בונים בית בעצמכם? מי שיש לו קרקע וכסף מלא לא צריך משכנתה. רוב האנשים לא במצב הזה. הם רוצים לקנות קרקע, להתחיל לבנות, ולקבל מהבנק את הכסף כדי לסגור את הפער. כאן תקבלו את המדריך המלא: איך הבנק נותן את המשכנתה על הקרקע, מה קורה אחרי שמתקבל היתר בנייה, איך מחושב התשלום בפעימות, ואילו טעויות תזרים מזומנים אסור לעשות.

מה זה בנייה עצמית: אתם היזם, אתם הקבלן

בנייה עצמית היא מסלול שבו הרוכשים הם גם יזמים. במקום לקנות דירה מוגמרת מקבלן, אתם קונים קרקע, מתכננים את הבית בעצמכם, ושוכרים את בעלי המקצוע אחד אחד: אדריכל, מפקח בנייה, קבלן שלד, קבלן גמר, קבלן חשמל, קבלן אלומיניום ועוד.

חשוב להגיד: לא כל אחד בנוי לעשות את זה. ניהול פרויקט בנייה דורש זמן, ידע מקצועי, ויכולת תזרימית. הרבה אנשים בוחרים חלופה של קבלן מפתח, שזה אומר לתת לקבלן אחד את כל הפרויקט, להעביר לו תשלום, ולדבר איתו רק בסוף התקופה. בכתבה הזו אנחנו מתמקדים במסלול הבנייה העצמית המלא.

אם יש לכם קרקע בבעלותכם ויש לכם את כל הכסף לבנייה, לא צריך משכנתה. אבל רוב האנשים שמגיעים לבנייה עצמית רוצים לסגור פער מימוני: לקנות את הקרקע במשכנתה, או לממן חלק מעלויות הבנייה. כאן הבנק נכנס לתמונה.

שלב 1: רכישת הקרקע, עד 70% משכנתה

השלב הראשון הוא רכישת הקרקע. אנחנו מדברים על קרקע המיועדת לבנייה, לא על קרקע חקלאית שמחכה להפשרה כזו או אחרת אי שם. קרקע לבנייה היא קרקע שמיועדת לפי תב"ע לבנייה, גם אם עוד אין לה היתר בנייה.

אין שום בעיה לקבל משכנתה על קרקע. אפשר לקבל עד 70% מימון על שווי הקרקע, בכפוף לתנאי דירה יחידה ולכל התנאים הרגילים שאתם מכירים מהמשכנתה הקלאסית. הקרקע נרשמת בטאבו על שמכם, ובנק המשכנתאות רושם הערת אזהרה לטובתו.

הדרך לקביעת הסכום: הבנק שולח שמאי שמעריך את שווי הקרקע. אם השמאי מעריך את הקרקע ב-2 מיליון ש"ח, אתם יכולים לקבל משכנתה של 1.4 מיליון (70%), והשאר, 600,000 ש"ח, מגיע מההון העצמי שלכם. זהו השלב הראשון, ומכאן אתם בעלי הקרקע.

שלב 2: היתר בנייה והערכת השמאי השנייה

לפעמים חולפת שנה עד שמתקבל היתר בנייה, ולפעמים יותר. בזמן הזה שווי הקרקע יכולה להשתבח. ברגע שיש בידיכם היתר בנייה ואתם רוצים לעבור לשלב הבנייה בפועל, הבנק שולח שמאי בפעם השנייה.

השמאי הזה בוחן שני דברים מרכזיים. הראשון, הערכה מחודשת של שווי הקרקע. אם רכשתם את הקרקע במחיר של 2 מיליון ועברה שנה, יכול להיות שהקרקע השתבחה ושווה עכשיו 3 מיליון, או אפילו 3.2 מיליון, בעיקר בזכות ההיתר שעכשיו יש בידיכם. השמאי נותן הערכה מעודכנת.

הדבר השני שהשמאי בוחן: הגיוניות של עלויות הבנייה. אם אתם רוצים לבנות בית ב-2.6 מיליון ש"ח, השמאי בודק שזה סטנדרט סביר. אם החלטתם לצפות את כל הקירות זהב, להתקין מפלים בתוך הבית, או לעשות בחירות ראוותניות אחרות, הבנק לא יקבל את ההצעה. יש קווים מנחים פחות או יותר לעלויות בנייה, והשמאי יודע מה הגיוני ומה לא.

איך הבנק מחשב: דוגמה של 5.82 מיליון ו-64% מימון

בואו ניקח דוגמה מספרית מלאה כדי להבין איך הבנק מגדיר את התקציב הכולל. נניח שיש לכם פרויקט עם הנתונים הבאים:

שימו לב: גם אם אחוז המימון המקסימלי לדירה יחידה הוא עד 75%, בבנייה עצמית מקבלים בפועל בערך 64%. הסיבה לכך נמצאת בסעיף הבא.

למה אין רווח יזמי בבנייה עצמית

הסיבה המרכזית שאחוז המימון הסופי נמוך יותר היא שהבנק לא מחשב רווח יזמי. כשאתם קונים דירה מקבלן, מחיר הדירה כולל גם רווח יזמי של 15% עד 20%, שהקבלן מרוויח על העסקה. הבנק נותן משכנתה על מחיר הדירה הסופי, כולל הרווח היזמי הזה.

בבנייה עצמית, אתם היזם. אין רווח יזמי כלול במחיר, מכיוון שאין כאן יזם חיצוני שצריך להרוויח. הבנק מסתכל על עלויות הבנייה נטו, ולא על השווי שהבית היה נמכר בו אילו היה מוצע על ידי קבלן.

המשמעות המעשית: אם הייתם קונים בית כזה מקבלן, יכול להיות שהוא היה עולה 6.4 מיליון, כי המחיר היה כולל גם את הרווח היזמי. הבנק היה נותן עליו 75% משכנתה, כלומר 4.8 מיליון. בבנייה עצמית, הבנק מתבסס על השווי הסופי של העסקה ללא רווח יזמי (5.82 מיליון במקרה הזה), והמשכנתה הכוללת יוצאת 3.725 מיליון, כלומר 64% מהשווי. ההפרש הוא הרווח היזמי שאתם תרוויחו, אבל יידרש מכם להעמיד יותר הון עצמי בהתחלה.

התשלום בפעימות: שלב אחרי שלב, לא בבת אחת

כאן מגיע אחד החלקים הקריטיים בהבנת המסלול: בניגוד לרכישת דירה מקבלן או מיד שניה שם כספי המשכנתה משולמים למוכר שלכם, במקרה של בניה פרטית הבנק מעביר את הכסף אליכם ישירות, אך הבנק לא מעביר את כל הכסף בבת אחת. הוא משחרר אותו בפעימות, לפי השלבים של הבנייה. השמאי מגדיר מראש את שלבי הבנייה, ומעריך את שווי הנכס בכל שלב.

בכל שלב הבנק מקבל הערכה מהשמאי על שווי הנכס באותו רגע, ולוקח את אחוז המימון שנקבע (64% במקרה שלנו) מהשווי הנוכחי. מהסכום הזה הוא מוריד את מה שכבר שילם לכם. ההפרש הוא הסכום שמשוחרר בשלב הזה.

דוגמה לחישוב בשלב היתר בנייה: השווי באותו רגע הוא 3,330,000 ש"ח. הבנק נותן 64% מזה, כלומר 2,131,000 ש"ח. הוא מוריד את ה-1,900,000 שכבר שילם על הקרקע, ומשחרר אליכם הפרש של 231,000 ש"ח. הכסף נכנס ישירות לחשבון שלכם.

בשלב גמר היסודות: השווי עלה ל-3,590,000 ש"ח. 64% מזה הם 2,297,600 ש"ח. הבנק מוריד את 2,131,000 שכבר ניתן עד עכשיו, ומשחרר 166,600 ש"ח חדשים. וכך הלאה, שלב אחרי שלב.

אישורים לבנק: לא צריך חשבוניות

אחד הדברים הכי נוחים בתהליך הבנייה העצמית: הבנק לא מבקש מכם חשבוניות. הוא לא דורש הוכחה מסוימת של היכן הוצאתם את הכסף. כל מה שצריך להעביר לבנק לקראת קבלת כל פעימה הוא אישור מהאדריכל ומהקבלן על השלמת השלב.

הדבר הזה נותן לכם גמישות תזרימית משמעותית. הכסף שמתקבל לחשבון שלכם הוא שלכם לחלוטין, ואתם יכולים לנהל אותו לפי הצרכים שלכם. יש לכך גם משמעות מעשית: אם בשלב מסוים הצלחתם להוזיל עלויות, הכסף הנוסף יכול לשמש אתכם לסגירת הלוואות אחרות או לכל מטרה אחרת.

חשוב לסייג: הגמישות הזו לא משחררת אתכם מאחריות. אם השלב הבא מחייב הוצאות נוספות ואתם לא בניתם את התזרים נכון, אתם תהיו לחוצים. הבנק יודע שהוא נותן את הכסף בלי בקרה צמודה, ולכן הוא מתנה את התשלום הבא בהשלמת השלב. אם השלב לא הושלם, אין כסף.

תזרים מזומנים: האתגר המרכזי של בנייה עצמית

זה החלק שמפיל הרבה אנשים. בנייה עצמית היא לא רק פרויקט בנייה, היא גם פרויקט תזרים מזומנים. אתם צריכים לאזן בין כמה לחצים פיננסיים שמתחילים לעבוד עליכם בו זמנית.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הלחץ הראשון: בעלי המקצוע. הקבלנים, החשמלאים, האדריכלים, כל בעלי המקצוע רוצים לקבל את הכסף שלהם מראש או בזמן הביצוע, לא בסוף השלב. אתם תקבלו את הכסף מהבנק בסוף השלב. הפער הזה דורש תכנון מקדים, בין אם דרך הון עצמי גמיש או דרך הסכמים גמישים עם בעלי המקצוע.

הלחץ השני: שכר דירה במקביל. רוב מי שבונים בית בעצמם גרים בנכס אחר במהלך הבנייה, בדרך כלל בשכירות. במשך שנה או שנתיים אתם משלמים שכר דירה במקביל לתשלומי המשכנתה שמתחילים להצטבר. אם יש לכם גם משכנתה על נכס קיים, הלחץ עוד יותר גדול.

הלחץ השלישי: ההחזרים גדלים בשיטת הסלמי. בהתחלה ההחזר החודשי על המשכנתה נוח, מכיוון שעדיין משכתם רק חלק קטן מהמסגרת. ככל שהבנייה מתקדמת ואתם מושכים יותר כסף, ההחזר החודשי גדל בהתמדה. בשלב הסופי, כשמשכתם את כל המסגרת, ההחזר מגיע לערך הסופי שלו. צריך להיערך לזה מראש.

הערה חשובה: בדרך כלל, מי שעובר לבנייה עצמית הוא לא זוג שגר ביחידת דיור ומשדרג לבית קרקע. בדרך כלל זה זוג שיש לו כבר נכס או שגר בשכירות גבוהה יחסית, ומשדרג למסגרת רחבה יותר. את הלחצים האלה צריך לקחת בחשבון.

ריביות ומסלולים: באיזה סדר למשוך

שאלה שכמעט אף אחד לא חושב עליה מראש: באיזה סדר למשוך את הכסף מהמסלולים השונים של המשכנתה. ההחלטה הזו יכולה לחסוך הרבה כסף, או לעלות הרבה כסף, תלוי איך עושים אותה.

הריבית נקבעת סופית ביום המשיכה. כשאתם חותמים על מסגרת המשכנתה, נסגרים המסלולים, המסגרת והמרווח של הבנק. אבל הריבית הסופית של המסלולים, בעיקר אלה שצמודים לעלות הגיוס של הבנק, נקבעת בזמן המשיכה בפועל. זה אומר שאם הריבית יורדת בזמן שהכסף יושב בבנק, אתם נהנים מזה. אם היא עולה, אתם משלמים על זה.

בגלל זה, הסדר של המשיכה חשוב. אם מסלול הפריים שלכם פתוח, אפשר למשוך אותו אחרון. למה? כי מסלול הפריים זז גם אחרי המשיכה, בהתאם לשינויי הריבית. אין יתרון או חיסרון של זמן בפריים. לעומת זאת, מסלול ריבית קבועה הוא קבוע מרגע המשיכה, כך שמשיכה לפני עליית ריבית היא יתרון, ומשיכה לפני ירידת ריבית היא חיסרון.

השורה התחתונה: בכל פעימה צריך לבחון מחדש את מצב השוק ולבחור באיזה מסלול למשוך. זה לא משהו שמחליטים פעם אחת בתחילת הפרויקט.

גרייס וטיפים מתקדמים לתזרים

יש שתי טכניקות מתקדמות שיכולות לעזור לכם לשרוד את הלחץ התזרימי של תקופת הבנייה.

הראשונה: גרייס על חלק מהמסלולים. גרייס אומר שמשלמים רק את הריביות, בלי הקרן. ההחזר החודשי בשלב הזה יורד משמעותית, מה שמאפשר לכם לעמוד גם בשכר דירה וגם במשכנתה במקביל. הגרייס מתאים לשלב הבנייה, ועם סיום הבנייה אפשר להחזיר את המסלול לתשלום מלא.

השנייה: להגדיל את המשכנתה ב-20,000 או 30,000 ש"ח מעבר לנדרש, ולהשאיר את ההפרש כהון עצמי בכיס. הכסף הזה ישמש אתכם לתשלום שכר דירה, או לפתרון בעיות תזרים פתאומיות. זו לא לקיחת חוב מיותר, זו רשת ביטחון לתקופה רגישה.

השילוב של שני הכלים האלה יכול לעשות את ההבדל בין בנייה עצמית רגועה לבין כאב ראש פיננסי. כדאי לבחון אותם מראש עם יועץ משכנתאות, עוד לפני שאתם חותמים על המסגרת.

סיכום

משכנתה לבנייה עצמית עובדת בצורה שונה ממשכנתה רגילה. רוכשים קרקע עם משכנתה של עד 70%, מקבלים היתר בנייה, ואז עוברים לשלב הבנייה שמלווה בשמאות שנייה ובמסגרת מימון חדשה. הבנק לא מחשב רווח יזמי, ולכן אחוז המימון הסופי על העסקה הכוללת יוצא נמוך יותר, סביב 64%. הכסף משוחרר בפעימות לפי שלבי הבנייה, בלי דרישה לחשבוניות, אבל עם דרישה לאישורים מאדריכל וקבלן. האתגר המרכזי הוא תזרים מזומנים: שכר דירה במקביל, תשלומים לבעלי מקצוע מראש, והחזרי משכנתה שגדלים בשיטת הסלמי. תכנון נכון של המסלולים, שילוב גרייס, ושמירת רשת ביטחון של הון עצמי הם המפתח לפרויקט שלא הופך לסיוט פיננסי.

• קרקע: עד 70% משכנתה על שווי הקרקע
• אחוז מימון כולל בעסקה: סביב 64% (אין רווח יזמי)
• תשלום: בפעימות לפי שלבי הבנייה
• אישורים: מאדריכל וקבלן, לא חשבוניות
• אתגר מרכזי: תזרים מזומנים בתקופת הבנייה
• טיפים: גרייס + רשת ביטחון בהון עצמי

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו