40,928 יחידות דיור. זה מספר הדירות שאושרו ב-2023 לפינוי-בינוי. אבל על כל דירה שנבנתה, יש עשרה בניינים שדיירים שמעו "יכול להיות שמגיע לכם פינוי-בינוי" לגביהם ולא קרה כלום. ההבדל ביניהם? לא מזל, לא קשרים, ולא גודל השכונה. ישנם 6 קריטריונים ספציפיים שקובעים אם הבניין שלכם אי פעם ייהרס ויבנה מחדש.

מה זה פינוי-בינוי בדיוק?

פינוי-בינוי הוא תוכנית ממשלתית שמאפשרת לבנות מחדש מתחמי מגורים ישנים. הרעיון: יזם הורס בניינים ישנים ובונה במקומם בניין חדש גבוה ומודרני עם יותר דירות. כל בעל דירה ישנה מקבל דירה חדשה גדולה יותר (בדרך כלל 12-15 מ"ר נוספים), ופטור ממס שבח. היזם מרוויח מהדירות הנוספות שנבנות מעבר לכמות הדיירים הקיימים.

זה שונה מתמ"א 38 שמחזקת בניין קיים. פינוי-בינוי הורסת אותו עד היסוד. לכן התמורה לדיירים גדולה יותר, התהליך ארוך יותר, ומספר הדירות הנדרש גבוה יותר. ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי משפיע על כל שלב בהחלטה.

קריטריון 1: מינימום 24 דירות במתחם

פינוי-בינוי עובד על מתחמים, לא על בניין בודד. כדי להגדיר מתחם, נדרשות לפחות 24 יחידות דיור קיימות. זה יכול להיות בניין אחד גדול, שניים קטנים צמודים, או קבוצת בניינים שהרשות המקומית מגדירה כמתחם אחד.

בבניין קטן של 6-8 דירות? כמעט בטוח שלא יקודם פינוי-בינוי עצמאי. אבל אם 4 בניינים כאלה ברחוב אחד מתאגדים, המספרים עשויים להסתדר. לכן שיתוף פעולה בין בניינים שכנים הוא אסטרטגיה שדיירים חכמים משתמשים בה.

קריטריון 2: הסכמת דיירים

נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות בכל בניין בנפרד, ו-66% מכלל הדיירים במתחם כולו. החוק מאפשר לתבוע סרבנים שמונעים מרוב מיוחד לממש את זכויותיו, אבל תהליך משפטי מוסיף שנים לפרויקט. יזמים בוחנים מראש "מידת הסרבנות הצפויה" לפני שהם נכנסים לפרויקט. ניהול ועד בית בתהליך פינוי-בינוי הוא נושא שלם שצריך להתמקצע בו.

קריטריון 3: פוטנציאל תכנוני

גם אם כל הדיירים מסכימים ויש מספיק דירות, אם התב"ע המקומית לא מאפשרת בנייה גבוהה מספיק, הפרויקט לא ישתלם. פינוי-בינוי מצריך שהיזם יוכל לבנות לפחות פי 3-4 מהמלאי הקיים כדי שהפרויקט יהיה כלכלי.

בניין של 20 דירות בשתי קומות שבנוי על מגרש קטן? יתכן שהרשות המקומית תאשר רק 6 קומות. 60 דירות, מינוס 20 שחוזרות לדיירים, נשאר 40 דירות ליזם. על 20 דירות ישנות, זה 1:2 בלבד. לא תמיד כלכלי.

בדיקת זכויות בנייה היא אחד הצעדים הראשונים שצריך לעשות.

קריטריון 4: כדאיות כלכלית ליזם

זה הקריטריון שהדיירים הכי פחות מדברים עליו, אבל הוא הכי קריטי. בלי יזם שמוצא את הפרויקט כדאי, לא יקרה כלום. ולכן מה שבאמת קובע הוא לא רק מה שמגיע לדיירים, אלא כמה דירות יוצא מהעסקה ליזם.

הנוסחה הבסיסית: סה"כ דירות שאפשר לבנות, פחות דירות שחוזרות לדיירים (כולל שדרוג), שווות לדירות ליזם. כשמחיר הקרקע בשכונה גבוה ויש זכויות בנייה טובות, יזמים ידפקו על הדלת בלי שתזמינו אותם. כשהשוק קשה, הדיירים צריכים להיות פרואקטיביים יותר.

קריטריון 5: מדיניות הרשות המקומית

עיר שמסמנת שכונות לפינוי-בינוי ומקדמת תוכניות הפשרה בפועל, שונה לחלוטין מעיר שמתעכבת עם אישורים. הרשות המקומית לא רק מאשרת, היא גם יכולה לקדם, לתמוך, ולתת לגיטימציה לתהליך. בניין שנמצא בשכונה שהעירייה "סימנה" כאזור להתחדשות עירונית, מתקדם מהר יותר.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא הגוף שמכריז על מתחמי פינוי-בינוי ומספק הטבות מס. כדאי לבדוק באתר האינטרנט שלה אם השכונה שלכם כבר מוכרזת. רשות ההתחדשות העירונית מפרסמת רשימות עדכניות.

קריטריון 6: מצב הרישום בטאבו ובעיות משפטיות

בניין עם דיירים לא רשומים בטאבו, ירושות שלא הסתדרו, או חלקות עם שיתופי בעלות מורכבים, מסרבל כל תהליך. בעיה משפטית אחת יכולה לעצור פרויקט שנים. לפני שדיירים מתלהבים, כדאי לבצע בדיקת נסח טאבו לכל הדירות במתחם.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה לעשות עכשיו אם אתם חושבים שהבניין שלכם מתאים?

שלב ראשון: בדקו באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אם השכונה שלכם כבר מוכרזת. שלב שני: בידקו ב-GIS העירוני את הייעוד של הקרקע ואת זכויות הבנייה. שלב שלישי: עשו סקר ראשוני בין דיירי הבניין, בלי להתחייב לכלום.

שלב רביעי, והכי חשוב: אל תחתמו על שום הסכם עם יזם לפני שיש לכם שמאי עצמאי ועורך דין שעובדים בשביל הדיירים, לא בשביל היזם. זכויות הדיירים בפינוי-בינוי הן נושא שמחייב ייצוג עצמאי.

סיכום

פינוי-בינוי לא מגיע לכולם, וזה בסדר. הוא מגיע לבניינים שעומדים בשישה קריטריונים במקביל: מספר דירות, הסכמת דיירים, פוטנציאל תכנוני, כדאיות כלכלית ליזם, מדיניות הרשות ורישום טאבו תקין. חוסר באחד מהם לא בהכרח הורג את הפרויקט, אבל מסרבל אותו.

הטעות הכי נפוצה שדיירים עושים: לחתום על הסכם עם יזם שמגיע עם "הצעה מדהימה" בלי להבין מה הם חותמים. תמיד, תמיד, שמאי עצמאי ועורך דין מטעם הדיירים לפני שנוגעים בחוזה.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות4

אורי מ.·לפני 2 שבועות

רגע, ה-80% זה מכל בניין בנפרד?? כלומר גם אם כל המתחם מסכים אבל בניין אחד יש בו רק 75% הסכמה, הכל נתקע?

אופירה א.·לפני 2 שבועות

גרה בבניין משנות ה-70 באשדוד, כבר שנים מדברים על פינוי-בינוי ולא קורה כלום. עכשיו הבנתי למה, אין לנו 24 דירות במתחם. פשוט לא ידעתי שזה הסף המינימלי.

שחר·לפני 2 שבועות

רגע, ה-80% מכל בניין בנפרד זה ממש מחמיר לא? אחד שמסרב יכול לתקוע את כולם?

גולש מזדמן·לפני 2 שבועות

בול

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו