ממוצע של כ-3.49 מיליון שקל
- המרווח: ירד לכ-26% מכ-29%, למרות הצמיחה
- הצבר: כ-75% מהדירות לאכלוס ב-2026 וב-2027 כבר נמכרו
- המסקנה: יזמים סופגים עלויות, ולרוכש שיודע לשאול יש מקום
שאלות ותשובות
אם הכול עלה, למה המרווח ירד?
למה מופיעים שני מחירים ממוצעים שונים?
מה המשמעות של 75% מהדירות שכבר נמכרו?
אז המצב בענף טוב או רע?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אז הם מכרו יותר דירות, במחיר יותר גבוה, ההכנסות עלו ב-14%, ובכל זאת המרווח ירד? זה אומר שעלויות הבנייה פשוט אוכלות את הכל. לא הבנתי איך מוכרים ב-3.49 מיליון בממוצע ועדיין שוחקים מרווחים…
75% מהדירות של 2026 ו-2027 כבר נמכרו?? ווואלה זה הרבה