בקצרה
- לפי דיווח החברה, מתוך סך המכירות ברבעון השני, כ-70% היו בהנחת קבלן.
- במחצית הראשונה נמכרו 111 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-293 מיליון שקל.
- ההכנסות במחצית זינקו בכ-49% לכ-232 מיליון שקל, וברבעון השני עלו בכ-36% לכ-109.3 מיליון.
- ולמרות זאת המחצית נסגרה בהפסד של כ-13 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-4.2 מיליון בתקופה המקבילה. הרווח הגולמי ירד בכ-13% לכ-30 מיליון.
- לחברה צבר של כ-7,200 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, ושמונה פרויקטים בביצוע בהיקף של כ-1,700 דירות.
כשיזם מפרסם דוח, הוא מספר כמה דירות מכר ובכמה כסף. מה שכמעט אף אחד לא מפרסם הוא כמה מהמכירות האלה נעשו בהנחה. אלמוגים פרסמה, והמספר גבוה.
ההנחה שמופיעה בדוח
הנתון שאף אחד אחר לא פרסם
אלמוגים פרסמה ב-17 באוגוסט את הדוח למחצית הראשונה של 2026, ובתוכו משפט אחד שווה יותר מכל השאר לרוכש דירה: מתוך סך המכירות ברבעון השני, כ-70% נעשו בהנחת קבלן.
קראנו העונה שבעה דוחות של יזמיות, ואף אחת מהן לא פרסמה את הנתון הזה. חלקן פרסמו כמה דירות נמכרו, חלקן באיזה מחיר ממוצע, ואחת אף פרסמה את גובה ההנחות. אלמוגים פרסמה משהו אחר: איזה חלק מהמכירות בכלל נעשה בהנחה. זה מספר שקשה להתווכח איתו.
למה זה חשוב? כי מחיר מחירון ומחיר עסקה הם שני דברים שונים. מדדי המחירים הרשמיים מודדים עסקאות שנסגרו, אבל רוכש שנכנס למשרד מכירות רואה מחירון. הפער בין השניים הוא בדיוק מרחב המשא ומתן, וכאן יש לו מספר.
מכרה יותר, והפסידה
נתוני הדוח כפי שפורסמו בספונסר ובביזפורטל. הרווח הגולמי אשתקד לא פורסם כסכום אלא כשיעור השינוי. לא חישבנו כאן מחיר ממוצע לדירה, משום שלא פורסם אם היקף המכירות מוצג לפני מע"מ או אחריו.
המחצית של אלמוגים נראית במבט ראשון כמו סיפור צמיחה. ההכנסות זינקו בכ-49% לכ-232 מיליון שקל, וברבעון השני לבדו עלו בכ-36% לכ-109.3 מיליון. במחצית נמכרו 111 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-293 מיליון שקל.
ואז מגיעה השורה התחתונה. הרווח הגולמי ירד בכ-13% לכ-30 מיליון שקל, והמחצית נסגרה בהפסד של כ-13 מיליון, לעומת רווח של כ-4.2 מיליון בתקופה המקבילה. תנועה של כ-17 מיליון שקל בשורה התחתונה, בשנה שבה ההכנסות גדלו בחצי.
שווה לדייק: זו אינה רק שחיקה במרווח. הרווח הגולמי ירד בכ-13% בלבד, בעוד שהשורה התחתונה זזה הרבה יותר. כלומר גם ההוצאות שמתחת לשורת הרווח הגולמי, ובעיקר המימון, גדלו. חברה שמאיצה ביצוע נושאת עלויות לפני שההכנסות מהן מוכרות במלואן.
איפה זה מתחבר לשאר העונה
שלושה דוחות העונה נגעו באותה שאלה מזוויות שונות, ויחד הם מרכיבים תמונה שאף אחד מהם לא נותן לבדו.
- אלמוגים מפרסמת את השיעור: כ-70% מהמכירות ברבעון בהנחת קבלן
- אאורה פרסמה את הגובה: הנחות בפועל של כ-10% עד 11%, כפי שפירטנו בכתבה על הדוח של אאורה
- אפי קפיטל פרסמה את הסוג: כ-72% מההטבות היו תנאי תשלום מיטיבים וכ-28% הלוואות קבלן, בכתבה על למה קבלנים מחלקים הלוואות
שלושתם מדברים על אותה תופעה: המחיר שמוצג ברוב הפרויקטים אינו המחיר שנסגר. ההבדל היחיד הוא מה כל חברה בחרה לפרסם.
מה יש לחברה בצנרת
אלמוגים היא בעיקר חברת התחדשות עירונית, וזה משנה את קריאת הדוח. הצבר שלה כולל כ-7,200 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, ושמונה פרויקטים בביצוע בהיקף של כ-1,700 דירות.
יחידה בצבר התחדשות עירונית אינה דירה שאפשר לקנות מחר. בין חתימת דיירים לבין היתר בנייה עוברות לרוב שנים, ואת השלבים פירטנו בכתבה על איך עובד תהליך פינוי בינוי. לכן מספר הצבר מתאר פוטנציאל, והמספר שמתאר את ההווה הוא שמונה פרויקטים בביצוע.
לצד זה, החברה מכניסה שותפים פיננסיים לפרויקטים, בהיקף עסקאות של כ-127 מיליון שקל, וגייסה אגרות חוב בסדרה חדשה בהיקף של כ-120 מיליון. שתי הפעולות האלה מצביעות על חברה שמחפשת מקורות מימון והון לצד הפעילות השוטפת.
מה לעשות עם זה בפועל
הנתון של 70% הוא נתון של חברה אחת ברבעון אחד, ואין להסיק ממנו על השוק כולו. אבל הוא כן משנה שאלה אחת שכדאי לשאול בכל משרד מכירות.
- כמה מהדירות בפרויקט נמכרו במחיר המחירון: לא תמיד תקבלו תשובה, ועצם השאלה כבר משנה את השיחה
- מה כלול ומה לא: הנחה יכולה להיות במחיר, בשדרוגים, בביטול הצמדה למדד תשומות הבנייה או בתנאי תשלום. שווה לבקש את שלושתם בנפרד
- לבקש הצעה בלי המבצע: כדי לראות אם ההנחה אמיתית או שכבר מגולמת במחיר המבוקש
- לבדוק את קצב המכירות בפרויקט: ככל שנמכרו פחות דירות, כך גדל מרחב המיקוח
את התמונה הרחבה של עונת הדוחות, ואת מה שקרה אצל שאר היזמים, ריכזנו בכתבה על הפער בין כמות הדירות לכסף בדוחות הרבעון.
- המשפט "מתוך סך המכירה ברבעון 70% מהן היו בהנחת קבלן", מספר הדירות שנמכרו והיקפן, הרווח הגולמי, הצבר בהתחדשות עירונית, השותפים הפיננסיים וגיוס האג"ח: דיווחי החברה מ-17 באוגוסט 2026, כפי שפורסמו בספונסר.
- ההכנסות במחצית וברבעון, הירידה ברווח הגולמי והמעבר מרווח להפסד: אותם דיווחים, כפי שפורסמו גם בביזפורטל ובאתר HKN.
- הערה על נתון אחד: היקף המכירות של כ-293 מיליון שקל מיוחס כאן למקור שפרסם אותו. אותו סכום עגול הופיע גם בדיווח על חברה אחרת באותה עונה, ולכן הוא מובא עם ייחוס מפורש ולא כעובדה מוצלבת.
- לא חישבנו מחיר ממוצע לדירה מתוך היקף המכירות, משום שלא פורסם אם ההיקף מוצג לפני מע"מ או אחריו. אצל יזמית אחרת העונה בדיוק ההבדל הזה יצר פער של מאות אלפי שקלים בחישוב.
סיכום
אלמוגים פרסמה נתון שאף יזם אחר לא פרסם העונה: כ-70% מהמכירות ברבעון נעשו בהנחת קבלן. במקביל ההכנסות זינקו בכ-49% והמחצית נסגרה בהפסד. שני הדברים יחד מספרים מה עולה היום למכור דירה.
- ההנחות: כ-70% מהמכירות ברבעון היו בהנחת קבלן
- הכמות: 111 דירות במחצית, בהיקף של כ-293 מיליון שקל
- ההכנסות: זינקו בכ-49% לכ-232 מיליון שקל
- השורה התחתונה: הפסד של כ-13 מיליון מול רווח של כ-4.2 מיליון
- הצבר: כ-7,200 יחידות בהתחדשות עירונית, 8 פרויקטים בביצוע
שאלות ותשובות
מה זה בכלל הנחת קבלן?
אם 70% מהמכירות היו בהנחה, המחירים בשוק יורדים?
איך אפשר למכור יותר ולהפסיד?
מה זה אומר למי ששוקלים לקנות?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
ההכנסות עלו ב-49% והם עדיין בהפסד של 13 מיליון?
ווואלה שאף פעם לא ראיתי יזם שמפרסם בעצמו כמה אחוז מהמכירות שלו היה בהנחה. זה מעניין שהם בחרו להיות כל כך שקופים עם הנתון הזה