בקצרה
- תכנית ג/29210, שמספרה במאגר 214-1401215, מוסיפה 105 יחידות דיור ופרושה על 1,172.36 דונם. זו תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית.
- מטרות התכנית כלשונן ברשומה הן לאפשר תוספת יחידת דיור שלישית בנחלות ותוספת יחידת דיור קטנה, ובכללן הגדלת שטח הנחלות לכ-2.5 דונם, תוספת יחידת הורים, וביטול נחלה מאושרת אחת שאינה מאוישת ונמצאת מעבר לתקן הנחלות ביישוב.
- השלב הרשום הוא הפקדה להתנגדויות והשגות, והשדה המקוצר רשום פרסום הפקדה. כלומר בניגוד לרוב התכניות שאנחנו קוראים, זו כבר הופקדה לעיון הציבור. המועד האחרון להגשת התנגדות אינו מופיע ברשומה.
- בכל ישראל רשומות 84 תכניות ששמן כולל תוספת יחידת דיור שלישית, ויחד הן מוסיפות 3,482 יחידות דיור. 57 מהן כבר בשלב אישור, ורק חמש נמצאות כמו אלמגור בשלב ההתנגדויות.
- הפיזור הגיאוגרפי הוא הממצא המפתיע: 20 מהתכניות נמצאות במועצה האזורית חוף אשקלון, 13 בבאר טוביה ו-10 בעמק חפר, ואילו בכל הצפון יש עשר תכניות בלבד מתוך 84. אלמגור היא השנייה בגודלה מביניהן.
אלמגור הוא מושב במדרונות רמת כורזים, מצפון לכינרת, והוא היישוב הצפוני ביותר במועצה האזורית עמק הירדן. הוא הוקם ב-1961, חיים בו כמה מאות תושבים, והאשכול החברתי-כלכלי שלו הוא 8 מתוך 10. באתר שלנו לא כתבנו עליו עד היום אף מילה. הוא נכנס לרדאר שלנו מכיוון טכני לגמרי: רשומת תכנית במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון זזה, והתכנית שמאחוריה עוסקת במנגנון שמעניין הרבה מעבר למושב אחד. הכתבה הזו קוראת מה כתוב ברשומה, ואז בודקת כמה תכניות כאלה בכלל קיימות בישראל ואיפה הן נמצאות.
מה בדיוק מונח על השולחן באלמגור
מה מבקשת התכנית, במילים של הרשומה עצמה
שדה מטרות התכנית ברשומה במאגר פותח במשפט אחד קצר: לאפשר תוספת יחידת דיור שלישית בנחלות ותוספת יחידת דיור קטנה. אחריו מגיעה רשימה ממוספרת, וארבעת הסעיפים הראשונים שלה קריאים לגמרי.
הסעיף הראשון הוא הגדלת שטח הנחלות לכ-2.5 דונם. הסעיף השני הוא תוספת יחידת דיור שלישית בנחלות. השלישי הוא תוספת יחידת הורים. הרביעי הוא ביטול נחלה מאושרת אחת, שאינה מאוישת ונמצאת מעבר לתקן הנחלות ביישוב. שם נקטע השדה במאגר עצמו, אחרי 250 תווים, ולכן את המשך הרשימה צריך לקרוא במסמכי התכנית ולא ברשומה.
נסביר בקצרה את המונחים. נחלה היא יחידת קרקע חקלאית שהוקצתה למשפחה במושב, והיא מחולקת בין חלקת המגורים ובין הקרקע החקלאית. חלקת המגורים היא החלק שבו מותר לבנות, והשאלה כמה יחידות דיור מותר להעמיד בה נקבעת בתכנית. יחידת הורים היא יחידה נוספת המיועדת לבני הדור המבוגר במשפחה, ותקן הנחלות הוא מספר הנחלות המאושר לאותו יישוב.
שדה ייעודי הקרקע ברשומה תואם את התיאור הזה. מופיעים בו מגורים בישוב כפרי ומגורים א', שהם ייעודים בצפיפות נמוכה, לצד קרקע חקלאית, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, שביל ותעשייה קלה ומלאכה. זו תמונה של מושב ולא של שכונה חדשה.
הרכיב הרביעי, ביטול נחלה שאינה מאוישת, הוא זה שקל להחמיץ. הוא מלמד שהתכנית עוסקת גם בהסדרה של מצב קיים ולא רק בתוספת, וזה מסוג הפרטים שמשנים את המשמעות של המספר הכולל.
הופקדה, וזה הבדל מהותי מרוב התכניות שאנחנו קוראים
ברוב רשומות התכניות שאנחנו פותחים כאן, שדה השלב אומר במילוי תנאים להפקדה או בבדיקה תכנונית. שני אלה הם שלבים מוקדמים, שבהם התכנית עוד לא הוצגה לציבור ואי אפשר להגיש עליה התנגדות.
באלמגור התמונה שונה. שדה השלב רשום הפקדה להתנגדויות והשגות, והשדה המקוצר רשום פרסום הפקדה. שני השדות מסכימים, ולכן אפשר לומר בפשטות שהתכנית הופקדה לעיון הציבור. מבחינה מעשית זהו החלון היחיד שבו אדם שרואה את עצמו נפגע מהתכנית יכול לומר על כך משהו בהליך רשמי.
מועדי ההליך ברשומה מסודרים כך: קליטת התכנית ב-2 במרץ 2025, קיום תנאי סף ב-23 באוקטובר 2025, והפקדה ב-9 בדצמבר 2025. הרשומה עצמה עודכנה שוב בספטמבר 2026, וזו הסיבה שהיא נכנסה לסריקה שלנו.
ומה שאין ברשומה חשוב לא פחות: המועד האחרון להגשת התנגדות אינו מופיע בה. הוא מתפרסם בהודעת ההפקדה עצמה, לפי חוק התכנון והבנייה, ומי שמעוניין להתנגד צריך לברר אותו מול הוועדה ולא להסתמך על שדה במאגר או על כתבה. את ההבדל בין שלבי התכנון השונים ואת המשמעות של כל אחד מהם פירטנו במדריך קריאת תב"ע.
מנגנון דרומי בעיקרו, ורק עשר תכניות בכל הצפון
כדי להבין אם מדובר במקרה חריג או בתבנית, ביקשנו מהמאגר את כל התכניות בישראל ששמן כולל תוספת יחידת דיור שלישית. חזרו 84 תכניות ייחודיות, שמוסיפות יחד 3,482 יחידות דיור.
החלוקה לפי מועצה אזורית היא הממצא. עשרים מהתכניות נמצאות בחוף אשקלון, 13 בבאר טוביה, 10 בעמק חפר ושבע בלכיש. כלומר יותר ממחצית התכניות מרוכזות בארבע מועצות אזוריות בדרום ובמישור החוף, באזורי המושבים הוותיקים.
בכל הצפון, לעומת זאת, יש עשר תכניות בלבד מתוך 84. הגדולה בהן היא של מושב בצת במטה אשר עם 122 יחידות דיור, ואחריה אלמגור עם 105. השאר קטנות בהרבה: נתיב השיירה עם 79, כפר ברוך עם 76, פרזון ואביטל עם 61 כל אחת, בוסתן הגליל עם 59, מושב יערה עם 10, ועוד שתי תכניות של יחידה בודדת.
החלוקה לפי שלב מוסיפה שכבה. 57 מתוך 84 התכניות כבר בשלב אישור, 12 בבדיקה תכנונית, שבע במילוי תנאים להפקדה, חמש בהפקדה להתנגדויות ושלוש בהכרעה בהתנגדויות. כלומר המנגנון עצמו כבר בשל ומיושם ברוב המקומות שבהם הוא הוגש, ואלמגור נמצאת באחד מחמשת ההליכים הפתוחים בישראל כרגע.
מבחינת גודל, 105 היחידות של אלמגור מציבות אותה במקום השביעי מבין כל 84 התכניות, ובמקום השני בצפון. חלקה בסך הארצי הוא 3.0%, ביישוב שחיים בו 541 תושבים.
איפה בכלל מגישים תכניות ליחידה שלישית
למה 105 יחידות במושב אינן 105 דירות בשוק
קל להסתכל על המספר 105 ולתרגם אותו לדירות שיעמדו למכירה. זו קפיצה שלא נכון לעשות, וכדאי להסביר למה.
ראשית, יחידת דיור שלישית בנחלה נבנית בתוך חלקת המגורים של משפחה קיימת. במקרים רבים היא מיועדת לבן או לבת של בעלי הנחלה, או משמשת להשכרה, ולא בהכרח מגיעה לשוק כדירה למכירה. יחידת הורים, שגם היא מופיעה במטרות התכנית, מיועדת מלכתחילה למשפחה עצמה.
שנית, ובזה נמצא ההבדל הגדול, תכנון הוא רק אחד משני התנאים. הקרקע החקלאית ברוב המושבים היא קרקע מדינה שמוחכרת לבעלי הנחלות, והוספת יחידת דיור או פיצול מגרש כרוכים בהסדרה מול רשות מקרקעי ישראל ובתשלום. התכנית קובעת מה מותר לבנות מבחינה תכנונית, והיא אינה קובעת את התנאים החוזיים. אלה אינם מופיעים בשדות המאגר, ולכן גם לא בכתבה הזו.
שלישית, השדה שממנו לקוח המספר מודד שינוי בקיבולת יחידות הדיור המתוכננת, ולא בנייה בפועל. תכנית שמוסיפה 105 יחידות יכולה להתממש לאורך עשור, בחלקה, או כמעט בכלל, בהתאם לרצון בעלי הנחלות ולכדאיות הכלכלית.
אותה זהירות בדיוק נדרשת גם כשקוראים על הרחבות של יישובים כפריים אחרים בצפון, ובהם הרחבת גיתה והרחבת פסוטה. המנגנון שם שונה, מדובר במגרשים חדשים ולא בתוספת בתוך נחלה קיימת, אבל הפער בין תכנית ובין בנייה זהה.
למי מהקוראים זה נוגע, ומה כדאי לבדוק
הקהל הראשון שזה נוגע לו הוא בעלי נחלות באלמגור עצמה. עבורם התכנית היא שינוי ישיר בזכויות הבנייה בחלקת המגורים, וזה בדיוק סוג המידע שכדאי לקרוא במסמכי התכנית המלאים ולא בסיכום. הם גם אלה שנמצאים בתוך חלון הזמן היחיד שבו אפשר להגיש התנגדות או השגה.
הקהל השני הוא שכנים ובעלי קרקע בסביבה. תכנית שפרושה על 1,172 דונם נוגעת בהכרח גם בחלקות שאינן נחלות, ושדה ייעודי הקרקע שלה כולל גם תעשייה קלה ומלאכה, שטחי ציבור ודרכים. השאלה אם חלקה מסוימת נמצאת בתחום התכנית או מחוץ לה נבדקת מול הוועדה לתכנון ובנייה ולא מפרסום.
הקהל השלישי הוא מי שמתעניין ברכישת בית ביישוב כפרי בצפון באופן כללי. לאלה שווה לזכור שקנייה במושב אינה זהה לקנייה בעיר: יש ועדת קבלה, ואת מה שהחוק מאפשר לה לבדוק פירטנו בכתבה נפרדת, ויש שאלת מעמד הקרקע, שמשפיעה גם על מה שאפשר לעשות עם הנכס בגליל בהמשך.
הקשר אחרון ששווה להחזיק. באתר כבר בדקנו מנגנון שכן משפיע על מספר יחידות הדיור ביישוב כפרי בצפון, אבל מכיוון אחר לגמרי: במושב נוב שבגולן הסיפור הוא מכסת תמ"א 35 שקובעת תקרה ליישוב כולו. שם השאלה היא כמה יחידות מותרות ביישוב, וכאן השאלה היא כמה מותרות בתוך נחלה בודדת. שני המנגנונים פועלים במקביל, וכדאי להכיר את שניהם.
ולסיום, שלוש בדיקות פשוטות. ראשית, בררו מול הוועדה מה המועד האחרון להגשת התנגדות, כי הוא אינו במאגר. שנית, הפרידו בין מה שהתכנית מתירה ובין מה שרשות מקרקעי ישראל דורשת, כי אלה שני מסלולים נפרדים. ושלישית, אל תגזרו מקיבולת מתוכננת מסקנה על היצע או על מחירים, מפני שיחידה שנייה או שלישית בנחלה לרוב אינה מגיעה לשוק החופשי כלל.
- מאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון, שכבת התכניות המקוונות. משם נלקחה רשומת התכנית על כל שדותיה: מספר התכנית, שמה, השטח בדונם, שינוי מספר יחידות הדיור, ייעודי הקרקע, סוג התכנית, סוג הסמכות, השלב התכנוני, מטרות התכנית כלשונן ומועדי ההליך.
- מאותו מאגר נלקחו גם כל 84 התכניות בישראל ששמן כולל תוספת יחידת דיור שלישית, ומהן נבנתה התמונה הארצית. הסכומים, החלוקה לפי שלב תכנוני, החלוקה לפי מועצה אזורית והדירוג חושבו מהשורות עצמן ולא הועתקו מפרסום אחר, וכל אחד מהם ניתן לבדיקה חוזרת מול הרשומות.
- מספר התושבים, שנת ההקמה, סוג היישוב, המועצה האזורית והאשכול החברתי-כלכלי מגיעים מערך הוויקיפדיה של היישוב, המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אותו מקור שממנו נשאבים מספרי האוכלוסייה בכל כתבות היישובים שלנו.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- שכונת הפרחים בכרמיאל: חיזוק במקום הריסה, ומה כתוב בהוראות התכנית
- חד נס: היישוב בגולן שמבקש להפוך למרכז אשכול אזורי
- כרם בן זמרה: התכנית להרחבת המושב שליד מירון פתוחה להתנגדויות, ומה היא קובעת לנחלות
- הרחבת חנתון אושרה: 159 יחידות דיור, ואיך נקבעת מכסת הדירות ביישוב כפרי
- בנחלות אחיהוד מגדילים את שטח המגורים ל-2.5 דונם: מה עוד בתכנית המתאר
סיכום
במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון רשומה על אלמגור, מושב במדרונות רמת כורזים מצפון לכינרת שבו חיים 541 תושבים, תכנית ג/29210 שמספרה במאגר 214-1401215. התכנית מוסיפה 105 יחידות דיור ופרושה על 1,172.36 דונם, והיא תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית. מטרותיה כלשונן הן לאפשר תוספת יחידת דיור שלישית בנחלות ותוספת יחידת דיור קטנה, ובכללן הגדלת שטח הנחלות לכ-2.5 דונם, תוספת יחידת הורים וביטול נחלה מאושרת אחת שאינה מאוישת. השלב הרשום הוא הפקדה להתנגדויות והשגות, כלומר התכנית כבר הופקדה לעיון הציבור, אך המועד האחרון להגשת התנגדות אינו מופיע ברשומה. בכל ישראל רשומות 84 תכניות ששמן כולל תוספת יחידת דיור שלישית, שמוסיפות יחד 3,482 יחידות דיור; 20 מהן במועצה האזורית חוף אשקלון, 13 בבאר טוביה ו-10 בעמק חפר, ואילו בכל הצפון יש עשר תכניות בלבד. אלמגור היא השביעית בגודלה מבין 84 והשנייה בצפון. כל המספרים הם קיבולת סטטוטורית מתוכננת ולא מלאי דירות זמין.
- תכנית ג/29210, שמספרה במאגר 214-1401215, מוסיפה 105 יחידות דיור ופרושה על 1,172.36 דונם. זו תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית.
- מטרות התכנית כלשונן ברשומה הן לאפשר תוספת יחידת דיור שלישית בנחלות ותוספת יחידת דיור קטנה, ובכללן הגדלת שטח הנחלות לכ-2.5 דונם, תוספת יחידת הורים, וביטול נחלה מאושרת אחת שאינה מאוישת ונמצאת מעבר לתקן הנחלות ביישוב.
- השלב הרשום הוא הפקדה להתנגדויות והשגות, והשדה המקוצר רשום פרסום הפקדה. כלומר בניגוד לרוב התכניות שאנחנו קוראים, זו כבר הופקדה לעיון הציבור. המועד האחרון להגשת התנגדות אינו מופיע ברשומה.
- בכל ישראל רשומות 84 תכניות ששמן כולל תוספת יחידת דיור שלישית, ויחד הן מוסיפות 3,482 יחידות דיור. 57 מהן כבר בשלב אישור, ורק חמש נמצאות כמו אלמגור בשלב ההתנגדויות.
- הפיזור הגיאוגרפי הוא הממצא המפתיע: 20 מהתכניות נמצאות במועצה האזורית חוף אשקלון, 13 בבאר טוביה ו-10 בעמק חפר, ואילו בכל הצפון יש עשר תכניות בלבד מתוך 84. אלמגור היא השנייה בגודלה מביניהן.
שאלות ותשובות
מה מאפשרת התכנית של אלמגור?
האם אפשר להגיש התנגדות לתכנית?
מהי יחידת דיור שלישית בנחלה?
כמה תכניות כאלה יש בישראל?
האם 105 היחידות יגיעו לשוק כדירות למכירה?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
57 מתוך 84 תכניות כאלה כבר אושרו ברחבי הארץ ופה בצפון רק 10… זה פשוט פערים לא הגיוניים. הלוואי שהייתי יודע על זה לפני שמכרנו את הנחלה של ההורים שלי לפני שלוש שנים.