בקבוצת רוכשים הרבה פעמים הכול קורה ביום אחד: מצגת, שאלות, ועשרות רוכשים שחותמים על חוזה, כל אחד על הדירה שלו. ואחרי יום כזה עולה השאלה שאף אחד לא אוהב לשאול בקול: ואם אני רוצה לצאת מזה? פתחנו את החוקים עצמם, סעיף אחרי סעיף, כדי לענות על השאלה הזו. חשוב לומר מראש: הקבוצה לא משנה את התשובה. כל רוכש חותם על חוזה משלו מול היזם, ולכן מה שנכון לכל מי שקונה דירה מקבלן נכון גם לכם.

אין תקופת צינון בחוק המכר: מה בדקנו

חוק המכר (דירות) הוא החוק שמגן על מי שקונה דירה מיזם. הוא קובע מה היזם חייב לצרף לחוזה, מה קורה כשהמסירה מתאחרת, כמה מותר להצמיד למדד ומה האחריות על ליקויים. חיפשנו בו הוראה על ביטול. בנוסח העדכני שבאתר נבו המילים "ביטול", "לבטל" ו"בוטל" לא מופיעות אפילו פעם אחת, וגם לא המילה "צינון".

המשמעות פשוטה: לא מצאנו בחוק המכר תקופה שבה מותר לכם לחזור בכם מחוזה שכבר חתמתם עליו, רק משום ששיניתם את דעתכם. וגם המילה "קבוצה" לא מופיעה בחוק, ולכן אין הוראה מיוחדת למי שקנה בקבוצת רוכשים, לא לטובה ולא לרעה.

יש גם כלל שכדאי להכיר עוד לפני שחותמים על משהו. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לכן כל מסמך שאתם חותמים עליו ביום ההרשמה, גם טופס קצר שנראה כמו רישום בלבד, ראוי שעורך הדין שלכם יקרא לפני החתימה ולא אחריה.

14 ימים לבטל עסקה? הרשימה שבה דירה לא מופיעה

רבים מכירים את הכלל שמאפשר לבטל עסקה בתוך 14 ימים. הוא מגיע מתקנות הגנת הצרכן (ביטול עסקה), התשע"א-2010, שהותקנו לפי סעיף 14ו לחוק הגנת הצרכן. אבל הכלל לא חל על כל עסקה. לפי תקנה 2, צרכן רשאי לבטל רק עסקה מהסוגים שמנויים בתוספת לתקנות, ולכל סוג יש מועד משלו.

ברשימה שבתוספת יש ריהוט, ציוד לבית, מכשירי חשמל, ביגוד והנעלה, חוגים וקורסים, מינוי למועדון, רכב חדש מיבואן, תכשיטים ושעונים, וגם טובין ושירותים שנמכרים ב"אירוע הצגה". דירה, מקרקעין או חוזה לקניית דירה מיזם לא מופיעים ברשימה. וסעיף 14ו לחוק עצמו מדבר על עסקה לרכישת טובין או שירותים שקבע השר, אף שבסעיף 1 לחוק ההגדרה של "נכס" כוללת גם מקרקעין.

לכן אל תניחו שיש לכם 14 ימים לחשוב אחרי החתימה. לחוק הגנת הצרכן יש גם הוראות נפרדות לעסקה שנעשתה מרחוק (סעיף 14ג), ולא בדקנו כאן אם הן חלות על חוזה לקניית דירה מיזם. אם החוזה שלכם נחתם מרחוק, זו שאלה לעורך הדין שלכם.

טעות, הטעיה, כפייה או עושק: מתי חוק החוזים מאפשר לבטל

גם בלי תקופת צינון, חוק החוזים (חלק כללי) מכיר בכמה מצבים שבהם חוזה נכרת בצורה פגומה, ומי שנפגע רשאי לבטל אותו. הם כתובים בפרק ב' לחוק:

• טעות: מי שהתקשר בחוזה בגלל טעות, ואפשר להניח שבלעדיה לא היה מתקשר, רשאי לבטל אם הצד השני ידע או היה צריך לדעת עליה (סעיף 14(א)). אם הצד השני לא ידע, בית המשפט רשאי לבטל אם מצא שזה צודק, ואז גם לחייב את מי שטעה בפיצויים (סעיף 14(ב)).
• הטעיה: טעות שנגרמה בגלל הטעיה של הצד השני או של מי שפעל מטעמו. הטעיה כוללת גם אי-גילוי של עובדות שלפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה צריך לגלות (סעיף 15).
• כפייה: בכוח או באיום, של הצד השני או של מי שפעל מטעמו (סעיף 17(א)). אזהרה בתום לב על כך שצד יממש זכות שיש לו אינה איום (סעיף 17(ב)).
• עושק: ניצול של מצוקה, של חולשה או של חוסר ניסיון, כשתנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל (סעיף 18).

ויש הוראה אחת שנוגעת בדיוק לתחושה שעולה אחרי יום חתימה עמוס. לפי סעיף 14(ד), טעות לעניין ביטול היא טעות בעובדה או בחוק, "להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה". מחשבה שנייה על המחיר, על המיקום או על התזמון, לבדה, היא לא עילה לבטל.

ואם יש עילה, הדרך קבועה בחוק: הודעת ביטול לצד השני תוך זמן סביר מהרגע שנודע לכם על העילה (סעיף 20), ואחרי הביטול כל צד משיב לשני את מה שקיבל לפי החוזה (סעיף 21). מי שמחכה יותר מדי עלול להפסיד את הזכות, ולכן פונים לעורך דין מיד כשמתעורר חשד. וגם לפני החתימה החוק דורש משני הצדדים לנהוג במשא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב (סעיף 12(א)).

כשהיזם הוא שהפר את החוזה

מצב אחר לגמרי הוא כשהבעיה לא בכריתת החוזה אלא בקיום שלו. לפי סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), מי שנפגע מהפרה רשאי לתבוע את קיום החוזה או לבטל אותו, ובנוסף או במקום זה, לתבוע פיצויים.

האם מותר לבטל מיד תלוי בסוג ההפרה. לפי סעיף 6, הפרה יסודית היא הפרה שאפשר להניח שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה אותה מראש, או הפרה שהחוזה עצמו קבע שהיא יסודית. סעיף שהופך כל הפרה להפרה יסודית בלי הבחנה תקף רק אם היה סביר כשנכרת החוזה. בהפרה יסודית מותר לבטל (סעיף 7(א)). בהפרה שאינה יסודית נותנים קודם ארכה לקיים, ומבטלים רק אם החוזה לא קוים תוך זמן סביר אחריה, אלא אם הביטול בלתי צודק בנסיבות (סעיף 7(ב)).

הודעת הביטול נשלחת תוך זמן סביר מהרגע שנודע לכם על ההפרה, ואם נתתם ארכה, תוך זמן סביר אחרי שחלפה (סעיף 8). ומה שנכון לכם נכון גם ליזם: אם אתם הפרתם, למשל באיחור בתשלום, אותם כללים חלים עליכם. על ההגנות המיוחדות של חוק המכר, כמו פיצוי על איחור במסירה, תמצאו פירוט במדריך להגנות של מי שקונה בקבוצת רוכשים, ושם גם מחשבון שמשווה את העלות דרך הקבוצה לדירה דומה בשוק.

הקבוצה לא התמלאה או המשכנתה לא אושרה: מה עושה תנאי מתלה

לא מצאנו בחוק הוראה שעוסקת בקבוצת רוכשים שלא התמלאה. מה שקובע במצב כזה הוא החוזה שלכם, ובעיקר השאלה אם יש בו תנאי. לפי סעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי), חוזה יכול להיות תלוי בהתקיים תנאי (תנאי מתלה), או להיגמר בהתקיים תנאי (תנאי מפסיק).

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

• כשהתנאי לא התקיים: אם התנאי המתלה לא התקיים בתוך התקופה שנקבעה לו, ואם לא נקבעה תקופה, תוך זמן סביר מהחתימה, החוזה מתבטל (סעיף 29).
• כשצריך אישור של מישהו אחר: חוזה שטעון הסכמה של צד שלישי או רישיון לפי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון היא תנאי מתלה (סעיף 27(ב)).
• כשצד מונע את התנאי: מי שמנע את קיום התנאי המתלה לא יכול להסתמך על כך שהוא לא התקיים (סעיף 28(א)), חוץ ממצבים שבהם החוזה השאיר לו חופש לעשות את הדבר או לא, או שמנע אותו שלא בזדון ושלא ברשלנות (סעיף 28(ג)).

בפועל, זה אומר שהשאלות החשובות נשאלות לפני החתימה: האם החוזה תלוי במספר מסוים של רוכשים? האם הוא תלוי באישור משכנתה? ועד מתי התנאי צריך להתקיים? בלי תנאי כזה בחוזה, סעיף 29 לא עוזר לכם, ונשארות רק הדרכים האחרות שבכתבה.

איך נראה החזר הכסף כשהחוזה מתבטל

לפי הנוסחים העדכניים באתר נבו, כפי שנבדקו בספטמבר 2026. סעיפים 14, 15 ו-29 הם של חוק החוזים (חלק כללי). הטבלה מסכמת את לשון החוק ולא קובעת מה נכון בחוזה שלכם.

אחרי ביטול, בכל אחת מהדרכים, כל צד משיב לשני את מה שקיבל לפי החוזה, ואם ההשבה בלתי אפשרית או בלתי סבירה, את השווי שלו (סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) וסעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)).

שני דברים משפיעים על הסכום שחוזר אליכם, ושניהם נמצאים בחוזה:

• פיצויים מוסכמים: אם הצדדים הסכימו מראש על פיצוי בגלל הפרה, הוא משולם בלי הוכחת נזק. אבל בית המשפט רשאי להפחית אותו אם נקבע בלי כל יחס סביר לנזק שאפשר היה לצפות בעת החתימה (סעיף 15(א) לחוק התרופות).
• כסף שהוסכם שיחולט: סכומים ששילמתם לפני ההפרה, והוסכם מראש שיחולטו אם תפרו, דינם כדין פיצויים מוסכמים (סעיף 15(ג)).

ומילה על הבטוחה שקיבלתם על הכסף. לפי סעיף 2(1) לחוק ההבטחה, ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא נחשב "מניעה מוחלטת" לעניין הערבות הבנקאית. מתי הערבות כן מחזירה כסף, ומה בודקים בכל סוג של בטוחה, תמצאו במדריך לערבות חוק מכר.

לפני יום החתימה: שש שאלות על סעיף הביטול בחוזה שלכם

כיוון שהחוק לא נותן דרך קלה לצאת, סעיף הביטול בחוזה הוא המקום שבו נקבע מה יקרה אם משהו ישתבש. כל רוכש בקבוצה בודק את זה על החוזה שלו, עם עורך הדין שלו:

• מתי מותר לכם לבטל: האם החוזה נותן לכם זכות לבטל, ובאילו מצבים?
• מה נחשב הפרה יסודית: אילו הפרות שלכם ושל היזם החוזה מגדיר כיסודיות, והאם הרשימה מאוזנת?
• פיצויים מוסכמים: כמה תשלמו אם תבטלו או תפרו, והאם הסכום נקבע גם כלפי היזם?
• תנאים: האם החוזה תלוי באישור משכנתה, במספר רוכשים או בהיתר, ועד איזה תאריך?
• החזר: מתי ואיך חוזר הכסף אם החוזה מתבטל, ומה קורה לבטוחה?
• מסמכי ההרשמה: על מה בדיוק אתם חותמים ביום ההרשמה, והאם זה כבר חוזה מחייב?

עוד נקודות לבדיקה בחוזה מול יזם תמצאו בכתבה קניית דירה מקבלן: מה חייבים לדעת לפני שחותמים, ואם משהו בסעיף הביטול נראה חד צדדי, כדאי לעבור על רשימת סימני האזהרה בחוזה מול קבלן.

סיכום

בקבוצת רוכשים כל אחד חותם על חוזה משלו, ולכן גם השאלה אם אפשר לבטל נענית חוזה אחרי חוזה.

• חרטה: לא מצאנו בחוק המכר ובתקנות הביטול זכות לחזור בכם מחוזה לדירה
• פגם בכריתה: טעות, הטעיה, כפייה ועושק, עם הודעה תוך זמן סביר
• הפרה של היזם: ביטול מיד בהפרה יסודית, ובהפרה אחרת אחרי ארכה
• תנאי מתלה: החוזה מתבטל כשהתנאי לא התקיים בזמן, ולכן בודקים אותו לפני החתימה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

חן·לפני 1 שבוע

רגע, אז אם חתמתי ביום ההרשמה ואחרי שבוע הבנתי שטעיתי, אין לי שום זכות לצאת מזה? אפילו לא 14 יום כמו בעסקאות רגילות??

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו