פעם, כמעט כל משכנתה דרשה עָרֵבִים. כיום זה כבר לא המצב, אבל יש מצבים שבהם עָרֵב הוא בדיוק מה שמאפשר לכם להיכנס לעסקה. אם אתם זוג צעיר עם הכנסה שעוד לא הספיקה לצמוח, או הורים שרוצים לעזור לילדים לקנות דירה, חשוב להבין איך מנגנון עָרֵבִים עובד, מה הוא דורש, ומה הסיכונים. ריכזנו את כל מה שצריך לדעת, בפשטות. וכדי להמחיש, הנה גם הסרטון שלנו בנושא:

מה זה עָרֵב (לווה נוסף) במשכנתה

בחלק מהבנקים קוראים לזה עָרֵב , ובחלק לווה נוסף, אבל המהות זהה: אדם שנכנס איתכם אל תוך המשכנתה. העָרֵב הוא חלק בלתי נפרד מההלוואה, הוא חותם על כל מסמכי המשכנתה, לוקח על עצמו את כל ההתחייבויות, וצריך להראות הכנסות. ההבדל היחיד בינו לבין הלווים הוא שהוא אינו משעבד את הנכס שלו, ואינו חלק מהליך המשכון.

במילים אחרות, העָרֵב לא נותן את הבית שלו כבטוחה, אבל הוא כן עָרֵב להחזר המשכנתה. מבחינת הבנק, נוכחותו של עָרֵב מקטינה את הסיכון, ולכן מאפשרת לאשר משכנתה גם כשהלווים לבדם לא היו עומדים בקריטריונים. זו בדיוק הסיבה שמנגנון העָרֵבִים קיים.

מתי באמת צריך עָרֵב

הבנק רוצה דבר אחד: שכל חודש הוא יקבל את ההחזר בזמן, בהוראת קבע מחשבון הבנק. הוא לא באמת מעוניין לממש ולמכור את הנכס שלכם, ולכן הוא בודק בעיקר את יכולת ההחזר במטרה שתעמדו ביכולת זאת ותשלמו את הכסף בזמן. הכלל המרכזי הוא שההחזר החודשי לא יחרוג מ-כ-40% מההכנסה נטו של משק הבית. כל עוד יש לכם יכולת החזר בגבולות האלה, במרבית המקרים אין צורך בעָרֵב כלל.

הצורך בעָרֵב עולה כשאין יכולת החזר מספקת. דוגמה נפוצה היא זוג צעיר, אולי סטודנטים, עם הכנסות נמוכות יחסית שרוצים משכנתה גבוהה. חשוב להדגיש: לא מדובר בהון העצמי הראשוני שצריך להביא לדירה (כ-25% עד 30% לדירה יחידה), אלא ביכולת ההחזר של המשכנתה עצמה. כשהיחס לא מסתדר, הבנק יבקש להביא עָרֵב כדי לאזן את התמונה.

מי יכול להיות עָרֵב

בעבר כל אחד יכול היה לערוב לכל אחד. היום הבנקים מצמצמים את זה מאוד, ובדרך כלל מקבלים רק קרובי משפחה מדרגה ראשונה: הורים לילדים, אחים ואחיות. יש העדפה ברורה להורים שערבים לילדיהם, בין היתר בגלל סוגיות משפחתיות שעלולות לצוץ, למשל כשמדובר בבני זוג.

מעבר לקרבה המשפחתית, יש עוד תנאים. העָרֵב צריך להיות בגיל סביר. אפשר לערוב גם בגיל מבוגר (60-70), אך בגילים גבוהים זה כבר נעשה קשה יותר. בנוסף, חלק מהבנקים ידרשו ביטוח חיים לעָרֵב , וכיוון שערבים הם פעמים רבות אנשים מבוגרים יותר, ביטוח חיים עלול להיות יקר עבורם, וזו עלות שכדאי לקחת בחשבון מראש.

ערֵבים במשכנתה

ערֵבים במשכנתה: איך זה עובד

מתי צריך ערב, מי יכול להיות, ואיך הבנק מחשב את ההכנסה

במבט מהיר

40%

יחס ההחזר המרבי מההכנסה נטו

כשההחזר החודשי חורג מ-כ-40% מההכנסה נטו, הבנק עשוי לבקש ערב

מתי צריך ערב

כשיכולת ההחזר אינה מספקת, למשל הכנסה נמוכה מול משכנתה גבוהה. לא קשור להון העצמי הראשוני (כ-25% עד 30%), אלא ליכולת ההחזר.

מי יכול להיות ערב

בדרך כלל קרוב משפחה מדרגה ראשונה (הורים לילדים, אחים), בגיל סביר ועם הכנסות. חלק מהבנקים דורשים ביטוח חיים לערב.

איך הבנק מחשב

100% מהכנסת הלווים, ורק 50% מהכנסת הערב (אחרי התחייבויותיו). חלק מהוראת הקבע, לרוב מ-20%, יורד מחשבון הערב.

לפי סקירת קליקת הנדל"ן

איך הבנק מחשב את הכנסת העָרֵב

כאן נמצאת אחת הנקודות החשובות ביותר. בעוד שלהכנסת הלווים הבנק מתייחס במלואה (100%), להכנסת העָרֵב הוא מתייחס רק לכ-50%, לאחר שמורידים את ההתחייבויות הקיימות שלו. בואו נמחיש: נניח שהעָרֵב מרוויח 30,000 שקל בחודש, ויש לו 10,000 שקל החזרי הלוואות קיימים. הבנק מוריד קודם את ההתחייבויות, ונשארות 20,000 שקל. מתוך הסכום הזה הוא סופר 50%, כלומר מוסיף לסל ההכנסות של הלווים כ-10,000 שקל.

התוספת הזו לסל ההכנסות היא בדיוק מה שפותח מקום למשכנתה גבוהה יותר, או מאפשר לאשר משכנתה שאחרת הייתה נדחית. לכן, ככל שהכנסת העָרֵב גבוהה יותר וההתחייבויות שלו נמוכות יותר, כך הוא תורם יותר ליכולת ההחזר המשותפת.

הוראת הקבע והמעורבות של העָרֵב

הבנק רוצה שהעָרֵב לא יהיה רק חתימה על נייר, אלא יישאר מעורב במשכנתה לאורך זמן. הסיבה הגיונית: אם העָרֵב חתם ונעלם, וכעבור שנים הלווים מפסיקים לשלם, הבנק לא רוצה להגיע למצב שבו העָרֵב כבר לא זוכר במה מדובר. לכן, בדרך כלל חלק מהוראת הקבע של המשכנתה, לרוב מינימום של כ-20% מההחזר, יורד מחשבונו של העָרֵב .

כך העָרֵב נשאר מחובר ומודע למצב המשכנתה כל חודש. הרבה משפחות מסדרות את זה בפשטות: עושים העברה קבועה מחשבון הלווים לחשבון ההורה העָרֵב, בדיוק בגובה החלק שיורד ממנו. כשיחס ההחזר שונה, החלק שיורד מהעָרֵב יכול להיות גבוה יותר, ולעלות גם ל-50%, ל-70% ואף ל-100%, למשל כשהורים קונים דירה על שם ילד צעיר שאין לו הכנסות כלל.

איך מוציאים עָרֵב מהמשכנתה בהמשך

אינו גזירת גורל לכל חיי המשכנתה. ברגע שהלווים, בעלי הנכס, מסוגלים לעמוד במשכנתה באופן עצמאי, קיים הליך שנקרא הוצאת עָרֵב . זה קורה כשההכנסות גדלו, כשהביאו הון נוסף וצמצמו את ההלוואה, או כשפשוט עבר זמן והמשכנתה התכווצה ויחס ההחזר השתפר.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בדרך כלל הבנקים מבקשים שהעָרֵב יישאר בתמונה תקופה מינימלית, למשל שנה או שנתיים, לפני שמסלקים אותו, ויש לכך עמלת סילוק עָרֵב . התנאי המרכזי להוצאת עָרֵב הוא שהלווים יוכלו לתמוך במשכנתה לבד, בלי הגיבוי שלו. לכן כדאי לתכנן את הוצאת העָרֵב מראש, כחלק מהתמונה הכוללת של המשכנתה.

היתרון של העָרֵב, והסיכון שכדאי להכיר

היתרון הגדול ברור: עָרֵב מאפשר לכם להיכנס לעסקה שאחרת לא הייתה מתאפשרת. ניקח זוג שמרוויח כ-10,000 שקל בחודש ורוצה הלוואה של כמיליון שקל. על פניו הם לא יקבלו אותה לבד, אבל אם המשפחה מוכנה להיכנס איתם כערבים ויש לה יכולת פיננסית, נפתחת האפשרות. במצבים רבים זה מהלך נכון, במיוחד כשצפויים אירועי חיים שישפרו את היכולת בעתיד, כמו סיום לימודים או קבלת כספים.

לצד זאת, חשוב להכיר את הסיכון. על ההורה העָרֵב רובצת המשכנתה לכל דבר, גם אם הנכס אינו שלו, וזה עשוי להשפיע על היכולת שלו לקחת אשראי בעצמו בעתיד. אם בהמשך יש בן משפחה נוסף שצריך עָרֵבִים , ההתחייבות הזו כבר נספרת. לכן ההמלצה שלנו פשוטה: לעָרֵב משפחה רק כשבאמת צריך, ולא להיכנס לעסקה עם עָרֵב בכל מחיר. זה תמיד שיקול פיננסי שצריך לבחון בקפידה.

טיפ למשקיעים: דירה על שם הילד

טיפ שמשקיעים חייבים להכיר. הרבה פעמים אנחנו פוגשים אנשים שאומרים: זו דירה להשקעה, אני רושם אותה על שם הילד, וממשיכים לגלגל לעסקה הבאה. שימו לב, גם אם שכר הדירה נכנס לחשבון הבנק שלכם, וגם אם חוזה השכירות מולכם, אם הדירה רשומה על שם הילד, הבנק לא יתייחס להכנסה הזו כהכנסה שלכם.

למה זה חשוב? כי אם בכוונתכם למנף את הכנסות השכירות כדי לרכוש נכסים נוספים, ההכנסה הרשומה על הילד פשוט לא תיספר לכם, וזה עלול לחסום משכנתה נוספת. לכן, אם אתם בונים אסטרטגיית השקעה ארוכת טווח, קחו את שאלת הרישום בחשבון כבר מההתחלה. אצלנו בקליקת הנדל"ן נשמח לעזור לכם לבנות את התמונה נכון.

סיכום

עָרֵבִים במשכנתה הם כלי חשוב, ולא משהו שצריך לפחד ממנו, כל עוד מבינים איך הוא עובד. צריך עָרֵב כשיכולת ההחזר חורגת מ-כ-40% מההכנסה נטו, בדרך כלל מדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה, והבנק סופר מחצית מהכנסתו אחרי התחייבויות. העָרֵב נשאר מעורב דרך הוראת הקבע, ואפשר גם להוציאו בהמשך כשהלווים מתחזקים. לצד היתרון הגדול שבכניסה לעסקה, יש גם סיכון ומחויבות שכדאי להכיר. הכלל הזהב: לעָרֵב משפחה רק כשבאמת צריך, ולתכנן נכון מראש. אנחנו כאן כדי לעזור לכם לבנות את המשכנתה בצורה החכמה ביותר.

• עָרֵב הוא לווה נוסף שמצטרף למשכנתה ומחזק את יכולת ההחזר, בלי לשעבד את הנכס שלו
• צריך עָרֵב כשיחס ההחזר חורג מ-כ-40% מההכנסה נטו של משק הבית
• בדרך כלל רק קרובי משפחה מדרגה ראשונה, בגיל סביר, ולעיתים עם ביטוח חיים
• הבנק סופר 100% מהכנסת הלווים ו-50% מהכנסת העָרֵב, אחרי התחייבויותיו
• חלק מהוראת הקבע יורד מהעָרֵב, וקיים הליך להוצאת עָרֵב בהמשך
• טיפ למשקיעים: שכר דירה מנכס הרשום על הילד אינו נספר כהכנסה שלכם

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות3

מרב·לפני 3 שבועות

רגע, אז הבנק לוקח רק 50% מהכנסת הערב? לא ידעתי את זה. אז אם ההורים מרוויחים 20 אלף ביחד, הבנק מחשב רק 10 אלף מהם?

עידן·לפני 3 שבועות

עברנו את זה לפני שנתיים עם הורים של אשתי. הם היו ערבים, עזר לנו לעבור את הסף של הבנק. בסוף אחרי שנה וחצי הצלחנו להוציא אותם מהמשכנתה כשהמשכורות שלנו עלו. ממליץ לכל מי שנתקע בגלל ההכנסה לבדוק את האפשרות הזאת, הרבה אנשים לא יודעים שאפשר להוציא ערב אחר כך.

לימור·לפני 3 שבועות

אני מתווכת 12 שנה ורואה את זה כל הזמן, זוגות צעירים שנתקעים על יחס ההחזר. הנקודה הכי חשובה לדעתי זה מה שכתוב פה על 40% מההכנסה נטו של משק הבית. הרבה לקוחות מגיעים אליי ולא יודעים מה יחס ההחזר שלהם בכלל, ואז מתפלאים למה הבנק מסרב. ערב זה לא קסם, זה פתרון נקודתי לפרק זמן מוגבל.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו