המדד הרבעוני של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, בראשות פרופ' דני בן-שחר וד"ר דנה נייער, מציג תמונה מורכבת: יכולת הרכישה משתפרת בהדרגה, אבל הרוב המוחלט של משקי הבית בישראל עדיין מתקשים לרכוש דירה בלי לחרוג מהמלצות פיננסיות שמרניות. כאן תקבלו את הניתוח המלא של הנתונים, מה ירד ואיפה, ומה זה אומר לרוכשים פוטנציאליים.

ההחזר החודשי: 10,822 ש"ח, ירידה של 4.9% שנתית

מדד ההחזר החודשי של מכון אלרוב מודד את התשלום החודשי הממוצע שמשק בית נדרש לשלם בגין הלוואת משכנתה לרכישת דירת 4 חדרים, בהנחה של שיעור מימון של 70% ופריסה ל-25 שנה. ברבעון הרביעי של 2025 עמד ההחזר על 10,822 ש"ח בממוצע על פני 12 הערים הגדולות, ירידה רבעונית של 2.3% (257 ש"ח פחות) וירידה שנתית של 4.9% (560 ש"ח פחות).

מתחילת 2024 ההחזר החודשי במגמת ירידה הדרגתית, אחרי שיא של מעל 11,500 ש"ח שנרשם בתחילת 2023. הגורמים העיקריים שמובילים את הירידה הם ירידת מחירי הדירות וירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות. ב-9 מתוך 12 הערים שבמדד נרשמה ירידה בהחזר ביחס לרבעון הקודם, וב-8 ערים נרשמה ירידה ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

ההון העצמי הנדרש: 1.423 מיליון ש"ח בממוצע

מדד ההון העצמי בוחן כמה הון עצמי נדרש כדי לרכוש דירת 4 חדרים, כך שההחזר החודשי לא יחרוג מ-30% מההכנסה נטו של משק הבית. ברבעון הרביעי של 2025 עמד ההון העצמי הנדרש בממוצע ארצי על 1.423 מיליון ש"ח, ירידה רבעונית של 0.6% (כ-9 אלפי ש"ח) וירידה שנתית של 6.7% (כ-102 אלפי ש"ח).

חשוב להבין מה המספר הזה מייצג: זה הסכום שמשק בית יחיד צריך להביא בעצמו, על גבי המשכנתה, כדי לעמוד בתשלום השוטף. בערים כמו תל אביב הסכום קופץ למיליונים רבים, ובערים פריפריאליות יותר הסכום מתון. ההון העצמי הנדרש ירד ב-7 מתוך 12 הערים שנבחנו, גם ביחס לרבעון הקודם וגם ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

70% ממשקי הבית: ההחזר מעל סף ה-30% מההכנסה

הנתון המרכזי בדוח: 70% ממשקי הבית בישראל (עשירוני הכנסה שביעי ומטה) אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים באופן שההחזר החודשי לא יחצה את סף 30% מההכנסה נטו, ב-10 מתוך 12 הערים שבמדד. רק בחיפה ובבאר שבע משק הבית של העשירון השביעי יכול לעמוד בעסקה.

הנתון בולט עוד יותר אם בוחנים את אחוזי ההחזר. בעשירון השישי, ההחזר על משכנתה לרכישת דירת 4 חדרים טיפוסית עומד בממוצע על 46% מההכנסה נטו של משק הבית. בעשירון השביעי הוא 41%. בעשירון השמיני הוא 37%. בכל המקרים האלה, ההחזר חורג בהרבה ממה שייעוץ פיננסי שמרני ממליץ עליו.

למשקי הבית שמצליחים בכל זאת לרכוש, המשמעות היא עומס פיננסי שמכביד על תזרים המזומנים השוטף, ולעיתים מחייב פשרות בתחומי חיים אחרים כמו חיסכון, חינוך הילדים או פנסיה.

ההחזר לפי ערים: באר שבע 5,032 ש"ח, תל אביב 16,394 ש"ח

הפערים בין הערים גדולים. ההחזר החודשי בבאר שבע נמוך פי שלושה מההחזר בתל אביב. הנה הטבלה המלאה ברבעון הרביעי של 2025:

השינויים הרבעוניים מספרים סיפור מעניין. הירידה החדה ביותר נרשמה ברמת גן (-8.0%), ואחריה חדרה (-6.3%) וראשון לציון (-4.6%). בקצה השני, רחובות עלתה ב-4.1%, בני ברק ב-2.5% וחיפה ב-2.4%. השונות בין הערים גבוהה, ומלמדת שלא כל הערים מגיבות באותה צורה לשינויי השוק הכלליים.

ההון העצמי בעשירון השביעי: מ-284 אלף בחיפה ועד 2.69 מיליון בתל אביב

אם נתבונן רק בעשירון השביעי (משקי בית עם הכנסה ברמה של 70% מהאוכלוסייה), הפערים נחשפים בעוצמה. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים, כך שההחזר לא יחרוג מ-30% מההכנסה, נע בטווח עצום בין הערים:

בבאר שבע התוצאה ייחודית: ההון העצמי הנדרש שלילי, כלומר משק הבית של העשירון השביעי יכול לרכוש דירה יקרה יותר מדירת 4 חדרים טיפוסית בלי לחרוג מ-30% מההכנסה. זו הדגמה למה הפער בין באר שבע לתל אביב הוא לא רק במחיר, אלא בעצם היכולת של משק בית ממוצע להיכנס לעסקה.

הגורמים: ירידת מחירים 1.1%, ריבית 4.82%, הכנסה

שלושה גורמים עיקריים מובילים את התנודות במדד היכולת לרכוש דיור: מחירי הדירות, שיעור הריבית על המשכנתאות, ושכר משקי הבית. ברבעון הרביעי של 2025 כל הגורמים זזו, וכל אחד מהם תרם בכיוון משלו.

מחירי הדירות ירדו בממוצע ב-1.1% ביחס לרבעון הקודם, וב-2.4% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. שיעור הריבית הממוצעת ירד מ-4.95% ברבעון השלישי ל-4.82% ברבעון הרביעי, ירידה של 0.13 נקודות אחוז. בפילוח לפי סוג: ריבית קבועה לא צמודה ירדה מ-4.86% ל-4.77%, וריבית משתנה לא צמודה ירדה מ-4.99% ל-4.85%.

ההכנסה הממוצעת של משקי הבית ירדה רבעונית ב-2.89%, אבל ביחס שנתי עלתה ב-0.41%. הירידה הזו עבדה בכיוון ההפוך וקיזזה חלק מההשפעה החיובית של ירידת המחירים והריבית על המדד.

ניתוח השפעת הגורמים שערכו החוקרים מראה שירידת המחירים תרמה הכי הרבה לירידה בהון העצמי הנדרש, אחריה ירידת הריבית, וירידת ההכנסות פעלה כאמור בכיוון ההפוך. בלי הירידה בהכנסות, ההון העצמי הנדרש היה יורד אף יותר.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הפתעת הרבעון: עליות בחיפה, רחובות ובני ברק

בעוד שמרבית הערים הציגו ירידה ברבעון הרביעי, יש שלוש ערים שבלטו עם מגמה הפוכה. בחיפה ההון העצמי הנדרש עלה ב-25% רבעונית (עלייה נומינלית של 81 אלפי ש"ח). זו העלייה הרבעונית החדה ביותר מכל הערים שבמדד.

ברחובות נרשמה עלייה רבעונית של 13.2% (154 אלפי ש"ח) בהון העצמי הנדרש, ועלייה של 4.1% בהחזר החודשי. בבני ברק ההון העצמי עלה ב-8.8% (120 אלפי ש"ח), והחזר החודשי ב-2.5%.

חדרה מציגה תמונה מעורבת: ההחזר החודשי ירד ב-6.3% רבעונית, אבל ההון העצמי עלה ב-15.4% שנתית (129 אלפי ש"ח). זה מלמד על מורכבות הניתוח: ערים שונות מגיבות באופן שונה לגורמים השונים, וצריך לבחון את שתי המדדים יחד כדי לקבל תמונה מלאה.

ירידה של 39% במספר העסקאות

אחד הנתונים הבולטים ביותר בדוח, אם כי לא חלק מהמדדים עצמם, הוא היקף העסקאות. ברבעון הרביעי של 2025 בוצעו ב-12 הערים שבמדד 5,360 עסקאות לרכישת דירה. מספר זה מייצג ירידה של 20% ביחס לרבעון הקודם (6,660 עסקאות), וירידה של 39% ביחס לרבעון המקביל אשתקד (8,730 עסקאות).

הירידה החדה במספר העסקאות מצביעה על כך שלמרות השיפור הקל ביכולת הרכישה, רוכשים פוטנציאליים בוחרים להמתין. הסיבות עשויות להיות מגוונות: ציפיות להמשך ירידת מחירים, חוסר ודאות כלכלית, ציפייה לירידת ריבית נוספת, או פשוט חוסר יכולת לעמוד בתשלום למרות השיפור הסטטיסטי.

עבור רוכשי דירות בפועל, נתון העסקאות הזה משמעותי. הוא מצביע על שוק קונים, שבו יש פחות לחץ של מתחרים על אותו הנכס. למי שבכל זאת מתכננים לרכוש, זו נקודה ראויה להתחשבות גם בבחירת מסלולי משכנתה וגם במשא ומתן על המחיר.

סיכום

מדד היכולת לרכוש דיור של מכון אלרוב באוניברסיטת תל אביב לרבעון הרביעי של 2025 מראה ירידה שנתית של 4.9% בהחזר החודשי ושל 6.7% בהון העצמי הנדרש. ההחזר הממוצע עומד על 10,822 ש"ח, וההון העצמי על 1.423 מיליון ש"ח. אבל מסקנה חשובה נשארת: 70% ממשקי הבית בישראל עדיין אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים בלי לחרוג מ-30% מההכנסה ב-10 מתוך 12 הערים שנבחנו. הגורמים שמובילים את הירידה הם מחירי הדירות (ירידה רבעונית של 1.1%) וריבית המשכנתאות (ירידה ל-4.82% בממוצע), אך גם ירידת הכנסות משקי הבית קיזזה חלק מההשפעה החיובית. נתון בולט נוסף: מספר העסקאות ירד ב-39% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, מה שמלמד על שוק קונים זהיר ושמרני.

• החזר חודשי ממוצע: 10,822 ש"ח (-4.9% שנתית)
• הון עצמי נדרש: 1.423 מיליון ש"ח (-6.7% שנתית)
• פערים בין ערים: 5,032 ש"ח בבאר שבע, 16,394 ש"ח בתל אביב
• ריבית משכנתאות ממוצעת: 4.82% (ירדה מ-4.95%)
• 70% ממשקי הבית: ההחזר חורג מסף ה-30% מההכנסה ב-10 מתוך 12 ערים
• עסקאות: 5,360 (ירידה שנתית של 39%)

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו