- 20 בניינים נהרסו או נפגעו בבת ים ועקרו כ-2,100 דיירים מבתיהם
- קרן מס רכוש כוללת מיליארדי שקלים המיועדים לשיקום אזורים פגועים
- דירה בשווי 2.5 מיליון ש'ח יכולה להפוך לפרויקט בשווי 24 מיליון ש'ח
- עיריית תל אביב מנהלת חברת עזרה וביצרון כמודל להתחדשות עירונית
- פרויקט ההתחדשות בבת ים יכלול אלפי יחידות דיור חדשות
בת ים: שווי עבר מול פוטנציאל עתידי
← על הקליקה
הפגיעה הישירה בעיר בת ים בעקבות מתקפת הטילים האחרונה יצרה מצב דרמטי חסר תקדים בשוק הנדל"ן העירוני. כ-2,100 דיירים, המתגוררים ב-20 בניינים שנהרסו חלקית או לחלוטין, נאלצים להתמודד עם מציאות חדשה: לא רק אובדן רכוש פיזי אלא גם שיבוש חמור של שגרת החיים, תחושת חוסר ביטחון אישי ותהייה אמיתית על עתידם האזרחי והכלכלי. זהו אתגר משמעותי – אך גם הזדמנות נדירה ויוצאת דופן להאיץ את תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר החוף.
האירוע הטראגי הציף שאלות לא פשוטות: איך משקמים אזור שלם תוך שמירה על זכויות הדיירים? האם ניתן לנצל את המצב ליצירת עיר בטוחה, מתקדמת וחכמה יותר? ומה תפקידה של המדינה, העירייה והיזמים הפרטיים בכל התהליך הזה?
לצפייה בשידור המלא בנושא פינוי-בינוי, פיצויים ונזקי מלחמה – עם ניתוח אקטואלי של מה שקורה בבת ים ואיך זה משפיע על שוק הנדל"ן בישראל:
קרן מס רכוש: פיצוי מובטח – אבל לא תמיד מגיע בזמן
לפי חוק מס רכוש ונזקי מלחמה, מדינת ישראל מחויבת להעניק פיצוי לבעלי נכסים שנפגעו כתוצאה ממלחמות, פעולות איבה, אסונות טבע או רעידות אדמה. הקרן, שממומנת מהכנסות המדינה ומתנהלת תחת רשות המסים, כוללת מיליארדי שקלים שנצברו לאורך השנים וייעודם לשיקום אזורים פגועים.
במקרה של בת ים, מדובר בפיצוי שנקרא "קימום הנזק" – כלומר, החזרת הנכס למצבו הקודם מבחינת שטח, תקן בנייה, ורמת גימור. אבל בפועל, תהליך קבלת הפיצוי אינו תמיד פשוט. הבירוקרטיה מסורבלת, ההליכים המשפטיים והליכי הבנייה, ניהול ופיקוח מורכבים ועלולים להתמשך חודשים ולעיתים שנים, וישנם דיירים – בעיקר בעלי דירות להשקעה – שאינם זכאים לדמי שכירות מהמדינה לתקופת הביניים. התוצאה: עוגמת נפש כלכלית ותסכול רב.
יוזמות חדשות: המדינה כקונה, היזם כמאיץ התחדשות
בעקבות המצב החריג, עלו לאחרונה מספר רעיונות ויוזמות חלופיות – אחד המעניינים שבהם מגיע מצד קבלנים ויזמים מובילים: המדינה תפצה את הדיירים באופן מיידי, תרכוש מהם את הזכויות על הקרקע, ולאחר מכן תוציא את השטחים למכרזים תחרותיים ליזמים. היזמים, שיקבלו זכויות בנייה מוגדלות, יקימו במקום הבניינים שנהרסו פרויקטים של התחדשות עירונית מודרנית עם דירות מרווחות, שטחים ירוקים, חניה תת-קרקעית ואזורי מסחר קהילתיים.
במילים אחרות: מצב של Win-Win. הדיירים מקבלים כסף מיידי, המדינה מוכרת קרקע במחיר גבוה, והיזמים נהנים מפרויקטים חדשים ורווחיים. כל הצדדים מרוויחים – בתנאי שהתהליך מנוהל בשקיפות ובמקצועיות.
הצעת העירייה: יזמות עירונית ישירה
הצעה מסקרנת נוספת עלתה מצד ראש עיריית בת ים, שטוען כי העירייה צריכה לקחת את המושכות לידיים ולהפוך ליזם בעצמה. לא דרך חברה עירונית נפרדת אלא במסגרת הרשות המקומית עצמה. המודל שהוא מציע מזכיר את חברת "עזרה וביצרון" של עיריית תל אביב, אך בהבדל מהותי – מדובר כאן בהתמודדות ישירה של העירייה עם יוזמה, תכנון וביצוע של פרויקט בהיקף של אלפי יחידות דיור.
היתרון: שליטה מלאה על היעדים, השטחים והאוכלוסייה. החיסרון: העדר ניסיון ביזמות נדל"ן מסחרית, חשש מבירוקרטיה פנימית, מגבלות תקציביות ומורכבות תפעולית גדולה. השאלה המרכזית היא האם עיריית בת ים יכולה לעמוד באתגר – או שעליה לשתף פעולה עם שותפים מקצועיים.
איך מחשבים פיצוי: לפי שווי עבר או שווי עתידי?
אחת הסוגיות המורכבות ביותר שצפות כעת נוגעת לשווי הפיצוי שיקבלו הדיירים. האם לפצות לפי שווי השוק של הדירה רגע לפני הפגיעה – או לפי פוטנציאל ההשבחה העתידי של הקרקע?
לדוגמה: דירה בבניין ישן ששוויה 2.5 מיליון ש"ח, אך הקרקע שעליה ניצב הבניין יכולה, לאחר אישור תוכניות עתידיות, להכיל פרויקט חדש עם 24 יחידות דיור ששוויין הכולל כקרקע ריקה עשוי להגיע ל-24 מיליון ש"ח. במקרה כזה, האם הדיירים זכאים לחלק יחסי מהשווי הפוטנציאלי הזה?
מדובר בשאלה משפטית, כלכלית ואתית עמוקה. פסיקה שתקבע כי הפיצוי מתייחס רק למצב הקיים תגרום לתחושת קיפוח. לעומת זאת, פיצוי על בסיס פוטנציאל עתידי יכביד מאוד על הקרן הציבורית. ייתכן שיהיה צורך בגיבוש מנגנון פשרה שיתחשב גם בערך הכלכלי העתידי וגם בזכויות הנוכחיות.
הדיירים: אל תפעלו לבד – תתאגדו
אחת ההמלצות החשובות ביותר שנשמעות מצד מומחי נדל"ן, שמאים ועורכי דין היא שהדיירים – בין אם הם בעלי דירות למגורים או משקיעים – לא יפעלו לבד. ככל שקבוצת הדיירים תתאגד וינהל מו"מ קולקטיבי, כך יוכלו לשפר את עמדתה מול המדינה, היזמים או הרשויות המקומיות.
בנוסף, עליהם להבין שהנכס שבידם איננו רק קורת גג אלא גם משאב כלכלי חשוב. דיירים שיבחרו למכור את זכויותיהם כבר כעת – עשויים לזכות בפיצוי משמעותי. אחרים יעדיפו להישאר ולהיות חלק מהפרויקט העתידי, על אף הסיכון שבתקופת ביניים ארוכה.
שאלות ותשובות נפוצות
בין שיקום להזדמנות – הכול תלוי בגוף המבצע
בת ים עומדת בפני אחת מנקודות המפנה החשובות ביותר בתולדותיה. הנזק שנגרם קשה, אך האופק הנדל"ני עשוי להיות מזהיר – אם יתבצע נכון. השאלה איננה רק איך לשקם את העיר, אלא מי ינהל את תהליך השיקום וההתחדשות: האם זו תהיה המדינה, העירייה, יזמים פרטיים – או שילוב בין כולם?
התשובה לשאלה זו תקבע האם בת ים תהפוך לסיפור הצלחה של התחדשות עירונית בעידן החדש – או לעוד מקרה מתסכל של פוטנציאל שהתפספס.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- התחדשות עירונית בישראל: איך זה עובד ולמה זה משתלם גם לכם?
- יותר תכנון, פחות מימוש: דוח הרשות להתחדשות עירונית חושף פערים בשטח
- סיכונים מרכזיים בפרויקטים של התחדשות עירונית ודרכי התמודדות
- 1.5 מיליארד שקל להתחדשות עירונית בצפון: מעלות תרשיחא, קריית שמונה והגליל בקו הראשון
- מתחמי ההרס: מס רכוש ייכנס למימון ההתחדשות, בלי להבטיח ליזם רווחיות
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אחת הערים עם הפוטנציאל הכי גדול בישראל. אם בת ים תנצל את המצב לחידוש תשתיות, בנייה חכמה ושיפור נגישות – היא יכולה להפוך לדוגמה לעיר שעברה טרנספורמציה מלאה. זה תלוי בעיקר באיך עושים את זה – ויש הזדמנות נדירה לעשות את זה נכון.
גרה כאן כל החיים, והלב כואב לראות את העיר במצב הזה. אני בעד התחדשות עירונית, אבל חוששת שידחפו אותנו החוצה בשם הפיתוח. רק שלא יהפכו את בת ים לעוד מגדלים יפים בלי נשמה, ושישכחו את האנשים שגרים פה באמת.