בבני ברק, עיר של כ-242 אלף תושבים, דירה גדולה עולה יותר, אבל כל מטר בה עולה פחות. פירקנו את עסקאות הדירות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026 לפי מספר החדרים, והשווינו לחמש ערים אחרות בגוש דן.

מ-38,137 ל-27,632 שקל: המטר בבני ברק לפי מספר החדרים

מיולי 2025 עד יוני 2026 נרשמו ברשות המסים בבני ברק 1,101 עסקאות של דירה בבית קומות. כשמסדרים אותן לפי מספר החדרים, מחיר הדירה עולה בכל חדר נוסף, כצפוי: מ-1,770,000 שקל בחציון לדירת 2 חדרים ועד 3,120,000 שקל לדירת 5 חדרים. המחיר לכל מטר זז בכיוון ההפוך.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בבני ברק מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. בדירת 2 חדרים המחיר למ"ר מחושב על 158 עסקאות שיש להן מחיר למ"ר. דירות של חצי חדר לא נכללו בטבלה.

דירת 2 חדרים נמכרה בחציון של 38,137 שקל למ"ר, דירת 3 חדרים ב-31,703 שקל, דירת 4 חדרים ב-28,782 שקל ודירת 5 חדרים ב-27,632 שקל למ"ר. גם 31 עסקאות של דירת 6 חדרים ממשיכות את הקו, עם 27,312 שקל למ"ר. כלומר, בדירת 5 חדרים כל מטר עולה בחציון כ-10,500 שקל פחות מבדירת 2 חדרים.

המשמעות המעשית: מחיר למ"ר של העיר כולה, 31,250 שקל בחציון, לא אומר הרבה על דירה מסוימת. אם אתם בודקים דירת 5 חדרים ומשווים אותה לממוצע העירוני, היא תיראה זולה. אם אתם בודקים דירת 2 חדרים, היא תיראה יקרה. ההשוואה הנכונה היא לדירות עם אותו מספר חדרים. הרחבנו על זה בהסבר מה זה מחיר למטר ואיך משווים אותו.

בני ברק מול חמש ערים בגוש דן: איפה הפער למטר הכי גדול

המטר בדירה קטנה יקר יותר כמעט בכל עיר, ולכן בדקנו באותה שיטה ובאותו חלון חמש ערים נוספות בגוש דן. בבני ברק הפער בין דירת 2 חדרים לדירת 5 חדרים הוא 10,505 שקל למ"ר, הגדול מבין השש. בפתח תקווה הוא 9,018 שקל ובחולון 8,669 שקל, ואילו ברמת גן 4,493 שקל ובבת ים רק 2,951 שקל.

חציון מחיר למ"ר בעסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. "לא" פירושו שבאחד הצעדים מ-2 עד 5 חדרים המטר בדירה הגדולה יותר יקר מבדירה הקטנה ממנה בחדר.

ויש הבדל נוסף. בחמש הערים האחרות הקו נשבר באחד הצעדים: בפתח תקווה, בחולון, ברמת גן ובבת ים המטר בדירת 5 חדרים יקר מבדירת 4 חדרים, ובגבעתיים המטר בדירת 4 חדרים יקר מבדירת 3 חדרים. בבני ברק המטר זול יותר בכל חדר נוסף, מ-2 ועד 5 חדרים. הנתונים לא מסבירים למה. הם רק מראים שבבני ברק תוספת של חדר מוסיפה לדירה פחות, יחסית לגודל, מאשר בערים הסמוכות.

פרדס כץ מול קרית הישיבה: דירת 4 חדרים בבני ברק לפי שכונה

הגודל הוא לא כל הסיפור. כדי לנטרל אותו לקחנו רק דירות 4 חדרים, בשכונות שבהן נרשמו מספיק עסקאות כאלה לחציון. השטח החציוני בשכונות האלה דומה, 83.5 עד 94 מ"ר, אבל המחיר למטר לא. בפרדס כץ החציון הוא 26,250 שקל למ"ר, ובקרית הישיבה 32,505 שקל למ"ר, פער של 6,255 שקל לכל מטר.

עסקאות דירת 4 חדרים בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בבני ברק מיולי 2025 עד יוני 2026, בשכונות שבהן נרשמו מספיק עסקאות כאלה לחציון, לפי שם השכונה ברישום. בעיבוד קליקת הנדל"ן.

פרדס כץ היא גם השכונה עם הכי הרבה עסקאות בעיר: 242 מתוך 1,101 עסקאות הדירה. בדירות 3 חדרים התמונה דומה. בפרדס כץ החציון הוא 30,164 שקל למ"ר על 106 עסקאות, ובאהרונוביץ-סוקולוב 37,817 שקל למ"ר על 35 עסקאות.

כשאתם בודקים מחיר של דירה בבני ברק, השוו אותו לעסקאות באותה שכונה ובאותו מספר חדרים. את העסקאות עצמן אפשר לראות באתר הנדל"ן הממשלתי.

שכירות בבני ברק: דירת 4 חדרים מניבה יותר מדירת 3

הפער למטר מופיע גם בשכירות. במודעות יד2 בבני ברק בספטמבר 2026 מבקשים 4,350 שקל בחודש לדירת 3 חדרים, 6,000 שקל לדירת 4 חדרים ו-7,200 שקל לדירת 5 חדרים, מתוך 287 מודעות השכרה בעיר. מול חציון העסקאות של כל גודל, דירת 4 חדרים נותנת את התשואה המשוערת הגבוהה מבין השלוש:

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

חציון עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בבני ברק מיולי 2025 עד יוני 2026, מול המחיר המבוקש והשכירות המבוקשת במודעות יד2 בספטמבר 2026. תשואה משוערת: שכירות שנתית חלקי חציון העסקאות. ברוטו, לפני הוצאות.

כדאי לשים לב לעוד פרט בטבלה. בדירות 4 ו-5 חדרים המחיר המבוקש במודעות נמוך מחציון העסקאות שנרשמו. מודעות ועסקאות לא מודדות את אותו מלאי של דירות, ולכן אין להסיק מזה על כיוון המחירים. אם מחשבים את התשואה מול המחיר המבוקש, היא יוצאת 2.59% בדירת 3 חדרים, 3.04% בדירת 4 חדרים ו-3.02% בדירת 5 חדרים. בשני החישובים זו תשואה ברוטו, לפני הוצאות, חודשים בלי שוכר ומס, והשכירות היא מחיר מבוקש ולא חוזה חתום.

את בני ברק מול ערים אחרות תמצאו במפת התשואות הארצית. המודעות מתחלפות, ולכן המספרים שם יכולים להיות מעט שונים מאלה שכאן, לפי מועד העדכון. את החשבון על הדירה שלכם, עם ההוצאות, אפשר לעשות במחשבון שבעמוד השקעות בנדל"ן במרכז ובשרון.

הירקון, המשולש ומתחם הציפור: מה בתכנון בבני ברק

לפי מאגר Xplan של מינהל התכנון, רשומות בבני ברק 293 תכניות שמוסיפות יחידות דיור, ו-216 מהן מסומנות בשלב אישור. הגדולה ברשימה היא תכנית הירקון, שמוסיפה 1,188 יחידות דיור. לפי מטרות התכנית זו התחדשות עירונית להקמת שכונת מגורים חדשה, והיא אושרה ופורסמה ב-24 במרץ 2021. אחריה תכנית המשולש, שמוסיפה 740 יחידות דיור ומשנה את ייעוד המתחם מתעשייה לאזור של מגורים, מבני ציבור ותעסוקה. היא אושרה ופורסמה ב-20 בדצמבר 2023.

בצד הקרקע, רמ"י פרסמה ב-16 ביוני 2026 מכרז למתחם הציפור בבני ברק, עם 947 יחידות דיור. בספטמבר פורסמה דחייה של המועדים, ולפי אתר המכרזים של רמ"י מועד ההגשה הוא 9 בנובמבר 2026.

תכנית מאושרת או מכרז שפורסם הם לא דירה שמחכה לכם. מהתכנית ועד מפתח עוברות בדרך כלל שנים. את ההבדל בין מסלולי ההתחדשות ריכזנו בהשוואת מסלולי ההתחדשות העירונית.

חמש בדיקות לפני שקונים דירה בבני ברק

• אותו מספר חדרים: מחיר למ"ר משווים רק לדירות באותו גודל, לא לחציון העירוני
• אותה שכונה: גם באותו מספר חדרים, הפער בין שכונות מגיע לאלפי שקלים למטר
• מודעה מול עסקה: מחיר מבוקש הוא נקודת פתיחה. בדקו מה נרשם בפועל בעסקאות
• ההון העצמי: כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה, לפני שבוחרים בין דירה קטנה לגדולה
• מס הרכישה: מדרגות מס הרכישה מראות כמה תשלמו במחירים של בני ברק

סיכום: בבני ברק משווים מטר למטר רק באותו גודל

בבני ברק מחיר עירוני אחד למטר מסתיר פער של כ-10,500 שקל לכל מטר בין דירה קטנה לגדולה.

• לפי חדרים: מ-38,137 שקל למ"ר בדירת 2 חדרים ועד 27,632 שקל בדירת 5 חדרים
• מול גוש דן: הפער הגדול מבין שש ערים, והיחידה שבה המטר זול יותר בכל חדר נוסף
• לפי שכונה: דירת 4 חדרים מ-26,250 שקל למ"ר בפרדס כץ ועד 32,505 בקרית הישיבה
• השכרה: תשואה משוערת של 2.85% לדירת 4 חדרים

שאלות ותשובות על מחירי הדירות בבני ברק

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

מיכל·לפני 1 שבוע

אז דירת 5 חדרים יוצאת זולה יותר למטר מדירת 2 חדרים? זה נכון גם לגבי ערים אחרות בגוש דן או רק בבני ברק?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו