אם אתם מתכננים למכור דירה, ייתכן שבקרוב תיהנו מהקלה משמעותית. משרד המשפטים מקדם הצעה דרמטית: ביטול היטל ההשבחה בעת מכירת דירה, כך שהתשלום יידחה רק למועד בו יבוצע שינוי ממשי בנכס, כמו הוספת מרפסת או הרחבה. השינוי הזה עשוי להוזיל את מחירי הדירות, לשפר את הוודאות בשוק ולמנוע חיובים לא הוגנים על השבחות שלא מומשו.

אז איך זה יעבוד בפועל, ולמה העיריות כל כך מתנגדות? כל הפרטים בכתבה.

מהו היטל השבחה ומדוע הוא שנוי במחלוקת?

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית, שנגבה כאשר שווי הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית בנייה חדשה. התשלום עומד על 50% מעליית השווי ומוטל כיום על בעל הנכס בעת מכירת הדירה או בעת הוצאת היתר בנייה. הבעיה היא שלעיתים קרובות, בעלי נכסים מחוייבים לשלם את ההיטל גם אם לא נהנו בפועל מההשבחה.

כך למשל, אם אושרה תוכנית שמאפשרת תוספת מרפסות, כל בעלי הדירות בבניין יחויבו בתשלום – גם מי שלא תכנן להוסיף מרפסת. במקרים רבים, מוכרי דירות נדרשים לשלם היטל השבחה על תוכניות שבפועל לא ניצלו, רק כי הרשות המקומית מעריכה שהשבחת הנכס כבר התרחשה. התוצאה? עיכובים בעסקאות, מחלוקות משפטיות, ונטל כספי כבד על המוכרים.

ההצעה החדשה: היטל השבחה ישולם רק בעת מימוש בפועל

לפי הצעת משרד המשפטים, היטל ההשבחה ייגבה רק כאשר בעל הנכס יבקש היתר בנייה שיממש את ההשבחה. כלומר, כל עוד לא בוצע שינוי ממשי בדירה, המוכר לא יחויב בתשלום. ההצעה נועדה לתקן עיוות שבו מוכרים נאלצים לשלם על השבחות שאינם מנצלים.

השינוי הזה יכול להוזיל את מחירי הדירות, מאחר וכיום מוכרים מגלמים את ההיטל במחיר המכירה. ביטול החיוב במועד המכירה יפחית את חוסר הוודאות בעסקאות נדל"ן ויאפשר הערכת שווי מדויקת יותר.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

העיריות מתנגדות: "אובדן הכנסות משמעותי"

רשויות מקומיות רבות מתנגדות להצעה, בטענה שהיא תפגע בהכנסות שלהן. כיום, היטלי ההשבחה מהווים מקור מימון מרכזי לפיתוח תשתיות ציבוריות כמו כבישים, גינות ומוסדות חינוך. בשנת 2021, היטלי ההשבחה הניבו לרשויות המקומיות כ-8.7 מיליארד שקל, כאשר מרבית הסכום נגבה באזורים בעלי ביקוש גבוה כמו תל אביב וגוש דן.

לטענת הרשויות, דחיית התשלום למועד מימוש ההשבחה תוביל לאי-ודאות תקציבית, תקטין את ההכנסות השוטפות ותקשה על תכנון פרויקטים עירוניים. מנגד, תומכי הרפורמה טוענים כי ההכנסות לא ייעלמו – הן פשוט ייגבו במועד מאוחר יותר, כאשר יתבצע שינוי בפועל בנכס.

הצעה נוספת: מס קבוע במקום היטל השבחה משתנה

בנוסף לביטול החיוב בעת מכירה, התאחדות הקבלנים מקדמת רעיון נוסף: הפיכת היטל ההשבחה למס אחיד בשיעור קבוע ממחיר הדירה, בדומה למע"מ או מס רכישה. הרעיון הוא לייצר מנגנון פשוט יותר, שימנע מחלוקות ארוכות על גובה התשלום.

כיום, כל עסקה שמחייבת היטל השבחה כרוכה בהערכת שמאי, מה שמוביל לאינספור ערעורים ומחלוקות משפטיות. על פי דוח מבקר המדינה מיולי 2024, ב-95% מהמקרים שבהם הובאה השומה לבדיקת שמאי מכריע, נמצא כי גובה ההיטל שדורשת העירייה גבוה מדי. המנגנון המוצע, של מס קבוע, יכול לחסוך שנים של התדיינות משפטית ולאפשר ודאות גבוהה יותר בשוק.

אולם, משרד המשפטים דחה את הרעיון, מחשש שהדבר יפגע בגמישות הכלכלית של הרשויות המקומיות. גם לשכת שמאי המקרקעין מתנגדת, בטענה שהמהלך יפגע בהכנסות המדינה ובאיזון הכלכלי של הרשויות המקומיות.

מה המשמעות של השינוי עבור שוק הנדל"ן?

אם ההצעה תתקבל, היא עשויה להביא לשורה של שינויים משמעותיים:
✔️ הוזלת מחירי הדירות – ללא חיוב מיידי בהיטל השבחה, מחיר הדירות יוכל לרדת.
✔️ יותר ודאות בשוק – מוכרי דירות ורוכשים יידעו בדיוק אילו תשלומים צפויים להם.
✔️ פחות בירוקרטיה והתדיינויות משפטיות – כיום, חלק גדול מהעסקאות נדחות או נגררות שנים בגלל מחלוקות על גובה ההיטל.
✔️ פגיעה בהכנסות העיריות בטווח הקצר – אך ייתכן כי בטווח הארוך ההכנסות יתאזנו מחדש, כאשר בעלי דירות יבקשו היתרי בנייה.

לסיכום

האם ההצעה תעבור? מוקדם לומר. ביום שני הקרוב, הצוות הבינמשרדי בראשות משרד המשפטים ידון בשינויים, אך כבר עכשיו ברור שמדובר במהלך שיכול לשנות את כללי המשחק בשוק הנדל"ן. מצד אחד, מוכרי הדירות יקבלו הקלה משמעותית, ומצד שני, העיריות יפסידו הכנסות שוטפות.

בינתיים, אם אתם מתכננים למכור דירה, כדאי לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות. אם ההצעה תאושר, ייתכן שבקרוב מאוד תוכלו למכור את הדירה שלכם בלי לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים על היטל השבחה.

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ התשיעית שלנו עם אלפי חברות וחברים, והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.