בקצרה
- הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון השני הסתכם בכ-152.9 מיליון שקל, לעומת כ-21.3 מיליון ברבעון המקביל. כ-150 מיליון מתוכו הם רווח חשבונאי חד-פעמי משינוי אופן ההחזקה בחברת עמרם את נידם.
- ההכנסות במחצית עלו לכ-774 מיליון שקל, כ-9% יותר, אבל שיעור הרווח הגולמי ירד לכ-19%, לעומת כ-22% אשתקד.
- בין ההסברים שהחברה נותנת לירידה במרווח: עלייה בעלויות העבודה וקבלני המשנה, והתרחבות מבצעי המימון לרוכשים.
- תמהיל המכירות התהפך: ברבעון השני נמכרו 120 דירות בשוק החופשי לעומת 73 ברבעון המקביל, בעוד המכירות במסגרת מחיר למשתכן ירדו ל-79 יחידות.
- המספר 605 שמופיע בכותרות אינו מספר של מחצית. הוא נספר מתחילת 2026 ועד מועד פרסום הדוח, וכולל 293 יחידות שנמכרו אחרי תאריך המאזן.
כשחברה ציבורית מדווחת שהרווח שלה זינק פי שבעה, שווה לשאול מאיפה הרווח הגיע. בדוח של עמרם אברהם התשובה כתובה במפורש, והיא לא מכירת דירות.
הרווח, ומאיפה הוא בא
הרבעון, שורה אחרי שורה
קבוצת עמרם אברהם פרסמה את הדוח למחצית הראשונה של 2026. הכותרות התמקדו בזינוק ברווח, וזה נתון נכון. הוא פשוט לא מגיע מהמקום שרוכש דירה היה מניח.
נתוני הרבעון כפי שפורסמו בדיווחי החברה, ופילוח המכירות כפי שפורסם בכלכליסט. הנתונים למחצית אומתו מול נתוני הבורסה לרבעון הראשון.
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון השני עמד על כ-152.9 מיליון שקל, לעומת כ-21.3 מיליון ברבעון המקביל. אלא שהחברה מציינת בעצמה כי חלק ניכר מהגידול נובע מרווח חשבונאי חד-פעמי של כ-150 מיליון שקל, שנרשם בעקבות שינוי אופן ההחזקה בחברת עמרם את נידם והמעבר מאיחוד מלא להצגה לפי שיטת השווי המאזני.
במילים אחרות: כמעט כל הרווח הנקי של הרבעון הוא רישום חשבונאי, לא כסף שנכנס ממכירת דירות. זה חוקי, מקובל ומדווח כנדרש. הוא פשוט לא מלמד דבר על קצב המכירות או על הרווחיות מהדירות עצמן.
המשפט החשוב בדוח נמצא בהסבר על המרווח
ההכנסות במחצית הראשונה הסתכמו בכ-774 מיליון שקל, לעומת כ-710 מיליון אשתקד, עלייה של כ-9%. אבל שיעור הרווח הגולמי ירד לכ-19%, לעומת כ-22% בתקופה המקבילה. כלומר החברה מכרה ביותר כסף, והרוויחה על כל שקל פחות.
החברה מפרטת ארבעה הסברים לירידה: תמהיל הפרויקטים, השלבים המוקדמים של חלק מהם, עלייה בעלויות העבודה ובעלויות קבלני המשנה, והתרחבות מבצעי המימון לרוכשים. ההסבר האחרון הוא הזווית שכדאי לקרוא פעמיים.
יזם שכותב בדוח לבורסה שמבצעי המימון מכרסמים לו במרווח אומר, בשפה שלו, בדיוק את מה שאנחנו כותבים כאן חודשים: מבצע מימון אינו מתנה, הוא מרכיב בעסקה. את המחיר של המבצעים האלה, ומי משלם עליהם בסוף, פירטנו בכתבה על האשראי החוץ-בנקאי ומבצעי 80/20.
התמהיל התהפך: פחות מסובסד, יותר שוק חופשי
ברבעון השני מכרה הקבוצה 199 יחידות דיור, לעומת 108 ברבעון הראשון. הפילוח, כפי שפורסם בכלכליסט, מעניין יותר מהסכום: 120 דירות נמכרו בשוק החופשי, לעומת 73 ברבעון המקביל אשתקד, בעוד המכירות במסגרת מחיר למשתכן ירדו ל-79 יחידות.
לפני שממהרים למסקנות, שווה לזכור שהיקף השיווק במסלולים המסובסדים נקבע בהגרלות ובלוחות זמנים של המדינה, ולא רק בביקוש. אבל התוצאה בשטח זהה: יזם שנשען קודם על מסלול מסובסד תלוי עכשיו יותר ברוכשים בשוק החופשי, ורוכש בשוק החופשי מגיע עם כוח מיקוח. את ההיערכות הפיננסית במסלול המסובסד ריכזנו בכתבה על מימון דירה בהנחה.
איפה נמכרות הדירות שלהם
עיקר ההכנסות הגיע מפרויקטים באשדוד, אילת, נתניה, טירת הכרמל, עכו וחיפה. הצבר גדול: החברה יוזמת כ-30 אלף יחידות דיור, חלקה בהן כ-19.5 אלף, ויותר מ-26 אלף מוגדרות כמיועדות לשיווק. באפריל היא זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל לשלושה מתחמים בשכונת נווה שמיר בבית שמש, כ-511 דירות וכ-3,000 מטר מסחר, ובמרץ דיווחה על שתי עסקאות פינוי בינוי בארמון הנציב בירושלים, כ-868 דירות חדשות לשיווק.
שימו לב לרשימת הערים. אשדוד, עכו, טירת הכרמל, בית שמש. בראיון לביזפורטל הגדיר המנכ"ל נועם גרייף את האסטרטגיה במשפט אחד, "המידל מרקט זה המרקט", ומיקד את החברה בדירות בטווח של שניים עד שלושה מיליון שקל.
ההשוואה מתבקשת. באותו שבוע פרסמו יזמי שדה דב דוחות שבהם פרויקט אחד מכר שבע דירות במחצית שלמה, במחירים של 60 עד 80 אלף שקל למטר. את המספרים שם פירטנו בכתבה על שדה דב אחרי הקיצוץ של דמרי. שני הדוחות מספרים את אותו סיפור משני קצותיו: בקצה היקר העסקאות נעצרות, ובטווח האמצע הן זזות.
מה שכדאי לדעת לפני שקוראים את הכותרת
המספר שחזר בכל הדיווחים הוא 605 יחידות. הוא נכון, והוא גם לא נתון של מחצית. החברה ניסחה אותו במדויק: 605 יחידות מתחילת 2026 ועד למועד פרסום הדוח. החלון הזה כולל 293 יחידות שנמכרו אחרי תאריך המאזן. במחצית עצמה מדובר ב-199 יחידות ברבעון השני ו-108 בראשון.
גם הרווח החד-פעמי לא עבר בשקט. גלעד מנו, מנהל קרן הגידור מאקרו ואליו, אמר בכלכליסט כי החשבונאות היצירתית של חברות הנדל"ן בעונת הדוחות האחרונה הגיעה לשיא חדש, וטען שהערכות השווי נשענות על הנחות שאינן הנחות שוק. הקרן שהוא מנהל ידועה בפוזיציות שורט על מניות נדל"ן, כלומר יש לה עניין בירידת מחירי מניות בענף, וההסתייגות הזאת מובאת כאן כדי שתשקלו את הדברים לגופם.
מהחברה נמסר בתגובה שהערכת השווי של BDO נקבעה בצורה שמרנית, תוך התחשבות בסביבת הריבית ובסטגנציה במחירי הדירות, ושהיא משקפת יותר מ-85 פרויקטים פעילים ולא ציפיות ספקולטיביות. שתי העמדות מובאות כאן, וההכרעה ביניהן אינה של הכתבה הזאת.
מה שכן ניתן לומר: זו אינה חברה יחידה שבה הסעיף החד-פעמי הוא שקבע את הכותרת. בדוח של תדהר קרה בדיוק ההפך: הרווח הרבעוני צנח, וגם שם כמעט כולו בגלל סעיף חד-פעמי, הפעם הוצאה. את התופעה הרחבה, ואת הפער בין מספר הדירות שנמכרות לבין הכסף שנכנס, סיכמנו בכתבה על דוחות הרבעון של היזמים, ואת ההנחות שיזם דיווח עליהן בפועל הראינו בכתבה על הדוח של אאורה.
- נתוני ההכנסות, הרווח הגולמי, הרווח הנקי, הרווח החד-פעמי, מספרי המכירות, הצבר, המכרזים והציטוט של המנכ"ל: דיווחי החברה מ-1 בספטמבר 2026, כפי שפורסמו בישראל היום, בפאנדר ובמגדילים.
- פילוח המכירות בין מחיר למשתכן לשוק החופשי, הערכת השווי של BDO, הביקורת של גלעד מנו ותגובת החברה: כלכליסט, אלמוג עזר, 2 בספטמבר 2026.
- האסטרטגיה של טווח שניים עד שלושה מיליון שקל לדירה: ראיון עם המנכ"ל בביזפורטל.
- אימות: אחד הדיווחים החליף בין נתוני הרווח הגולמי של המחצית הנוכחית ושל המקבילה אשתקד. הצלבה מול מסד הנתונים של הבורסה לניירות ערך, שבמועד הכתיבה עדיין החזיק את דוח הרבעון הראשון, מיישבת את הסתירה: הרווח הגולמי של הרבעון הראשון ועוד זה של הרבעון השני מסתכמים בדיוק בנתון המחצית, ומכאן ששיעור הרווח הגולמי אכן ירד. אותה הצלבה מאמתת גם את ההכנסות ואת הרווח הנקי במחצית.
סיכום
הדוח של עמרם אברהם מציג רבעון עם רווח שיא, שכמעט כולו רישום חשבונאי חד-פעמי, לצד ירידה בשיעור הרווח הגולמי שהחברה מסבירה בעצמה. עבור רוכשים, המשפט החשוב בדוח אינו הרווח אלא ההודאה שמבצעי המימון עולים ליזם כסף.
- הרווח: 152.9 מיליון שקל ברבעון, מתוכם כ-150 מיליון חד-פעמיים
- המרווח: ירד לכ-19% במחצית, לעומת כ-22% אשתקד
- הסיבה: עלויות בנייה, שלבים מוקדמים ומבצעי מימון לרוכשים
- התמהיל: 120 דירות בשוק החופשי לעומת 73, מחיר למשתכן ירד ל-79
- הקריאה: 605 יחידות נספרו עד מועד פרסום הדוח, לא במחצית
שאלות ותשובות
מה זה רווח חשבונאי חד-פעמי, ולמה זה משנה?
אם ההכנסות עלו, למה שיעור הרווח הגולמי ירד?
מה אומרת הירידה במכירות של מחיר למשתכן?
למה המספר 605 מופיע בכל הכותרות?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אז מתוך 152 מיליון רווח, 150 מיליון זה שיערוך חשבונאי?? כלומר מזומן אמיתי כמעט לא נכנס? איך בכלל מותר לפרסם כותרת "זינק פי שבעה" על זה…
מה זה בכלל שיערוך החזקה? מישהו יכול להסביר בפשטות?