בקצרה
- חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, מגדיר תיווך כ"הפגשה בתמורה" בין צדדים לעסקה במקרקעין, ו"לקוח" הוא גם מי שלא משלם דמי תיווך (סעיף 1). אם מארגן קבוצת רוכשים נכנס להגדרה, לא מצאנו פסיקה או הנחיה רשמית שמכריעה.
- מתווך זכאי לדמי תיווך רק עם הזמנה בכתב חתומה (סעיף 9(א)), ולפי התקנות משנת 1997 היא כוללת לפחות חמישה פרטים, ביניהם הסכום או השיעור המוסכם.
- תקנות האתיקה משנת 2024 מוסיפות חובות גילוי בכתב: תשלום מגורם שאינו צד לעסקה (תקנה 9), שירות ליותר מצד אחד (תקנה 17), והפרדה בין דמי התיווך לשירותים אחרים (תקנה 13).
- מתווך לא עורך מסמכים משפטיים ולא מייצג אתכם במשא ומתן המשפטי (סעיף 12), וגם לא מוסר הצעה להסכם או זיכרון דברים (תקנה 23(א)). את החוזה בודק עורך הדין שלכם.
לפני שנכנסים לקבוצת רוכשים, בדרך כלל מישהו כבר עשה את העבודה: מצא פרויקט, דיבר עם היזם והזמין אתכם להצטרף. שאלה אחת שכדאי לשאול כבר בשלב הזה היא איזה תפקיד יש לגורם הזה לפי החוק, ומה החובות שלו כלפיכם. פתחנו את הנוסח העדכני של חוק המתווכים במקרקעין, את התקנות על ההזמנה בכתב ואת תקנות האתיקה החדשות, וריכזנו מה כתוב בהן ומה נשאר שאלה לעורך הדין שלכם.
הפגשה בתמורה: ההגדרה שכדאי להכיר לפני שנכנסים
סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין מגדיר "תיווך במקרקעין" בקצרה: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". יש בהגדרה שלושה רכיבים: הפגשה, תמורה ועסקה בזכות במקרקעין, וזכות כזו כוללת גם זכות מכוח חוזה שעוד לא נרשמה.
ההגדרה של "לקוח" רחבה באותה מידה: צד להסכם עם מתווך לקבלת שירותיו, "בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". כלומר, גם כשהתשלום לא מגיע מכם, מי שמקבל שירות ממתווך הוא לקוח שלו לפי החוק.
לפי סעיף 2(א), רק בעל רישיון בתוקף רשאי לעסוק בתיווך במקרקעין, ולפי סעיף 2(ב) גם אסור להציג את עצמו כמתווך בלי רישיון. סעיף 2(ג) מחריג רק מי שמפרסם מידע על מי שמעוניינים בעסקאות, ובלבד שאינו מציג את עצמו כמתווך. המילה "קבוצה" לא מופיעה בחוק בכלל.
בלי רישיון ובלי הזמנה חתומה, אין דמי תיווך
סעיף 14(א) קובע שלושה תנאים מצטברים לזכאות לדמי תיווך: רישיון בתוקף בזמן התיווך, עמידה בסעיף 9, והיותו של המתווך "הגורם היעיל" שהביא להסכם מחייב. סעיף 9(א) הוא הדרישה לכתב: הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, שבה כל הפרטים שקבע השר.
את הפרטים קובעות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, בתקנה 1. אלה הפרטים שחייבים להופיע לכל הפחות:
- שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.
- סוג העסקה, למשל "מכירה".
- תיאור הנכס.
- מחיר העסקה בקירוב.
- הסכום המוסכם של דמי התיווך או השיעור המוסכם מתוך המחיר, והאם הוא כולל מע"מ.
מה חייב להופיע בהזמנה בכתב
תקנות האתיקה משנת 2024 מוסיפות שתי חובות סביב הטופס הזה. לפי תקנה 6, המתווך מסביר לכם לפני החתימה, בשפה פשוטה ומובנת, מה מהות עסקת התיווך ומה הפרטים שבטופס, ולא מחתים לפני שהסביר. ולפי תקנה 8, הוא מוסר לכם העתק מההזמנה ומכל מסמך אחר שנדרש לעורכו בכתב, ושומר עותק לפחות שבע שנים.
מי משלם למי? שלוש חובות גילוי בכתב
בקבוצת רוכשים יש לפחות שלושה צדדים: היזם, הרוכשים ומי שהפגיש ביניהם. מארגנים מקבלים תשלום בכמה מבנים שקיימים בשוק: מהרוכשים, מהיזם או משניהם. החוק לא אוסר אף אחד מהם, אבל אם מדובר במתווך במקרקעין, יש לו חובות גילוי:
- עניין אישי (סעיף 10 לחוק): מתווך לא יתווך בעסקה אם יש לו עניין אישי בנכס או בעסקה, אלא אם גילה ללקוח וקיבל את הסכמתו בכתב. עניין אישי כולל גם עניין של קרוב או של גוף שהוא או קרובו שולטים בו.
- שירות ליותר מצד אחד (תקנה 17): מתווך שנותן שירותי תיווך ליותר מצד אחד בעסקה מסוימת מיידע מראש ובכתב את כל הלקוחות, ומתעד בכתב את ההצעות שעברו דרכו.
- תשלום מגורם שאינו צד לעסקה (תקנה 9): כל תשלום או טובת הנאה, בכסף או בשווה כסף, שהמתווך מקבל או עשוי לקבל ממי שאינו צד לעסקת המקרקעין, בקשר לעסקה.
שימו לב להבדל: היזם הוא צד לעסקה, ולכן תשלום ממנו נבחן לפי סעיף 10 ותקנה 17, ולא לפי תקנה 9. ולפי תקנה 13, מתווך שנותן גם שירותים שאינם תיווך מבחין במפורש ובכתב בין דמי התיווך לבין הסכומים שנגבים על השירותים האחרים.
שלוש חובות גילוי בכתב
החוזה, השומה והמקדמה: מה מתווך לא עושה
חלק מהחובות הן איסורים, והם עוזרים להבין מה נשאר באחריות של אנשי מקצוע אחרים:
- מסמכים משפטיים: לפי סעיף 12, מתווך לא עורך ולא מסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי לעסקה, ולא מייצג לקוח במשא ומתן המשפטי. תקנה 23(א) מוסיפה שהוא לא עורך ולא מוסר הצעה להסכם או זיכרון דברים.
- שומה: לפי תקנה 24(א), מתווך שאינו שמאי מקרקעין לא עוסק בשומת מקרקעין.
- תשלום מראש: לפי תקנה 26, מתווך לא גובה כסף על שירותי תיווך אלא לפי סעיף 14, ובכלל זה לא דמי קדימה או דמי רצינות.
- התניה: לפי תקנה 12, מתווך לא מתנה את שירותי התיווך בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר.
- קשר ישיר: לפי תקנה 15, מתווך לא מונע ולא מקשה עליכם לדבר ישירות עם הצד השני, אלא אם הצד השני סירב.
ולפי תקנה 7(ג), מתווך שמוסר מידע על המצב התכנוני של נכס או על אפשרויות תכנוניות מציין את הפרסום הרשמי שעליו הסתמך. בפרויקט של יזם זו שאלה שימושית: מאיפה הגיע מה שסיפרו לכם על התכנית או על ההיתר.
המשמעות לקבוצה: את החוזה מול היזם קורא עורך דין שמייצג אתכם, ואת השווי בודק שמאי. סימנים שכדאי לסמן בטיוטה תמצאו ברשימת סימני האזהרה בחוזה מול קבלן, ואת הבדיקות הבסיסיות לפני קנייה מיזם בשבע הערות לפני שקונים מקבלן.
השארתם פרטים על פרויקט אחד: מה מותר לעשות בהם
הצטרפות לקבוצה מתחילה לרוב בטופס או בשיחה. לפי תקנה 10(א), מתווך לא משתמש במידע שמסרתם, ובכלל זה בפרטי ההתקשרות, שלא לצורך שבשבילו נמסר, אלא בהסכמתכם המפורשת.
תקנה 10(ב) עוסקת בדיוק במי שהתעניין בעסקה אחת: מותר להציע לו עסקאות אחרות רק אם המתווך הודיע שהפרטים ישמשו להצעות דומות, הודיע במפורש על הזכות לסרב ונתן הזדמנות לעשות זאת. ולפי תקנה 10(ג), גם מי שלא סירב בהתחלה רשאי להודיע על סירוב בכל עת.
ועוד חובה אחת שנוגעת לשלב הראשון: לפי תקנה 5(א), בפנייה ראשונה לאדם בנוגע לנכס מסוים, מתווך מציין את שמו ואת היותו מתווך. לפי תקנה 5(ב), הוא מציג רישיון בתוקף כשמבקשים ממנו.
מה לא מצאנו, ולמה זו שאלה לעורך הדין שלכם
כל החובות שלמעלה חלות על "מתווך במקרקעין", ולפי תקנה 1 לתקנות האתיקה זה אדם שקיבל רישיון לפי סעיף 5 לחוק. השאלה אם מי שמארגן קבוצת רוכשים עוסק בתיווך לפי ההגדרה בסעיף 1 נשארת פתוחה: לא מצאנו פסיקה, הנחיה של רשם המתווכים או הוראה בחוק שמכריעה בה.
מה שכן אפשר לעשות הוא לשאול. אם הגורם שמולכם הוא מתווך, יש לכם זכות לראות רישיון ולקבל את הגילויים בכתב. ואם הוא אומר שאינו מתווך, אפשר לבקש ממנו את אותם דברים בכתב בכל זאת: מי משלם לו, על מה, ומה כלול בשירות. הפרה של סעיף 2 היא עבירה לפי סעיף 15, ולפי סעיף 17 הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן מוסמך לגבי עבירות כאלה. אבל להכריע אם גורם מסוים עבר על החוק זה לא תפקיד של כתבה.
לפי הנוסח העדכני של החוק והתקנות באתר נבו, כפי שנבדק בספטמבר 2026. החובות חלות על מתווך במקרקעין, כלומר על מי שקיבל רישיון לפי סעיף 5 לחוק.
לפני שמשאירים פרטים: שש בקשות בכתב
את השאלות האלה אפשר לשאול כבר בשיחה הראשונה, ואת התשובות כדאי לקבל בכתב:
- התפקיד: אתם פועלים כמתווכים במקרקעין? אם כן, מה מספר הרישיון (תקנה 5)?
- ההזמנה: יש מסמך שאנחנו חותמים עליו? אילו פרטים יש בו, ואפשר לקבל העתק (סעיף 9(א), תקנה 8)?
- התשלום: מי משלם לכם בעסקה הזו, ומה נוסף לכך מגורמים אחרים (סעיף 10, תקנות 9 ו-17)?
- השירותים: מה כלול בשירות, ומה מתומחר בנפרד (תקנה 13)?
- הפרטים שלנו: למה ישמשו, ואיך מסרבים להצעות אחרות (תקנה 10)?
- המידע על הפרויקט: על איזה פרסום רשמי מבוסס מה שנאמר על התכנון (תקנה 7(ג))?
ההגנות שיש לכם מול היזם עצמו, מהבטוחה על הכסף ועד המפרט, מרוכזות במדריך להגנות של מי שקונה בקבוצת רוכשים, ושם גם מחשבון שמשווה את העלות דרך הקבוצה לדירה דומה בשוק.
- חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996: סעיפים 1, 2, 5, 8, 9, 10, 12, 14, 15 ו-17, בנוסח העדכני באתר נבו. המילה "קבוצה" נבדקה בכל החוק.
- תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997: תקנה 1, בנוסח העדכני באתר נבו.
- תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024: תקנות 1, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 17, 23, 24, 26 ו-28, בנוסח העדכני באתר נבו. פורסמו בקובץ התקנות 11452 בספטמבר 2024, ולפי תקנה 28 נכנסו לתוקף שישה חודשים מיום פרסומן.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- קונים בקבוצה, משנים לבד: המחירון שבמפרט ועד מתי מודיעים
- מכתב כוונות במשכנתה: מה זה בדיוק, מתי צריך אותו, ואיך הוא שומר על הכסף שלכם
- קונים דירה מקבלן דרך מועדון צרכנות? כך בודקים אם ההנחה אמיתית
- הממונה במשרד הבינוי: פנייה על יזם, בירור ועיצום כספי
- מושב נוב בגולן: מכסת תמ"א 35 שקובעת את התקרה, ושלושה מספרים לאותן יחידות דיור
סיכום
לפני שמצטרפים לקבוצה, כדאי לדעת מי הגורם שהפגיש אתכם עם היזם ומה עליו לתת לכם בכתב.
- ההגדרה: תיווך הוא הפגשה בתמורה, ולקוח הוא גם מי שלא משלם
- דמי תיווך: רק עם רישיון, הזמנה חתומה והיותו הגורם היעיל
- גילוי: עניין אישי, שירות לשני הצדדים ותשלום מגורם אחר, בכתב
- הגבולות: את החוזה בודק עורך דין, ואת השווי שמאי
- השאלה הפתוחה: אם מארגן הוא מתווך, לא מצאנו הכרעה
שאלות ותשובות
מארגן של קבוצת רוכשים הוא מתווך לפי החוק?
אם לא חתמנו על הזמנה בכתב, אנחנו חייבים דמי תיווך?
מתווך מקבל תשלום גם מהיזם. צריך לספר לנו על כך?
השארנו פרטים על פרויקט אחד. מותר להציע לנו פרויקטים אחרים?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אז אם מארגן קבוצת רוכשים גובה ממני כסף על ה"הפגשה" עם היזם, הוא בעצם צריך רישיון תיווך? ואם אין לו רישיון אז מה קורה? שאלה מאוד רלוונטית לפני שנכנסים לעסקה כזו…
וואלה לא ידעתי שלפי החוק גם מי שלא משלם דמי תיווך נחשב לקוח. זה משנה הכל מבחינת הזכויות שלך.