בקצרה
- במחצית הראשונה של 2026 נחתמו 90 עסקאות ובוטלו 15, בהיקף של כ-48 מיליון שקל. כלומר כ-17% מהעסקאות שנחתמו התבטלו. בכל 2025 בוטלו 14 חוזים מתוך 345 מכירות, כ-4%.
- בניכוי הביטולים הסתכמו המכירות ב-75 דירות ובכ-270 מיליון שקל.
- המחיר הממוצע לדירה עלה לכ-4.25 מיליון שקל, לעומת כ-3.47 מיליון אשתקד. פחות דירות, ויקרות יותר.
- ההכנסות במחצית ירדו לכ-793 מיליון שקל מכ-967 מיליון, אבל שיעור הרווח הגולמי דווקא עלה לכ-28%, לעומת כ-24%.
- בשבעת הפרויקטים המהותיים של החברה נמכרו תשע דירות בלבד, ובמלאי נותרו כ-2,070 דירות שלא נמכרו.
ביטול עסקה הוא הדבר היקר ביותר שרוכש עושה. הוא מוותר על מקדמה, על מס ולעיתים על פיצוי מוסכם, ועושה את זה רק כשהחשבון שלו השתנה. לכן מספר הביטולים בדוח של יזם הוא אחד המדדים הכנים ביותר למה שקורה בשוק.
הביטולים, והמחיר
המחצית של אזורים, בשורה אחת לכל נתון
אזורים פרסמה ב-23 באוגוסט את הדוח למחצית הראשונה של 2026. הכותרות התמקדו בעלייה ברווחיות, וזה נתון נכון. אבל בתוך הדוח יש מספר אחד שמסביר את כל השאר.
נתוני הדוח כפי שפורסמו בכלכליסט, בביזפורטל וב-ynet. המחיר הממוצע שהחברה מדווחת כולל מע"מ, ואילו היקף המכירות מוצג לפניו, ולכן חלוקה פשוטה של השניים תיתן מספר נמוך יותר.
ההכנסות ברבעון השני הסתכמו בכ-375.7 מיליון שקל, ירידה של כ-17.5% לעומת הרבעון המקביל. הרווח הנקי ברבעון עמד על כ-53.6 מיליון שקל, ירידה קלה של כ-3.7%. במחצית כולה הרווח הנקי הסתכם בכ-74.5 מיליון שקל.
15 ביטולים מול 14 בשנה שלמה
זה הנתון. במחצית הראשונה של 2026 נחתמו 90 עסקאות, ו-15 מהן בוטלו על ידי הרוכשים, בהיקף של כ-48 מיליון שקל. בניכוי הביטולים הסתכמו המכירות ב-75 דירות ובכ-270 מיליון שקל. לפי הדיווח, רוב הביטולים היו ברבעון הראשון.
ההשוואה היא שהופכת את זה לסיפור. בכל שנת 2025 מכרה אזורים 345 דירות, ובוטלו 14 חוזים בלבד. כלומר שיעור ביטולים של כ-4% בשנה שלמה, מול כ-17% בחצי שנה. בקירוב, פי ארבעה.
ולמה כ-4% הוא מספר מוכר? כי זה בערך שיעור הביטולים שראינו בדוחות של יזמים אחרים לרבעון השני, כפי שפירטנו בכתבה על הפער בין כמות הדירות לכסף בדוחות הרבעון. במילים אחרות, אזורים הייתה בשיעור השוק ועברה לשיעור גבוה ממנו בהרבה.
סייג הוגן: הבסיס קטן. 90 עסקאות אינן מדגם גדול, וכל ביטול בודד מזיז את האחוז בכמעט נקודה שלמה. אבל גם במספרים מוחלטים, 15 ביטולים בחצי שנה מול 14 בשנה שלמה הם שינוי, לא רעש.
מי מבטל, ולמה זה לא בהכרח מצוקה
ההנחה המיידית היא שרוכשים מבטלים כי אין להם כסף. הנתונים הארציים מראים תמונה מורכבת יותר. סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר ניתחה כ-500 עסקאות שבוטלו בדרום, ומצאה שכחמישית מהמבטלים משתכרים כ-60 אלף שקל בחודש. את מי שמבטל, ולמה, פירטנו בכתבה על מי באמת מבטל עסקת דירה.
ההסבר לקבוצה הזאת אינו קושי לשלם אלא ספק בכדאיות. וזה בדיוק מה שהופך את הנתון של אזורים למעניין: כשהמחיר הממוצע לדירה הוא 4.25 מיליון שקל, הרוכשים אינם בהכרח אנשים שנקלעו למצוקה. הם אנשים שחישבו מחדש.
פחות דירות, יקרות יותר
המחיר הממוצע לדירה שמכרה החברה עלה לכ-4.25 מיליון שקל, לעומת כ-3.47 מיליון בתקופה המקבילה, עלייה של כ-22%. במקביל מספר הדירות ירד מ-134 ל-90. זו אינה עליית מחירים בשוק אלא שינוי בתמהיל: נמכרו פחות דירות, ואלה שנמכרו היו יקרות יותר.
שימו לב לפרט טכני שקל ליפול בו: המחיר הממוצע שהחברה מדווחת כולל מע"מ, ואילו היקף המכירות של 318 מיליון שקל מוצג לפניו. מי שיחלק את השניים יקבל מספר נמוך יותר, וטעות.
הכיוון ההפוך נראה בדוח אחר. אצל תדהר המחיר הממוצע לדירה דווקא ירד בכ-900 אלף שקל, ל-3.1 מיליון, בזמן שהכמות כמעט הוכפלה. את זה פירטנו בכתבה על הדוח של תדהר. שתי החברות באותו שוק, שתי אסטרטגיות הפוכות.
המרווח עלה, וזה לא מה שזה נשמע
שיעור הרווח הגולמי במחצית עלה לכ-28%, לעומת כ-24% אשתקד, וברבעון השני לכ-29.4% לעומת כ-23.6%. זה נראה כמו חדשות טובות על השוק, והוא לא. הרווח הגולמי נרשם לפי קצב הביצוע בפרויקטים שכבר נמכרו בעבר, ולא לפי המכירות של הרבעון. עלייה במרווח בזמן שההכנסות יורדות בכ-18% מספרת על תמהיל הפרויקטים שנרשמו, לא על ביקוש.
אצל יזמים אחרים באותה עונה הכיוון היה הפוך. אצל עמרם אברהם ירד המרווח לכ-19% מכ-22%, והחברה ייחסה זאת בין היתר להתרחבות מבצעי המימון לרוכשים. אצל אשטרום צנח שיעור הרווח במגזר המגורים מכ-24% לכ-14%. אין כאן מגמה אחת בענף, ויש כאן שלוש חברות שמספרות שלושה סיפורים.
מה יש בשטח, ומה זה שווה לרוכש
שני מספרים מסכמים את מצב המלאי. בשבעת הפרויקטים שהחברה מגדירה כמהותיים נמכרו תשע דירות בלבד במחצית, ובסך הכול נותרו במלאי כ-2,070 דירות שלא נמכרו. זה מלאי גדול, והוא עומד מול קצב מכירות איטי.
ובכל זאת, החברה לא נסוגה. במהלך התקופה היא רכשה קרקע בראשון לציון שעליה ניתן להקים 226 דירות, תמורת כ-306.5 מיליון שקל בתוספת מע"מ, והצבר שלה עומד על כ-50 אלף יחידות דיור בשלבים שונים. יזם שממשיך לקנות קרקע אינו יזם בקשיים.
לרוכש זה מצטרף לתמונה פשוטה: יש מלאי, יש זמן, ויש מקום לשאול. כשיזם מחזיק אלפי דירות לא מכורות וקצב המכירות איטי, כוח המיקוח זז. את הביטוי המספרי של זה, בדמות הנחות שיזם דיווח עליהן בפועל, הראינו בכתבה על הדוח של אאורה.
- מספר העסקאות שנחתמו ובוטלו, היקפן, המכירות בניכוי ביטולים, המלאי, רכישת הקרקע בראשון לציון ונתוני הרבעון השני: דיווחי החברה מ-23 באוגוסט 2026, כפי שפורסמו בביזפורטל ובכלכליסט.
- ההשוואה לשנת 2025, "בשנת 2025 נמכרו 345 דירות, ורק 14 חוזים בוטלו בכל השנה", ומספר הדירות שנמכרו בשבעת הפרויקטים המהותיים: כלכליסט, דותן לוי, 23 באוגוסט 2026.
- מספר הדירות במחצית, היקפן והמחיר הממוצע: ynet, אורי חודי.
- אימות: נתוני המחצית והרבעון נבדקו זה מול זה. הרווח הנקי של הרבעון הראשון ושל השני מסתכמים ברווח המחצית, ושיעורי הרווח הגולמי המדווחים תואמים את חלוקת הרווח הגולמי בהכנסות בשתי התקופות. מסד הנתונים של הבורסה לניירות ערך החזיק את התקופה הנכונה אך ללא ערכים, ולכן ההצלבה כאן היא בין המקורות ובתוך המספרים עצמם.
סיכום
הדוח של אזורים מציג מחצית שבה נמכרו פחות דירות, במחיר ממוצע גבוה בהרבה, ועם שיעור ביטולים גבוה פי ארבעה בערך מזה של השנה שעברה באותה חברה. הרווחיות עלתה, אבל מסיבות חשבונאיות ולא מסיבות של ביקוש.
- הביטולים: 15 מתוך 90 עסקאות במחצית, מול 14 בכל 2025
- הכמות: 90 דירות מול 134, ובניכוי ביטולים 75
- המחיר: ממוצע של כ-4.25 מיליון שקל, מול כ-3.47 מיליון
- המרווח: עלה לכ-28% בזמן שההכנסות ירדו בכ-18%
- המלאי: כ-2,070 דירות לא מכורות, ותשע מכירות בשבעה פרויקטים
שאלות ותשובות
למה מספר הביטולים חשוב יותר ממספר המכירות?
כ-17% ביטולים זה הרבה?
אם מכרו פחות והכנסות ירדו, איך המרווח עלה?
מה זה אומר למי ששוקלים לקנות מאזורים?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
17% ביטולים זה לא רעש סטטיסטי, זה סימן שמשהו לא עובד. רוכשים לא מוותרים על מקדמה סתם. משהו השתנה להם בחשבון הכלכלי, או שהם ממש לא הצליחו לסגור מימון.
ווואלה 2,070 דירות במלאי זה עצום. מה קורה עם כל אלה?