שני הליקויים הנפוצים ביותר בדירות חדשות בישראל הם גם אלה שהחוק נותן לכם הכי פחות זמן לדרוש עליהם תיקון. ריצוף ואלומיניום הופיעו ב-97% מהדירות שנבדקו, ותקופת הבדק שלהם היא שנתיים בלבד. מי שמגלה אותם בשנה השלישית כבר משחק במגרש אחר לגמרי.

2,860 דוחות בדק בית: מה נמצא בדירות החדשות

חברת לעד הנדסה, שמספקת שירותי בדק בית ופיקוח הנדסי, בחנה 2,860 דוחות בדק בית מהשנים 2024 עד 2026. לפי הניתוח, בכל הדירות שנבדקו נמצא לפחות ליקוי בנייה אחד. הפילוח מראה ליקויי טיח וצבע ב-98% מהדירות, ליקויי ריצוף ב-97%, ליקויי אלומיניום ב-97% וליקויי אינסטלציה ב-94%. רטיבות וליקויי איטום, שנחשבים לליקויים המורכבים והיקרים ביותר לתיקון, הופיעו ב-77% מהדוחות.

הצד השני של התמונה פחות דרמטי, אבל לא פחות חשוב. ליקויי חשמל תועדו ב-0% מהדוחות, וליקויי בטיחות וגז ב-3% בלבד. במילים אחרות, דווקא במערכות שבהן כשל הוא מסוכן באמת, הענף עומד בסטנדרט. מה שנשאר הוא בעיקר ליקויי גימור, בדיוק התחום שרוכשים נוטים לוותר עליו בלחץ של יום המסירה, וזו אחת הסיבות שבדיקה מסודרת של בדק בית לפני קבלת המפתח מחזירה את ההשקעה כמעט תמיד.

העלייה הזו, יותר מ-40% בשלוש שנים, לא נובעת מכך שהבנייה נעשתה גרועה יותר. אלכס דנה, מנכ"ל לעד הנדסה, תולה אותה בהתייקרות תשומות הבנייה ובמחסור בכוח אדם, ומציין שהקפיצות החדות ביותר התרחשו בין 2020 ל-2023. חיים פייגלין, משנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מצביע על אותו כיוון ומוסיף ששכר בעלי המקצוע הוא הרכיב שהתייקר יותר מכל. תיקון ליקויים, לדבריו, דורש בעלי מקצוע מנוסים שיודעים לתקן עבודה קיימת, והביקוש להם גבוה. מי שרוצה לעקוב אחרי המגמה הרחבה יכול לראות אותה במדד תשומות הבנייה.

הליקויים הנפוצים ביותר הם אלה עם השעון הקצר ביותר

כאן נמצא החלק שרוב הרוכשים לא מכירים. חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, לא קובע תקופת אחריות אחת לדירה. הוא קובע בתוספת תקופת בדק נפרדת לכל סוג ליקוי, שמתחילה ברגע העמדת הדירה לרשותכם ונעה בין שנה אחת לשבע שנים. כשמניחים את שיעורי הליקויים מהניתוח על גבי הטבלה של החוק, מתקבלת תמונה לא נוחה.

שתי הקטגוריות שהופיעו בשיעור הגבוה ביותר, ריצוף ואלומיניום, הן בדיוק אלה שהחוק מקצה להן את תקופת הבדק הקצרה ביותר מבין הליקויים שבטבלה. צנרת ואיטום, שנפוצים קצת פחות, מקבלים ארבע שנים. ההיגיון של המחוקק ברור, כי כשל באיטום מתגלה לרוב אחרי כמה חורפים ואילו אריח שבור נראה מיד. בפועל זה אומר שדווקא הליקויים שהכי סביר שיהיו בדירה שלכם דורשים מכם לפעול מהר.

תקופת בדק מול תקופת אחריות: מי צריך להוכיח מה

ההבדל בין שתי התקופות הוא לא רק אורך הזמן, אלא מי נושא בנטל ההוכחה. בתקופת הבדק, החוק קובע שהמוכר לא קיים את חיוביו אם התגלתה אי-התאמה, אלא אם הוא הוכיח שהיא נגרמה בשל מעשה או מחדל שלכם. כלומר ברירת המחדל היא לרעת הקבלן, והוא זה שצריך להראות שהנזק לא שלו.

תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים, והיא הופכת את היוצרות. בתקופה הזו המוכר אחראי רק אם אתם הוכחתם שמקור אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים. הבדל של יום אחד בלוח השנה יכול להעביר אתכם מהמצב שבו די להצביע על הליקוי, למצב שבו צריך חוות דעת הנדסית שמסבירה מאיפה הוא הגיע. זו אותה לוגיקה שמנחה גם את ערבות חוק המכר: ההגנה קיימת, אבל היא מותנית בעמידה בלוחות זמנים.

שנה אחת להודיע: המועד שהכי קל לפספס

מעבר לתקופות הבדק והאחריות, יש בחוק שעון שלישי שקל עוד יותר לפספס. על אי-התאמה שניתן היה לגלות בעת העמדת הדירה לרשותכם, אתם זכאים להסתמך רק אם הודעתם עליה למוכר תוך שנה ממועד המסירה. על אי-התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה, ההודעה צריכה להימסר תוך זמן סביר לאחר הגילוי.

אריח סדוק, פרופיל אלומיניום שלא נסגר או צבע מתקלף הם בדיוק הדברים שניתן לגלות ביום המסירה. אם הם לא נרשמו בפרוטוקול ולא נשלחה הודעה בכתב בתוך שנה, הרוכשים עלולים למצוא את עצמם מול טענה שהזכות לא נשמרה, גם אם תקופת הבדק עצמה עדיין פתוחה. לכן הפרוטוקול שנחתם ברגע קבלת המפתח, אחרי טופס 4, הוא מסמך משפטי ולא פורמליות.

מי ערך את הניתוח, ולמה זה משנה את קריאת המספרים

הנתונים כאן הגיעו מחברה שמוכרת שירותי בדק בית, ונכון לקרוא אותם בהתאם. המדגם מורכב מ-2,860 דוחות בדק בית, כלומר מדירות שבהן מישהו כבר טרח להזמין בודק. זה לא מדגם מייצג של כלל הדירות החדשות בישראל, ולכן הנתון שלפיו בכל הדירות נמצא ליקוי מתאר את הדירות שנבדקו, לא את השוק כולו.

עם זאת, שני דברים מחזיקים גם אחרי הסייג. מגמת העלייה בעלויות נמדדת על אותו סוג מדגם בשלוש שנים רצופות, כך שההשוואה פנימית ועקבית, והתאחדות הקבלנים לא חלקה על כיוון ההתייקרות אלא הסבירה אותו. גם מי שמנכה את האינטרס של המפרסם נשאר עם הוצאה ריאלית שכדאי לתקצב.

מה עושים בפועל, לפני שמקבלים מפתח

הנתון החד ביותר בניתוח הוא לא אחוז ולא שקל, אלא זה: ליקויים בשווי 4.4 מיליון שקל תוקנו רק אחרי בדיקה חוזרת. כלומר הקבלן הודיע שסיים, ורק סיבוב שני של בדיקה חשף שהעבודה לא הושלמה. מכאן נגזר סדר פעולות פשוט. מזמינים בדק בית לפני החתימה על פרוטוקול המסירה ולא אחריה, רושמים כל ליקוי בפרוטוקול עצמו, שולחים הודעה בכתב עם העתק שמור, וקובעים בדיקה חוזרת אחרי שהקבלן מודיע שסיים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הסדר הזה עולה כמה אלפי שקלים מול הוצאה חציונית של כ-41,913 שקל שהוא נועד למנוע, וזה עוד לפני שנוגעים בשאלה מי יוכיח מה בעוד שלוש שנים. מי שנמצא בשלב מוקדם יותר ועדיין לפני חתימה על חוזה ימצא את אותה הלוגיקה בשבעה דברים שחייבים לדעת לפני שקונים דירה מקבלן, כי רוב הוויכוחים על ליקויים נקבעים כבר בניסוח המפרט.

סיכום

הניתוח של לעד הנדסה מצייר תמונה שבה ליקויי גימור בדירה חדשה הם ברירת המחדל ולא החריג, ושעלות הטיפול בהם עלתה ביותר מ-40% בשלוש שנים. החוק נותן לכם הגנה אמיתית, אבל היא בנויה משכבות זמן שונות לכל סוג ליקוי, ומי שלא מכיר אותן מגלה אותן מאוחר מדי.

• הליקויים הנפוצים ביותר, ריצוף ואלומיניום, נהנים מתקופת בדק של שנתיים בלבד
• בתקופת הבדק הקבלן צריך להוכיח שהליקוי אינו באשמתו, בתקופת האחריות הנטל עובר אליכם
• אי-התאמה גלויה במסירה מחייבת הודעה בכתב תוך שנה, אחרת הזכות להסתמך עליה נסגרת

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

ניצן·לפני 4 שבועות

רגע, אז אם גיליתי ליקוי בריצוף בשנה השלישית, אין לי כבר מה לעשות?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו