כשיזם אומר שזה הזמן הכי טוב לקנות דירה, אפשר להתווכח על ההערכה. הרבה יותר מעניין לבדוק מה הוא עושה בפועל, וזה כתוב באותו דוח: הוא נותן הנחות של כ-10% עד 11%. זה המספר שאומר לקונה משהו.

המספר שאומר לקונה משהו

בשיחה עם גלובס אמר יעקב אטרקצ"י, בעלים ומנכ"ל אאורה, שהחברה ערכה מבצע לכוחות הביטחון ושההנחות היו בשיעור של כ-10% עד 11%. בלשונו: "נרוויח קצת פחות אבל זה ווין-ווין".

ובשיחת המשקיעים הוא אמר את זה בצורה ישירה עוד יותר: "הרווחיות הגולמית הגבוהה שלנו מאפשרת לנו להיות תחרותיים ולמכור בהיקפים משמעותיים בהנחות ועדיין לשמור על רווחיות גבוהה".

זו לא ספקולציה של עיתונאי אלא אמירה של המוכר. ומבחינת קונה, היא שווה יותר מכל תחזית: היא אומרת שיש מרחב, ומה בערך גודלו.

שתי שורות הרווח נמדדות אחרת: רווח נקי כולל את חלקם של בעלי מניות המיעוט, והרווח המיוחס לבעלי המניות אינו. שני הנתונים נכונים. שיעור הרווח הגולמי מוצג בנפרד לרבעון ולמחצית כי הם שונים. מקור: גלובס וביזפורטל, 28.08.2026.

איפה זה נראה במספרים

ההנחות לא נעלמות, הן מופיעות בשורת הרווח. שיעור הרווח הגולמי ברבעון השני ירד ל-21.8%, לעומת 26.2% ברבעון המקביל אשתקד. במחצית כולה השיעור עמד על 24.3%.

בשורה התחתונה: ההכנסות במחצית עלו ב-26.3% לכ-1.05 מיליארד שקל, אבל הרווח הנקי ירד ב-26.6% לכ-116.4 מיליון שקל לעומת 158.4 מיליון אשתקד. לפי הדיווח, הירידה נבעה בעיקר מעלייה בהוצאות המימון, גידול בהוצאות התפעול והשיווק ומיסוי גבוה יותר.

זו אותה תבנית שראינו כבר אצל יזמיות אחרות החודש: יותר פעילות, מרווח קטן יותר. אצל תדהר זה התבטא בירידה של כ-900 אלף שקל במחיר הדירה הממוצעת שמכרה, כפי שפירטנו בכתבה על מה שדוח תדהר מגלה על המחירים, ואצל אשטרום בצניחה של שיעור הרווח במגורים, בכתבה על התחזית של אשטרום ליציאה מהקיפאון.

720 דירות, ומה בדיוק מסתתר במספר

הכותרת של הדוח היא 720 יחידות שנמכרו מתחילת השנה, ובראשן מבצע למועדון "חבר" בחמישה פרויקטים בקריית אונו, רמת השרון, רמת חן, חדרה ואופקים. לפי הדיווח נרשמו במבצע 385 עסקאות בתוך חמישה ימים, בשווי של יותר ממיליארד שקל.

הפירוט חשוב: נכון למועד הדוח נחתמו 101 חוזים, והוגשו 284 בקשות הרשמה שהחברה מעריכה שיהפכו לחוזי מכר במהלך החודש הקרוב. כלומר מתוך המספר הכולל של 720, כ-284 עדיין אינן חוזים חתומים.

זה לא מבטל את ההישג, והקצב באמת גבוה בשוק כזה. זה כן אומר שהמספר שמופיע בכותרות ומספר החוזים החתומים אינם אותו דבר, והפער ביניהם אינו זניח.

מה עוד יש בדוח

לצד המכירות, הדוח כולל כמה שורות ששווה להכיר. נרשם תזרים תפעולי שלילי ושימוש מוגבר במימון הפרויקטים. החברה הרחיבה סדרת אג"ח בהיקף מצטבר של 250 מיליון שקל, וגם החברה הבת גייסה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בדוח סומנו כמה נושאים הקשורים לנזילות, והדירקטוריון קבע שאין בהם כדי להצביע על בעיית נזילות. במקביל חילקה החברה דיבידנד של 30 מיליון שקל ואישרה דיבידנד נוסף של 25 מיליון, ומריצה תוכנית רכישה עצמית של מניות בהיקף של עד 60 מיליון שקל.

ההון העצמי עמד בסוף המחצית על כ-1.94 מיליארד שקל, והמזומנים על כ-322.7 מיליון. בשיווק ובביצוע נמצאים 27 פרויקטים הכוללים 7,844 יחידות דיור. אלה נתונים של חברה גדולה ופעילה, והם מובאים כאן במלואם ולא כדי לרמוז על קושי.

"זה הזמן הכי טוב לקנות", ומי אומר את זה

הטיעון של אטרקצ"י מורכב משני חלקים שאפשר לבדוק. הראשון: שכר הדירה עלה בחדות, לדבריו בסדר גודל של למעלה מ-15%. השני: הריבית התחילה לרדת, ולכן נקודת האיזון בין שכירות לבין משכנתה מתקרבת. לדבריו כדאי כיום ליטול משכנתה, ובלשונו: "בשוק חלש אפשר לקבל מחיר יותר טוב".

שני החלקים אמיתיים וניתנים לבדיקה עצמאית. את התנועה בריבית ובשוק המשכנתאות סקרנו בכתבה על שיא המחזורים והירידה בפיגורים, ושם גם ראינו שהתמונה מורכבת יותר ממה שכותרת אחת מספרת.

ומה שחשוב להוסיף: זו לא הפעם הראשונה שהוא אומר את זה. ב-30 ביוני השנה הוא אמר בראיון ל-ynet שמי שיקנה דירה עכשיו ירוויח, וחזה עליית מחירים בתוך חצי שנה עד שנה. החלון הזה עדיין פתוח, ולכן אי אפשר לקבוע שהוא טעה, בדיוק כמו שאי אפשר לקבוע שהוא צדק. פשוט כדאי לדעת שהאמירה חוזרת, ושהיא מגיעה ממי שמחזיק 7,844 יחידות בשיווק ובביצוע.

מה לעשות עם זה בפועל

המספר של 10% עד 11% הוא נקודת פתיחה טובה לשיחה, לא הבטחה. ארבעה דברים מעשיים:

• לשאול על ההנחה, לא רק על המחיר: מחירון שלא זז לא אומר שאין הנחה. שאלו מה ניתן בפועל בפרויקט בחודשים האחרונים.
• לבדוק אם יש מבצע ייעודי שאתם נכנסים אליו: ההנחות הגדולות בדוח הזה ניתנו במסגרת מבצעים ממוקדים לקבוצות מסוימות, ולא כמחירון כללי.
• להשוות מול מה שהיזם מדווח: אם החברה ציבורית, שיעור הרווח הגולמי שלה מפורסם. מרווח שנשחק מלמד על המרחב שיש לה.
• לא לוותר על הבדיקות הרגילות: הנחה טובה לא מחליפה קריאה של סעיף האיחור בחוזה ובדיקה מי נותן את ערבות חוק המכר. את הסעיפים ריכזנו בכתבה על 7 דברים שחייבים לדעת לפני שחותמים מול קבלן.

סיכום

אאורה דיווחה על עלייה של 26.3% בהכנסות המחצית לכ-1.05 מיליארד שקל, לצד ירידה של 26.6% ברווח הנקי. שיעור הרווח הגולמי ברבעון ירד ל-21.8% מ-26.2%, והמנכ"ל מסר שההנחות במבצע לכוחות הביטחון עמדו על כ-10% עד 11%.

• המספר השימושי: הנחות של כ-10% עד 11%, מפי המוכר
• איפה זה נראה: שיעור רווח גולמי שירד ל-21.8% ברבעון
• הדיוק: 284 מתוך 720 היחידות הן בקשות הרשמה ולא חוזים
• ההקשר: תזרים תפעולי שלילי, והדירקטוריון קבע שאין בעיית נזילות
• התחזית: נאמרה גם ב-30 ביוני, והחלון שלה עדיין פתוח

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

מאיה·לפני 6 ימים

אז 284 מתוך 720 היחידות הן בקשות הרשמה ולא חוזים חתומים? זה כמעט 40%. מישהו יכול להסביר מה ההבדל המשפטי בפועל?

אייל·לפני 6 ימים

הנחה של 10-11% על דירה חדשה זה לא מעט בכלל. כמה חברים שלי ניסו להתמקח עם קבלנים בשנה שעברה ולא הצליחו להוציא כלום... נראה שהשוק זזז

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו