80,010 התחלות בנייה ב-2025. זהו המספר הגבוה ביותר מאז 1991. אז למה הגידול בהתחלות הבנייה עדיין לא מתורגם בהכרח לירידת מחירים? כי שיא בהתחלות בנייה הוא לא שיא במסירת דירות. בין "התחלנו לבנות" לבין "הדירה מוכנה" עוברות כמעט שלוש וחצי שנים, וכ-207,000 דירות תקועות באמצע הדרך.

80,010 התחלות, אבל הדירות עוד לא

80,010 התחלות, אבל הדירות עוד לא כאן

37.8 חודשים זמן בנייה ממוצע ו-207,200 דירות תקועות בצינור

הנתון המרכזי

59,750

דירות שנגמרו ב-2025

למרות שיא של 80,010 התחלות בנייה, רק 59,750 דירות נמסרו בפועל

זמן בנייה ארוך

37.8 חודשים בממוצע, עלייה של 10% לעומת 2024

צינור תפוס

207,200 דירות בבנייה פעילה, מחכות למסירה

מחסור בעובדים

24% מחברות הבנייה דיווחו על מחסור בכוח אדם

מקור: הלמ"ס, מרץ 2026

80,010 התחלות בנייה: מה עומד מאחורי השיא

הלמ"ס פרסם ב-18 במרץ 2026 את הנתונים הרשמיים לשנת 2025: 80,010 דירות שהחלה בנייתן, עלייה של 14.6% לעומת 2024 שבה נרשמו 69,810 התחלות. זהו השיא הגבוה ביותר מאז 1991, ובמונחים נטו, כלומר לאחר הפחתת הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-74,260 יחידות דיור תוספתיות חדשות למשק.

בשנת 2024 כבר נרשמה עלייה משמעותית בהיקף ההתחלות, כך שהמגמה ברורה ועקבית.

היתרי הבנייה שניתנו ב-2025 הסתכמו ב-81,230 יחידות, עלייה של 2.2% לעומת 2024. אבל הנתון הזה מסתיר פרט חשוב: 60.5% מהיתרים שהופקו ברבעון הרביעי של 2025 טרם התחילה בנייתם, ו-24.6% מהיתרים מהרבעון השלישי עדיין לא הוצאו לפועל. כלומר, יש הרבה היתרים על הנייר, אבל לא כולם הופכים מיד לבנייה. החלוקה הגיאוגרפית של ההתחלות מציגה את מחוז המרכז בראש עם 26.0% מכלל ההתחלות, אחריו מחוז תל אביב עם 21.9% והדרום עם 16.0%.

זמן הבנייה הממוצע: 37.8 חודשים, עלייה חדה מ-2024

הנתון שמסביר למה ה-80,000 לא עוזרים עדיין: זמן הבנייה הממוצע המשוקלל לפי מספר דירות בבניין עמד ב-2025 על 37.8 חודשים, לעומת 34.3 חודשים ב-2024. ממוצע פשוט לפי בניין עמד על 32.3 חודשים, לעומת 29.1 חודשים שנה קודם. זאת קפיצה של יותר מ-10% בשנה אחת, וכ-37% לעומת הרמה שלפני המלחמה, שעמדה על 27.6 חודשים. בממוצע, דירות שהחלה בנייתן ב-2025 צפויות להגיע לשוק רק במהלך 2028 ואילך.

גמר הבנייה בפועל עמד על 59,750 דירות בלבד, עלייה של 9.8% לעומת 2024. בסוף 2025 עמד מספר הדירות בבנייה פעילה על 207,200, ריכוז הדירות האלה בעיקר במחוז תל אביב ובמחוז המרכז, 26% ו-24.3% בהתאמה. האיחורים במסירה הם כיום אחת התלונות השכיחות ביותר שמגיעות אלינו בקליקה מרוכשי דירות חדשות, ונתוני הלמ"ס מסבירים בדיוק למה.

ערים בולטות בהתחלות הבנייה ב-2025: מפתיעים ומפסידים

שמונה ערים חצו את רף 2,000 ההתחלות בשנת 2025. תל אביב-יפו וירושלים הובילו עם 7,072 ו-6,868 יחידות בהתאמה, אבל הסיפורים הכי מעניינים הם דווקא בערים הבינוניות. רמת גן זינקה 48.7%, פתח תקווה 37.6%, ואשדוד שחזרה לרמה של 2,379 אחרי ירידה ב-2023. לעומת זאת, אשקלון, שהייתה אחת הערים הבולטות, ירדה מ-2,005 ל-645 התחלות, ירידה של 67.8%.

מקור: הלמ"ס, מרץ 2026. הנתונים כוללים את כל ההתחלות בשנת 2025 לפי יישוב.

ההפתעות האמיתיות: הערים עם העליות הכי חדות השנה

מעבר לרשימת שמונת הגדולות, כמה ערים רשמו זינוקים שקשה להתעלם מהם. קריית גת קפצה מ-419 ל-2,008 התחלות, כלומר פי 4.8 בשנה אחת. יהוד-מונוסון עלתה מ-172 ל-1,335, זינוק של 676.2%. הוד השרון עלתה מ-59 ל-536, זינוק של 808.5%. ואור יהודה מ-455 ל-1,734, עלייה של 281%. בדוח 2024 ראינו דפוס דומה בערים שנכנסו למסלול האצה פתאומי, ובדרך כלל מדובר בפרויקטים גדולים שנפתחו בבת אחת.

בצד הירידות, בניגוד לאשקלון שקרסה 67.8%, גם קריית ביאליק ירדה 61% מ-1,699 ל-662, ובאר שבע ירדה 33.2%. חיפה ירדה 9.9% מ-1,783 ל-1,607. בשורה התחתונה: השוק לא עולה בכל מקום באותו קצב. מי שמחפש דירה חדשה צריך לבדוק את הנתונים הספציפיים בעיר שמעניינת אותו.

28% מהדירות: התחדשות עירונית תופסת נפח

22,580 דירות מתוך כלל ההתחלות נבנו במסגרת התחדשות עירונית: 17,800 כתוצאה מהריסת בניין קיים והקמת חדש, ו-4,780 כתוספות לבניינים קיימים. מבחינה גיאוגרפית, 51.8% מהפינוי-בינוי מרוכז במחוז תל אביב ו-27.1% במחוז המרכז. 81.7% מהדירות שנבנו מחדש לאחר הריסה נבנו במסגרת תמ"א 38/2.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

זהו מספר שצומח מהר. כ-28.2% מכלל התחלות הבנייה ב-2025 היו במסגרת התחדשות עירונית, לעומת שיעורים נמוכים בהרבה לפני עשור. בפועל, הבנייה נשענת יותר ויותר על פינוי מבנים ישנים ופחות על פיתוח קרקעות חדשות בפריפריה.

מי בונה ולמה: 70% למכירה, 30% לא

70.2% מהדירות שהחלה בנייתן ב-2025 נבנו למטרת מכירה, מהן 8,820 דירות בסבסוד ממשלתי, כ-15.7% מסך הבנייה למכירה. הריכוז הגבוה ביותר של הסבסוד הממשלתי היה במחוז המרכז עם 3,800 דירות ובדרום עם 2,130. כלומר, מחיר הדירות בדרום חלק משמעותי מהבנייה המסובסדת רוכז גם בדרום, לצד מחוז המרכז.

מהצד השני, 29.8% נבנו שלא למטרת מכירה: 47.4% מהן בנייה עצמית, 22.5% במסגרת עסקאות קומבינציה, ו-16% למטרת השכרה. הנתון של 16% להשכרה משקף נתח מוגבל יחסית של בנייה שלא למטרת מכירה, אבל הוא מייצג מגמת עלייה לעומת שנים קודמות. מבחינת סוג הבנייה, 94% מהדירות נבנו בבניינים חדשים ורק 6% התווספו לבניינים קיימים.

כוח האדם בבנייה: מתאושש לאט אחרי המלחמה

בסוף 2023 שיעור גבוה של חברות בנייה דיווח על המצב הביטחוני כמגבלה חמורה. לפי פרסומי הלמ"ס על השפעות המלחמה על ענף הבינוי, נרשמה ב-2025 ירידה בעוצמת המגבלות הביטחוניות והמחסור בעובדים, אך הן עדיין השפיעו על הפעילות בענף. המחסור בעובדים מקצועיים, שהיה 34% בשיאו, ירד ל-24%, אך זה עדיין גבוה בהשוואה לרמה שלפני המלחמה שעמדה על כ-16%. אחד הנתונים המפתיעים: מחסור בקרקע זמינה דווקא ירד מ-23% לפני המלחמה ל-16% ב-2025.

סיכום

80,010 התחלות בנייה ב-2025 הוא מספר אמיתי ומרשים, השיא הגבוה ביותר מאז 1991. אבל הוא משקף בעיקר התחלות בנייה, לא מסירות מיידיות של דירות. כל עוד זמן הבנייה הממוצע עומד על 37.8 חודשים, 207,200 דירות תקועות בצינור, ו-60.5% מהיתרים שיצאו ברבעון האחרון עדיין לא הוצאו לפועל, ההשפעה המלאה של ההיצע הזה צפויה להתפרס בעיקר על 2028 ואילך.

• שיא של 80,010 התחלות ב-2025, עלייה של 14.6% לעומת 2024
• זמן בנייה ממוצע: 37.8 חודשים, עלייה חדה מ-34.3 חודשים ב-2024
• 28% מהדירות בהתחדשות עירונית, רובן במחוז תל אביב והמרכז
• לפי לוח פרסומי הלמ"ס, העדכון הבא צפוי ביוני 2026

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו