בכל דיון על התחדשות עירונית בצפון עולות אותן ערים: נהריה, כרמיאל, קריית שמונה, נוף הגליל. עכו כמעט תמיד נשארת בשוליים של הרשימה, למרות שהיא אחת הערים הגדולות במחוז ואחת מאלה שמלאי הדיור הוותיק בהן מתאים בדיוק לסוג הזה של מהלך. הסיבה אינה חוסר עניין אלא חשבון: התחדשות עירונית עובדת כשהפער בין ערך הדירה הישנה לערך הדירה החדשה מספיק גדול כדי לממן את ההריסה, את הבנייה ואת רווח היזם, ובעיר שבה מחירי הדירות מהנמוכים בחוף הצפוני, הפער הזה קטן יותר. בשנה האחרונה משהו בכל זאת התחיל לזוז. ריכזנו כאן מה בדיוק העירייה מקדמת, מה כבר פורסם על כל מתחם, ולא פחות חשוב, מה עדיין לא.

למה החשבון של עכו שונה מזה של נהריה וכרמיאל

עכו מונה כיום כ-53 אלף תושבים, והיא אחת מארבע הערים הגדולות של מחוז הצפון. חלק ניכר ממלאי הדיור בה נבנה בשנות החמישים עד השבעים, כלומר בדיוק הפרופיל שאליו מכוונת ההתחדשות העירונית: בניינים ותיקים, ללא מעלית וללא ממ"ד, על מגרשים גדולים יחסית ובניצול נמוך של זכויות הבנייה. על הנייר זו קרקע פורייה במיוחד.

בפועל, ההתחדשות בעכו התקדמה לאט יותר מאשר בנהריה, בכרמיאל או בנוף הגליל, ויש לכך סיבה חשבונאית פשוטה. מודל הפינוי-בינוי נשען על פער: היזם הורס דירות ישנות, נותן לבעלים דירות חדשות וגדולות יותר, ומממן את כל זה מהדירות העודפות שהוא מוכר בשוק. ככל שמחיר הדירה החדשה בעיר נמוך יותר, כך צריך לבנות יותר דירות עודפות כדי לכסות את אותה עלות. בעיר שמחיריה מהנמוכים לאורך החוף הצפוני, המשוואה הזו מתוחה יותר מאשר בערים יקרות.

זה גם מה שהופך את המהלך העירוני האחרון למעניין. במקום להמתין ליזמים שיאתרו מתחמים כדאיים, עיריית עכו הקימה באגף ההנדסה מינהלת התחדשות עירונית, בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומקדמת מתחמים ביוזמתה. זהו הבדל מהותי באופן שבו מהלך כזה מתחיל, ונסביר בהמשך מה הוא אומר לבעלי הדירות עצמם.

שלושת המתחמים שהעירייה מקדמת, ומה בדיוק פורסם עליהם

באתר העירייה מפורטים שלושה מתחמים שמקודמים במסלול "רשויות מקומיות": מתחם וולפסון ויאנוש קורצ'אק, מתחם "גולני דרום" ומתחם "גולני צפון". זו הרשימה הרשמית היחידה שאיתרנו, והיא מסתפקת בשמות ובמסלול. היא אינה כוללת מספרי יחידות דיור, מספרי תכנית או לוחות זמנים, ולכן כל מספר שמופיע בהמשך הכתבה מגיע מפרסומים עיתונאיים ומסומן ככזה.

המתחם שעליו פורסם הכי הרבה הוא חטיבת גולני דרום. על פי הפרסומים הוא משתרע על כ-10.1 דונם בחלק הדרומי של רחוב חטיבת גולני, כשרחוב הרצוג תוחם אותו ממזרח, רחוב אח"י אילת ממערב ורחוב החרמון מדרום. באותם פרסומים נמסר כי 128 דירות ותיקות מיועדות לפינוי, ובמקומן מתוכננות 424 דירות חדשות לצד שטחי מסחר, תעסוקה, שטחים ציבוריים ומבני קהילה. תמהיל הבנייה שתואר כולל בנייה מרקמית של עד תשע קומות, מגדל אחד בן 21 קומות ומגדל נוסף בן 29 קומות.

על שני המתחמים האחרים, וולפסון ויאנוש קורצ'אק וגולני צפון, לא איתרנו פרסום שנוקב במספרים. שמות הרחובות מלמדים על אזורים מוכרים בעיר, אבל כל ניסיון לגזור מהם היקפי בנייה יהיה ניחוש. מבחינתנו זו נקודה שראוי לומר אותה במפורש ולא לטשטש: קיומו של מתחם ברשימה עירונית מעיד שהעירייה מקדמת אותו, ולא על שלב תכנוני, על מספר דירות או על מועד.

המספר שמסביר למה זה לוקח זמן: תקן 21

הנתון המשמעותי ביותר שפורסם על מתחם גולני דרום אינו מספר הדירות אלא ממצא כלכלי. על פי הפרסומים, בדיקת הכדאיות שנערכה לתכנית לפי תקן 21 העלתה שהיא אינה כדאית במתכונתה הנוכחית, ושכדי שתוכל לצאת לדרך היא זקוקה להשלמה כלכלית, בין אם בדרך של סבסוד ממשלתי ובין אם בהקצאת קרקע פנויה נוספת.

תקן 21 הוא כלי מקצועי של מועצת שמאי המקרקעין, שנועד להעריך את הכדאיות הכלכלית של עסקאות פינוי-בינוי לפי מתודולוגיה אחידה. הוא בודק, בפשטות, אם התמורה שהיזם מקבל מכסה את עלויות ההריסה, הבנייה, הפינוי, המימון והרווח היזמי הסביר. כשהבדיקה מראה שהיא אינה מכסה, יש שלוש דרכים סבירות להמשיך: להגדיל את זכויות הבנייה, להקטין את התמורה לדיירים, או להביא כסף ציבורי שישלים את הפער. הדרך השנייה כמעט אף פעם אינה מעשית, ולכן בפועל מדובר בבחירה בין הראשונה לשלישית.

זו בדיוק הנקודה שבה עכו נבדלת מערים אחרות בצפון. בנהריה או בכרמיאל, שבהן מחירי הדירות החדשות גבוהים יותר, אותו מכפיל בנייה מייצר תוצאה כלכלית שונה. בעכו, המחיר הנמוך שהוא יתרון לרוכש הופך למכשול ליזם. אפשר לראות בכך חדשות רעות, אבל יש בזה גם צד שני: ממצא כזה, כשהוא נכתב בשלב הדיון ולא מתגלה אחרי חתימות, מונע מהדיירים להיכנס לתהליך שאין לו כיסוי כלכלי. תכנית שנעצרת בשלב הזה עדיפה על תכנית שנתקעת אחרי שהדיירים כבר חתמו.

מסלול רשויות מקומיות: מי מוביל את התכנון בעכו

שלושת המתחמים בעכו מקודמים, לפי אתר העירייה, במסלול "רשויות מקומיות". זה אינו פרט טכני. בהתחדשות עירונית יש כמה מסלולים, וההבדל ביניהם נוגע לשאלה מי מוביל את התכנון ומי נושא בסיכון בשלב הראשון.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

במסלול שבו יזם פרטי מוביל, היזם הוא זה שמאתר את המתחם, מחתים את הדיירים ומקדם את התכנית על חשבונו. היתרון הוא מהירות, כשהמתחם כדאי. החיסרון הוא שהתכנון נגזר ממה שכדאי ליזם, ושדיירים עשויים לחתום לפני שברור אם התכנית בכלל ניתנת לביצוע. במסלול רשויות מקומיות, לעומת זאת, הרשות היא שמקדמת את התכנון, לרוב בליווי ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והיזם נכנס לתמונה בשלב מאוחר יותר, כשכבר קיימת מסגרת תכנונית.

לבעלי דירות בעכו זה אומר שני דברים מעשיים. הראשון, שהתהליך צפוי להיות איטי יותר בשלביו המוקדמים, מפני שתכנון עירוני עובר ועדות. השני, ולטובתם, שהמסגרת התכנונית שנקבעת מראש מקטינה את הסיכון להיכנס לפרויקט שלא יקרה. גם כאן שווה לחזור על אותה נקודה: מתחם שנמצא ברשימה של העירייה עדיין אינו תכנית מאושרת, ובוודאי אינו היתר בנייה.

הפרויקט השני בעיר, ומה זה אומר לרוכשים

לצד המתחמים העירוניים מקודם בעכו פרויקט נוסף, שהתחיל דווקא מהכיוון ההפוך. על פי שני פרסומים בלתי תלויים מינואר 2023, בשיכוני הרכבת ובבניינים ברחובות האשל וחטיבת גולני מתוכננות 108 דירות קיימות להיהרס ובמקומן להיבנות כ-600 דירות חדשות, בשלושה מגדלים ובבנייה מרקמית שמשלבת מסחר ומבנה ציבור. המעניין הוא אופן הבחירה: לפי אותם פרסומים, היזמים הציגו את התכנית שלהם בפני הדיירים במרכז התרבות של העיר, ונבחרו על ידם לאחר שהחתימו 88 מתוך 108 בעלי הדירות. שני הדיווחים מזכירים את רחוב חטיבת גולני, אך אינם מבהירים את היחס בין הפרויקט הזה ובין מתחם גולני דרום, ולכן לא נקבע כאן קשר שלא פורסם.

למי שבוחן רכישת דירה בעכו, התמונה הזו רלוונטית בשתי דרכים. הראשונה, דירה ותיקה במתחם שנמצא בתהליך התחדשות היא נכס עם אופק, אבל גם עם אי ודאות ארוכה: בין ההכללה ברשימה עירונית ובין היתר בנייה עוברות בדרך כלל שנים. השנייה, ההשפעה על המחירים באזור מתחילה עוד לפני הבנייה, ולעיתים מתקנת את עצמה בהמשך. את התמונה העירונית הרחבה של עכו, כולל הסכם הגג והשכונות החדשות, ריכזנו במדריך ההשקעה בעכו, ואת ההסבר המלא על מנגנוני ההתחדשות בסקירת הפינוי-בינוי בצפון.

נקודה אחרונה שנוגעת לכיס ואינה קשורה לבנייה. עכו נמצאת ברשימת היישובים המוטבים לשנת המס 2026 עם זיכוי של 12% עד תקרת הכנסה של 186,000 ש"ח, ובסוף מרץ 2026 נחקקה הוראת שעה נוספת ליישוב עירוני מעורב מוטב, שעל פי הפרסומים חלה גם על עכו, בשיעור 12% עד תקרה של 226,560 ש"ח, כשמי שזכאי לשתיהן בוחר באחת. ההטבה הזו שייכת לתושב ולא לנכס, כלומר היא רלוונטית למי שעובר לגור בעיר ולא למי שקונה בה דירה להשקעה. את המפה המלאה ריכזנו בכתבת הטבות המס בצפון.

סיכום

עכו נכנסת לתמונת ההתחדשות העירונית מאוחר יחסית לשכנותיה בצפון, ומסיבה כלכלית ברורה: מחירי דירות נמוכים מקשים על המשוואה שעליה נשען מודל הפינוי-בינוי. באגף ההנדסה של העירייה פועלת מינהלת התחדשות שהוקמה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובאתר העירייה מפורטים שלושה מתחמים שמקודמים במסלול רשויות מקומיות: וולפסון ויאנוש קורצ'אק, גולני דרום וגולני צפון. על מתחם חטיבת גולני דרום פורסם שהוא משתרע על כ-10.1 דונם, שבמקום 128 דירות קיימות מתוכננות בו 424 חדשות בבנייה מרקמית עד תשע קומות ובשני מגדלים בני 21 ו-29 קומות, ושבדיקת תקן 21 מצאה שהתכנית אינה כדאית כלכלית בלי השלמה מהמדינה. במקביל מקודם פרויקט בשיכוני הרכבת שבו 108 דירות אמורות להפוך לכ-600, ובו הדיירים עצמם בחרו את היזמים. מה שעדיין חסר בתמונה הוא מספרי תכנית רשמיים, לוחות זמנים והבהרה של היחס בין המתחמים, ולכן נכון להתייחס לכל המספרים כאל תמונת ביניים.

• באתר עיריית עכו מפורטים שלושה מתחמי התחדשות שמקודמים במסלול "רשויות מקומיות": מתחם וולפסון ויאנוש קורצ'אק, מתחם "גולני דרום" ומתחם "גולני צפון".
• המינהלת שמלווה אותם הוקמה בתוך אגף ההנדסה של העירייה, בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
• על פי הפרסומים, מתחם חטיבת גולני דרום משתרע על כ-10.1 דונם: 128 דירות קיימות מיועדות לפינוי, ובמקומן מתוכננות 424 דירות חדשות, בבנייה מרקמית עד תשע קומות ושני מגדלים בני 21 ו-29 קומות.
• הנתון המשמעותי ביותר: לפי אותם פרסומים, בדיקת הכדאיות לפי תקן 21 העלתה שהתכנית אינה כדאית כלכלית וזקוקה להשלמה מהמדינה, בסבסוד או בהקצאת קרקע נוספת.
• במקביל מקודם בעיר פרויקט של שיכוני הרכבת ברחובות האשל וחטיבת גולני: על פי הפרסומים 108 דירות שיהפכו לכ-600, כשהיזמים נבחרו על ידי הדיירים עצמם.
• מה שעדיין חסר: מספרי תכנית רשמיים לכל אחד מהמתחמים, לוחות זמנים מחייבים, והבהרה של היחס בין מתחם גולני דרום ובין פרויקט שיכוני הרכבת.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות3

מור·לפני 3 שבועות

מה יקרה לדיירים הותיקים בינתיים? לא ברור לי לאן הם הולכים תוך כדי הבנייה.

דוד·לפני 3 שבועות

רגע, אז הכתבה אומרת שהתכנית לגולני דרום ממש לא כדאית כלכלית לפי תקן 21 ובלי עזרה מהמדינה זה לא יצא לדרך? אז למה מפרסמים את זה כאילו שזה קורה?

ניר·לפני 3 שבועות

108 דירות הופכות ל-600 בשיכוני הרכבת?? זה מספר מטורף, מישהו יודע באיזה שלב זה נמצא היום?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו