בקצרה
- ההכנסות במחצית הראשונה עמדו על 372.2 מיליון שקל, עלייה של 65 אחוזים, אבל הרווח הגולמי בשקלים דווקא ירד: 79.0 מיליון לעומת 80.9 בתקופה המקבילה.
- ברבעון השני הרווח התפעולי היה חיובי, 15.8 מיליון שקל, והשורה התחתונה נסגרה בהפסד של 13.0 מיליון.
- מה שהפך את הכיוון: הוצאות מימון נטו של 27.0 מיליון שקל ברבעון, לעומת הכנסות מימון של 2.7 מיליון ברבעון המקביל.
- הסבר החברה: בפרויקטים שקיבלו היתר בנייה מלא הופסק היוון עלויות המימון, והן נזקפו לדוח במקום להיצבר במלאי.
- ההון העצמי עומד על 1.765 מיליארד שקל, ויחס החוב נטו ל-CAP על 66.7 אחוזים, לפני תמורת ההנפקה שהתקבלה אחרי תאריך המאזן.
רבעון שמרוויח בייצור ומפסיד בשורה התחתונה הוא לא סתירה. הוא סימן שהכסף עולה יותר ממה שהוא מייצר, ובדוח הזה כתוב בדיוק למה זה קרה.
איך רווח תפעולי הופך להפסד
מה מראה הדוח
אביסרור משה ובניו פרסמה את הדוח הכספי הראשון שלה כחברה ציבורית. ההכנסות במחצית הראשונה של 2026 עמדו על 372,216 אלפי שקל, לעומת 225,054 בתקופה המקבילה, עלייה של כ-65 אחוזים.
ואז מגיע המספר שקל לפספס. הרווח הגולמי בשקלים ירד: 78,952 אלפי שקל לעומת 80,884 אשתקד. כלומר החברה מכרה הרבה יותר, והרוויח הגולמי שלה בפועל היה נמוך יותר. שיעור הרווח הגולמי ירד מכ-36 אחוזים לכ-21.
מתוך הדוח הכספי ומצגת המשקיעים של החברה. הסכומים באלפי שקלים כפי שדווחו, ואינם חישוב שלנו.
הרבעון השני עצמו נסגר בהפסד של 12,953 אלפי שקל, לעומת רווח של 12,191 ברבעון המקביל.
הרבעון היה רווחי. ההפסד נוצר אחר כך
וכאן מגיע החלק שלא הופיע בשום דיווח. הרווח התפעולי ברבעון השני היה חיובי: 15,787 אלפי שקל. הייצור עצמו, כלומר בניית הדירות ומכירתן, הרוויח.
שרשרת השורות כפי שהיא מופיעה בדוח. הרווח התפעולי חיובי, ושתי השורות שאחריו הופכות אותו להפסד.
מה שהפך את הכיוון נמצא בשתי השורות שאחריו. הוצאות מימון נטו של 26,951 אלפי שקל, ועוד 4,350 אלפי שקל של חלק בהפסדי חברה כלולה. יחד הם מחקו את הרווח התפעולי והפכו אותו להפסד לפני מיסים של 15,514, שזיכוי מס של 2,561 הקטין ל-12,953.
וההשוואה חדה עוד יותר: ברבעון המקביל אשתקד המימון לא היה הוצאה אלא הכנסה של 2,744 אלפי שקל. כלומר בשורת המימון לבדה התהפכו כ-30 מיליון שקל בשנה.
המנגנון, ולמה הוא שווה להכיר
החברה לא משאירה את זה לפרשנות. בדוח היא כותבת שהקיטון ברווח הנקי נובע בעיקר מגידול בהוצאות המימון שנזקפו למספר פרויקטים שהתקבל בגינם היתר בנייה מלא, וכתוצאה מכך הופסק היוון עלויות המימון באותם פרויקטים.
זה מנגנון חשבונאי פשוט ששווה להבין, כי הוא חוזר אצל כל יזם. כל עוד לפרויקט אין היתר בנייה מלא, עלויות המימון שלו מהוונות: הן נצברות אל תוך עלות המלאי ולא מופיעות כהוצאה בדוח. ברגע שמתקבל ההיתר, ההיוון נפסק, ומאותו רגע הריבית נזקפת ישירות לרווח והפסד.
כלומר החברה לא התחילה פתאום לשלם יותר ריבית. היא התחילה להראות אותה. זה שינוי בעיתוי ההכרה, לא הרעה בעסק. אבל התוצאה בשורה התחתונה אמיתית לגמרי, והיא מלמדת כמה מהרווחיות של יזם תלויה בעלות הכסף.
והפרויקט שמסביר את שני הצדדים נמצא בשדה דב
אותו הסבר של החברה על שחיקת הרווח הגולמי מצביע על פרויקט אחד: אשירה. לפי החברה, תחילת ההכרה בהכנסות ממנו היא הגורם המרכזי לירידה בשיעור, כי שיעור הרווח הגולמי הצפוי בו נמוך מהרווחיות המייצגת שלה, בין היתר משום שעלויות מימון שהוונו לפרויקט בתקופות קודמות נזקפות לעלות ההכנסות.
ואשירה יושב בשדה דב בתל אביב, אזור שכבר כתבנו עליו. לפי מצגת המשקיעים הפרויקט כולל 406 יחידות דיור, מהן 131 נמכרו, שיעור מכירות של 32 אחוזים. ההכנסות הצפויות ממנו כ-2.5 מיליארד שקל, היתר הבנייה התקבל במרץ 2026, והסיום המתוכנן בדצמבר 2030.
על מה שקורה במחירים באותו אזור, ועל הקיצוץ של דמרי שם, כתבנו בכתבה על מחירי הדירות בשדה דב.
המאזן, והצבר
לצד ההפסד הרבעוני, המאזן מראה חברה גדולה וממונפת. סך הנכסים עומד על 5,752 מיליון שקל וההון העצמי על 1,765 מיליון, יחס של 31 אחוזים.
ההון העצמי אינו כולל את תמורת ההנפקה, כ-520 מיליון שקל, שהתקבלה אחרי תאריך המאזן. התחזית ל-62 אחוזים היא של החברה ומניחה גם דיבידנד צפוי של כ-160 מיליון שקל.
שתי הערות שחשוב לדייק בהן. הראשונה: ההון העצמי אינו כולל את תמורת ההנפקה, כ-520 מיליון שקל, משום שההנפקה הושלמה אחרי תאריך המאזן. השנייה: תחזית החברה שלפיה יחס החוב נטו ל-CAP ירד לכ-62 אחוזים מניחה גם דיבידנד צפוי של כ-160 מיליון שקל.
ויש עוד מספר אחד שמסביר את שורת המימון, והוא לא הופיע באף דיווח. התזרים מפעילות שוטפת במחצית היה שלילי ב-556,504 אלפי שקל, לעומת שלילי ב-260,219 בתקופה המקבילה. כלומר צריכת המזומנים יותר מהוכפלה בשנה.
בחברה יזמית תזרים שוטף שלילי אינו חריג בפני עצמו, כי רכישת קרקעות ובניית מלאי צורכות מזומן לפני שנרשמות הכנסות. אבל הסדר גודל כאן מסביר את השאר: חברה שצורכת מזומן בקצב כזה נשענת על אשראי, והאשראי הזה הוא שהופיע ברבעון בשורת המימון.
ומהצד השני של המשוואה, הצבר גדול: 10,636 יחידות דיור בביצוע, בתכנון, בעתודות קרקע ובהתחדשות עירונית, מהן 7,858 חלק החברה. בפרויקטים שבהקמה נותרו למכירה 1,360 יחידות.
מה זה אומר לרוכש דירה
ראשית, מה שדוח כספי של יזם לא אומר לכם: הוא לא מעיד על הפרויקט שאתם שוקלים. חברה יכולה להיות איתנה ופרויקט בודד שלה יכול להתעכב, ולהפך.
שנית, מה שכן. יזם שיחס החוב נטו ל-CAP שלו מעל 66 אחוזים, ושהמימון מחק לו רבעון רווחי, נמצא בלחץ למכור ולהקטין חוב. זה לא מצב רע לרוכש שיודע לשאול.
- לשאול מה כבר ניתן: אם הוצעה הנחה או הטבת מימון לרוכשים אחרים בפרויקט, זה מה שכדאי לבקש
- לבדוק את הליווי הבנקאי: של הפרויקט עצמו, לא של החברה. שכל תשלום נכנס לחשבון הליווי
- לוודא שהערבות בידיכם: ושהיא מכסה את כל מה ששילמתם עד היום
- לבדוק את סוף תקופת ההטבה: במבצעי מימון, מה התשלום מהרגע שההטבה נגמרת
והתמונה הזאת אינה של חברה אחת. אצל אלמוגים 70 אחוזים מהמכירות ברבעון נעשו בהנחת קבלן, ופירטנו זאת בכתבה על הדוח של אלמוגים. את ההנחות בכל הענף סקרנו בכתבה על עונת הדוחות וההנחות. וגם נגיד בנק ישראל התייחס לכך כשקרא לקבלנים להוריד מחירים ואמר שהבנק עוקב אחר הפער בין ניצול האשראי למכירות, בכתבה על הקריאה של הנגיד.
- כל הנתונים הכספיים נלקחו מהדוח הכספי של החברה למחצית הראשונה של 2026 וממצגת המשקיעים שלה, שפורסמו ב-31 באוגוסט 2026. הסכומים מובאים באלפי שקלים כפי שהם מופיעים שם.
- כל שורות הדוח שמצוטטות כאן הוצלבו גם מול הדיווח במערכת מאיה של הבורסה לניירות ערך, ואומתו כשייכות לאביסרור לפי שם החברה במערכת ולא לפי מספר בלבד.
- נתון התזרים מפעילות שוטפת, שלילי ב-556,504 אלפי שקל במחצית לעומת שלילי ב-260,219 בתקופה המקבילה, מגיע מהדיווח במאיה. הוא לא הופיע בדיווחים בתקשורת.
- שרשרת הרבעון השני אומתה על ידינו בחשבון: רווח תפעולי 15,787 בניכוי מימון נטו 26,951 ובניכוי 4,350 חלק בהפסדי חברה כלולה נותן הפסד לפני מיסים של 15,514, וזיכוי מס של 2,561 מביא ל-12,953.
- ההסבר לירידה ברווח הנקי ולשחיקת הרווח הגולמי הוא של החברה עצמה, כפי שנוסח בביאורים לדוח, ואינו פרשנות שלנו.
- נתוני פרויקט אשירה, ובהם 406 יחידות דיור ו-131 שנמכרו, מגיעים ממצגת המשקיעים.
- ההון העצמי של 1,765 מיליון שקל הוא ליום 30 ביוני 2026 ואינו כולל את תמורת ההנפקה. תחזית יחס החוב נטו ל-CAP של כ-62 אחוזים היא של החברה ומניחה דיבידנד צפוי.
- מספרי יחידות הדיור שנמכרו ברבעון אינם מובאים כאן. הדיווחים בתקשורת נקבו במספרים שלא הצלחנו להתאים להגדרה שבטבלת הפרויקטים שבדוח, ולכן הובאו רק נתונים חד משמעיים מהמסמכים עצמם.
- הנתונים מדוחות של חברות אחרות, ובהם 70 האחוזים בהנחת קבלן אצל אלמוגים, פורסמו קודם בכתבות שלנו המקושרות בגוף.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- הרווח של עמרם אברהם זינק פי שבעה, וכמעט כולו חד-פעמי: מה הדוח מגלה
- אורון עברה לרווח ומכרה שש דירות ברבעון: מה שהדוח באמת מראה
- הרווח של רוטשטיין צנח ב-76% ברבעון שבו ההכנסות דווקא עלו
- אפריקה מגורים מכרה יותר דירות ויקרות יותר, והמרווח שלה בכל זאת ירד
- דוניץ אלעד מכרה פי ארבעה יותר דירות, והפסידה בשני הרבעונים
סיכום
אביסרור פרסמה דוח ראשון כחברה ציבורית עם זינוק של 65 אחוזים בהכנסות. הרבעון השני היה רווחי תפעולית ונסגר בהפסד, וההסבר נמצא בשורת המימון.
- ההכנסות: 372,216 אלפי שקל במחצית, לעומת 225,054 אשתקד
- הרווח הגולמי בשקלים ירד: 78,952 לעומת 80,884, למרות הצמיחה
- הרבעון השני: רווח תפעולי של 15,787, והפסד נקי של 12,953
- מה הפך את הכיוון: מימון נטו של 26,951, לעומת הכנסה של 2,744 אשתקד
- המנגנון לפי החברה: פרויקטים שקיבלו היתר מלא הפסיקו להוון את עלויות המימון
שאלות ותשובות
איך רבעון רווחי תפעולית נסגר בהפסד?
למה הוצאות המימון קפצו כל כך?
הרווח הגולמי ירד מ-36 ל-21 אחוזים. מה קרה?
מה זה פרויקט אשירה?
החברה יציבה?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אז ההכנסות עלו ב-65 אחוזים ובכל זאת יש הפסד ברבעון? זה לא מובן מאליו… אז מה בדיוק אכל את הרווח, הוצאות המימון? יש פירוט איפשהו?
205 יחידות דיור במחצית זה לא מעט בכלל… ובכל זאת הפסד. ווואלה שווה לקרוא את הדוח המלא 👀