קליקת הנדל"ן – כשרוצים לעשות נדל"ן באחריות, מגיעים לכאן. 300,000+ חברים כבר גילו את זה. 2,000+ משקיעים ורוכשים קיבלו ליווי אישי מהצוות שלנו. ליווינו אלפי לקוחות במשכנתאות פיננסים וזכאים לדיור. רוצים לעשות את זה בטוח? ← צרו קשר עכשיו
עודכן לאחרונה: 27/04/2026
i בקצרה
ניתוח שמאי של 2 הגרלות בדירה בהנחה 11:
1. בית דגן (יישוב במרכז הארץ, 3 ק"מ משדה התעופה) במחיר של 14,800 עד 15,300 ש"ח למ"ר לפני הצמדה והנחה.
2. בני עי"ש (דרומית לגדרה) במחיר של 12,150 עד 13,150 ש"ח למ"ר ב-179 דירות.
בגדול, ההנחה בבית דגן יכולה להגיע ל-500 אלף עד מיליון שקל לדירה, ובבני עי"ש סביב 300 עד 400 אלף שקל. בית דגן יוצא הרבה יותר משתלם פר דירה, אבל בני עי"ש יכולה להיות הזדמנות מצוינת למי שגר באזור.
בשידור החי האחרון בקליקה, ניתחנו עם ראובן שם-טוב השמאי שתי הגרלות נוספות בדירה בהנחה 11. שתיים שביקשתם לבחון לעומק. אחת ממש במרכז (בית דגן) ואחת ממוקמת קצת יותר דרומה (בני עי"ש). בשורה התחתונה, מדובר בשני סיפורים שונים מאוד, גם בגודל ההנחה וגם בפוטנציאל הפיתוח.
צפו עכשיו:
הנה הניתוח המלא.
📌 עיקרי הכתבה
- בית דגן: 14,800 ש"ח עד 15,300 ש"ח למ"ר בהגרלה, מול 23,000 ש"ח עד 26,000 ש"ח למ"ר בעסקאות בפועל בבניינים חדשים. הנחה של עד מיליון שקל לדירה.
- בית דגן ב-3 ק"מ משדה התעופה. בגלל הקרבה, התב"ע מחייבת תקנים מחמירים של בידוד ורמת בנייה גבוהה.
- בני עי"ש: 4 מגרשים, 179 דירות, מחירים של 12,150 ש"ח עד 13,150 ש"ח למ"ר, מול עסקאות בפועל של 16,200 ש"ח עד 16,900 ש"ח למ"ר.
- ההנחה בבני עי"ש קטנה משמעותית: סביב 300 עד 400 אלף שקל לדירה.
- המחירים האלה הם לפני הצמדה למדד תשומות הבנייה ולפני ההנחה בפועל בהגרלה.
בית דגן
מיקום מרכזי, הנחה גדולה
בית דגן הוא יישוב יחסית קטן במרכז הארץ, ממוקם בין ראשון לציון, רמלה ויהוד. הוא תחום בכביש 44 מדרום, בכביש 1 (מחלף שפירים) מצפון, ובכביש 412 ממערב, שמחבר אותו לרחובות, נס ציונה, ראשון לציון ויהוד. כלומר, מבחינת מיקום, מדובר באזור עם נגישות תחבורתית מצוינת.
מה שמעניין כאן הוא שהיישוב עצמו, רוב רובו, בנוי בתים צמודי קרקע. רק שתי שורות של בנייני שיכון ותיקים שוברות את הרצף. הפרויקטים החדשים של ההגרלה ממוקמים בדרום מזרח היישוב, וקיימים תכנונים נוספים לפינה הצפונית מערבית. בעצם, אלה האזורים היחידים שבהם ליישוב יש עדיין מקום לגדול.
מחירים, השוואה ופוטנציאל
המגרשים בהגרלה מתומחרים בין 14,800 ש"ח ל-15,300 ש"ח למ"ר. דירת 100 מ"ר ממוצעת עם מרפסת, חניה ומחסן תעלה בסביבות 1.6 עד 1.65 מיליון שקל. זה לפני הצמדה למדד תשומות הבנייה, ולפני ההנחה בהגרלה.
להשוואה, עסקאות בפועל בבניינים חדשים יחסית באותו יישוב נסגרות במחירים של 23,000 ש"ח עד 26,000 ש"ח למ"ר. זאת אומרת, ההנחה הצפויה לזוכה היא בערך 500 אלף עד מיליון שקל לדירה, תלוי במחיר הסופי. וזה אומר משהו חשוב: גם בהנחה הנמוכה ביותר, מדובר בחצי מיליון שקל בתוך מרכז הארץ.
בנוסף, בית דגן נמצא במרחק 3 ק"מ משדה התעופה. זה אומר רעשי מטוסים, אבל גם דרישות מאוד נוקשות בתב"ע: בידוד אקוסטי, רמת בנייה גבוהה, ואיכות גימור הנדרשת כדי לקבל בכלל אישור אכלוס (טופס 4). בשורה התחתונה, הקרבה לשדה התעופה מורידה ביקוש מצד אחד, אבל הופכת את רמת הבנייה לסטנדרט יותר גבוה מהממוצע.
למה האזור הולך להתפתח
ראובן ציין בשידור שיש פה דמיון מובהק לתהליך שעברה באר יעקב. לפני 15 שנה, באר יעקב הייתה יישוב עם סטיגמה דומה ועם אוכלוסייה מסוימת. ראשון לציון נהייתה יקרה, צעירים זרמו לבאר יעקב, וכיום המחירים שם זהים או דומים מאוד למזרח ראשון. בית דגן עומדת בנקודת התחלה דומה: יישוב קטן, מרכזי, עם פוטנציאל גידול גדול ושכונות חדשות שעולות.
מה שמושך לדעתו הוא הקרבה למוקדי ביקוש: רחובות, נס ציונה, ראשון, יהוד, כל אלה במרחק נסיעה של דקות. וכשמדברים על מחירים שהם פחות מחצי מהמחיר באזור, האטרקטיביות לזוגות צעירים שכבר גרים באזור היא ברורה. השכונה החדשה תוסיף מסה קריטית, תשנה את הצביון, ותמשוך עוד אוכלוסייה.
בני עי"ש
יישוב דרומי בצמיחה מהירה
בני עי"ש ממוקם דרומית לגדרה ומזרחית לגן יבנה ולאשדוד, על גבול כביש 40 (באר שבע-גדרה). הגישה מאשדוד נעשית דרך כביש 7 שמחבר גם לכביש 3 ולירושלים. כלומר, יישוב פריפריאלי יותר מבית דגן, אבל עם נגישות סבירה לכל הדרום ולמרכז.
היסטורית, היישוב התחיל כיישוב צמודי קרקע. בשנות ה-90 נבנתה שכונה גדולה לקליטת העלייה הרוסית. בשנים האחרונות נבנתה עוד שכונה של בתים צמודי קרקע בדרום מזרח. עכשיו, בהגרלה 11, מדובר בהרחבה מהותית: השכונות החדשות מכפילות כמעט את גודל היישוב מבחינת שטח, ופי 2 וחצי מבחינת אוכלוסייה.
4 מגרשים, 179 דירות, הנחה צנועה יותר
בהגרלה הקרובה יש 4 מגרשים בבני עי"ש, סך הכל 179 דירות. המחירים נעים בין 12,150 ש"ח ל-13,150 ש"ח למ"ר, לפני הצמדה והנחה. גם זה לפני שמירת ההנחה בפועל.
להשוואה, עסקאות בפועל באותו יישוב, גם בדירות שאמורות להסתיים ב-2027, נמצאות בטווח של 16,200 ש"ח עד 16,900 ש"ח למ"ר. ההנחה הצפויה היא סביב 300 עד 400 אלף שקל לדירה. זה הרבה פחות מבית דגן, אבל עדיין משמעותי. שוב, לא מזלזלים ב-300 אלף שקל. אבל הפער בהנחה בין שני היישובים הוא משמעותי, ואי אפשר להתעלם ממנו.
📖 אולי יעניין אותך גם:
השוואה ישירה: איפה המספר הגדול
שאלת מיליון השקל: כדאי לחכות?
זו השאלה האמיתית, ובר העלה אותה בשידור. הנחה של 300 עד 400 אלף שקל בבני עי"ש זה כסף, אבל מה שעומד מולה זה 3 עד 4 שנים של המתנה. במהלכן: שכר דירה שאתם משלמים, אי ודאות לגבי קצב הבנייה, מועדים שזזים, ולפעמים דממה תקשורתית מצד הקבלן. וזה אומר משהו חשוב: ההנחה היא לא רק תועלת, יש לה גם עלות סמויה.
בית דגן, עם הנחה של 500 אלף עד מיליון שקל, מצדיק את הסיכון בצורה הרבה יותר ברורה. בני עי"ש, עם הנחה צנועה יותר, השאלה פתוחה: האם 300 אלף שקל מצדיקים את ההמתנה ואת חוסר הוודאות, או שעדיף לקנות יד שנייה היום במחיר רגיל ולחיות במציאות במקום בתקווה. אין תשובה אחת, וזה תלוי במצב הספציפי של כל זוכה.
למי בני עי"ש דווקא כן יכולה להתאים
למרות ההנחה הקטנה יותר, בני עי"ש יכולה להיות הזדמנות טובה במצבים מסוימים. למשל, מי שיש לו רק 100 אלף שקל הון עצמי וגר באזור (גדרה, אשדוד, רחובות, יבנה, גן יבנה, קריית מלאכי, קריית גת), נהנה גם מקרבה משפחתית וגם מנקודת כניסה זולה לבעלות על דירה. בשורה התחתונה, אם אתם בעמדה כזאת, גם הנחה של 300 אלף שקל היא מקפצה משמעותית.
לעומת זאת, מי שגר במרכז הארץ ויש לו זכאות, בית דגן היא ככל הנראה הבחירה הנכונה יותר. מיקום מרכזי, הנחה גדולה יותר, ופוטנציאל פיתוח עתידי שעשוי להעלות את ערך הדירה בעתיד.
הצטרפו לעשרות אלפי ישראלים בקבוצות הוואטסאפ שלנו על דירה בהנחה/מחיר מטרה
🔥 הכתבות הכי פופולריות עכשיו
סיכום: שני סיפורים שונים, אותה הגרלה
בית דגן ובני עי"ש מציעות שתי הזדמנויות שונות בהגרלה 11. בית דגן יוצאת הרבה יותר משתלמת פר דירה, בזכות מיקום מרכזי, פערי מחירים גדולים יחסית למחיר השוק, וקרבה לערי ביקוש. בני עי"ש פחות אטרקטיבית בהיקף ההנחה, אבל עדיין משמעותית למי שגר באזור או שיש לו הון עצמי מצומצם.
השורה התחתונה היא שאין כאן הגרלה רעה. יש כאן שתי הזדמנויות שונות, כל אחת מתאימה לקהל אחר. הבחירה הנכונה תלויה במיקום, בתקציב, ובמטרה האישית של הזוכה. ובכל מקרה, חשוב לזכור שהמחירים שמפורסמים הם לפני הצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שהמחיר הסופי בעת אכלוס יהיה גבוה יותר.
שאלות ותשובות
כמה תעלה דירת 100 מ"ר בבית דגן בהגרלה?
דירת 100 מ"ר ממוצעת עם מרפסת, חניה ומחסן בבית דגן צפויה לעלות בסביבות 1.6 עד 1.65 מיליון שקל לפני הצמדה למדד תשומות הבנייה ולפני ההנחה הסופית בהגרלה. המחיר למ"ר נע בין 14,800 ל-15,300 ש"ח.
מה גודל ההנחה הצפוי בבית דגן ובבני עי"ש?
בבית דגן ההנחה הצפויה היא בין 500 אלף שקל למיליון שקל לדירה, בהתאם להבדל בין מחיר ההגרלה לעסקאות בפועל (23,000 עד 26,000 ש"ח למ"ר). בבני עי"ש ההנחה צנועה יותר: סביב 300 עד 400 אלף שקל לדירה, מאחר ופערי המחירים בין ההגרלה לעסקאות שוטפות (16,200 עד 16,900 ש"ח למ"ר) קטנים יותר.
כמה דירות יש בכל אחד מהפרויקטים?
בבני עי"ש יש 4 מגרשים בהגרלה, סך הכל 179 דירות. בבית דגן הפרויקטים ממוקמים בדרום מזרח היישוב, אך מספר הדירות הספציפי לא פורסם בנפרד מהמספרים הכוללים של ההגרלה.
האם הקרבה לשדה התעופה בבית דגן זו בעיה?
בית דגן ממוקם כ-3 ק"מ משדה התעופה, מה שיוצר רעשי מטוסים. עם זאת, התב"ע של השכונה מחייבת תקני בידוד אקוסטי מחמירים ורמת בנייה גבוהה כתנאי לקבלת אישור אכלוס. בפועל, המשמעות היא שהזוכה מקבל סטנדרט בנייה גבוה יחסית למחיר.
איזה יישוב כדאי לבחור: בית דגן או בני עי"ש?
תלוי במיקום ובמטרה. למי שגר במרכז או רוצה לעבור למרכז, בית דגן יוצא משתלם יותר עם הנחה כפולה ופוטנציאל גדול יותר. למי שגר באזור הדרום (גדרה, אשדוד, יבנה, רחובות) או שיש לו הון עצמי מצומצם, בני עי"ש מציעה כניסה נוחה יותר לבעלות על דירה, גם אם בהנחה צנועה יותר.
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
רגע, המחירים בבית דגן 14,800 עד 15,300 למ"ר לפני הצמדה… אז בפועל זה יוצא יותר גבוה בסוף, נכון? מישהו יכול להסביר כמה מוסיפה ההצמדה בדרך כלל?