בקבוצת רוכשים עשרות רוכשים מעבירים כסף לאותו יזם, לפעמים באותו שבוע. כל אחד מהם חותם על חוזה משלו, והכסף של כל אחד מוגן לפי חוק ההבטחה, שהשם המלא שלו הוא חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). החוק לא רק קובע מה המוכר חייב לתת לכם. הוא גם מקים גורם שמפקח על זה, מקבל פניות ומטיל עיצומים: הממונה. מי הוא, מה נרשם אצלו על הדירה שלכם, ומה אפשר לצפות מפנייה אליו.

מי ממנה את הממונה, ומה נרשם אצלו על כל דירה שנמכרת

לפי סעיף 3ד(א) לחוק ההבטחה, השר ממנה ממונה מבין עובדי משרדו, לעניין דירות שהחוק חל על מכירתן. בסעיף 1 לחוק, השר הוא שר הבינוי והשיכון. לכן כשמדברים על הממונה, מדברים על גורם במשרד הבינוי והשיכון, ולא על הבנק שמלווה את הפרויקט.

הממונה מנהל רישום (סעיף 3ד(ב)), ובו נכתבים שם מי שקנה את הדירה, שם המוכר, פרטי המקרקעין, מי נתן את הבטוחה ואיזו בטוחה ניתנה לפי סעיף 2. את הפרטים האלה מוסר לו המוכר, על כל דירה שהוא מוכר בפרויקט (סעיף 3ה). בקבוצת רוכשים זה אומר שכל אחד מכם נרשם בנפרד, עם הבטוחה שלו. הקבוצה לא נרשמת כגוף אחד, כי כל אחד קנה דירה משלו.

ויש לממונה סמכויות פיקוח (סעיף 3ו): לדרוש מכל אדם או גוף ידיעות ומסמכים על מכירת דירות לפי החוק, ולהיכנס למקום שמשמש מוכר כדי לבדוק שהחוק מתקיים. למקום שמשמש רק למגורים הוא נכנס רק בצו של בית משפט.

פניתם לממונה. מה הוא בודק, ומה הפנייה לא עושה בשבילכם

סעיף 3ד(ג) מסדיר את הבירור. הממונה מברר פניות ציבור לעניין החוק, כולל פניות על מוכר שהפר אותו. אם מצא שהפנייה מוצדקת, הוא מודיע על כך לכם ולמוכר, ומפרט את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתקן את הליקויים שמצא. אם מצא שהיא לא מוצדקת, או שאינה ראויה לבירור, הוא מודיע לכם.

ואם מצא שמוכר הפר את החובה להבטיח את כספי הרוכשים, סעיף 3ז(א) מוסיף שלב: הממונה מתריע בכתב לפני המוכר, ומודיע על כך לכם ולמפקח על הבנקים או לממונה על שוק ההון, לפי העניין.

שני דברים הפנייה לא עושה, וחשוב לדעת אותם לפני שמחכים לתשובה:

• היא לא יוצרת זכות חדשה. ההחלטות והממצאים של הממונה לא נותנים לכם זכות או סעד בבית משפט או בבית דין שלא היו לכם קודם (סעיף 3ד(ג)(4)(א)).
• היא לא עוצרת את השעון. הפנייה לא מונעת מכם לממש זכות אחרת, אבל אם נקבע בחוק מועד, הוא לא מוארך בגלל הפנייה או הבירור שלה (סעיף 3ד(ג)(4)(ב)).

ואם הבעיה היא בבנק או בחברת הביטוח, ולא במוכר, הממונה מעביר את הפנייה: על תאגיד בנקאי למפקח על הבנקים (סעיף 3ד(ד)), ועל מבטח לממונה על שוק ההון (סעיף 3ד(ה)). החוק לא קובע איך מגישים את הפנייה בפועל, ואת הדרך המעשית כדאי לבדוק מול משרד הבינוי והשיכון.

מ-33,010 ועד 528,080 שקל: חמשת העיצומים על מוכר

סעיף 4ב(א) קובע שעל חמש הפרות של מוכר הממונה מטיל עיצום כספי בסכום קבוע. אלה הסכומים בנוסח העדכני של החוק:

לפי הנוסח העדכני של החוק באתר נבו, כפי שנבדק בספטמבר 2026. הסכומים של סעיף 4ב(א) מתעדכנים בכל 1 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן (סעיף 4ו(ב)). את העיצום על בנק מטיל המפקח על הבנקים, ועל מבטח הממונה על שוק ההון.

הסכום החמור ביותר שמור להפרה שהחוק כולו בנוי סביבה: לפי סעיף 2, מוכר לא יקבל על חשבון מחיר הדירה יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי אחת מהבטוחות שהסעיף מונה, גם אם בחוזה כתוב אחרת. אילו בטוחות יש ומה בודקים בכל אחת, תמצאו במדריך לערבות חוק מכר.

שלושה כללים נוספים קובעים כמה העיצום יכול לגדול או לקטון:

• הפרה נמשכת: לכל יום שבו ההפרה נמשכת נוסף החלק החמישים של העיצום (סעיף 4ז(א)).
• הפרה חוזרת: הפרה של אותה הוראה בתוך שנתיים מהפרה קודמת שעליה הוטל עיצום או שבה המוכר הורשע מכפילה את העיצום (סעיף 4ז(ב)).
• אין הנמכה מעצמה: הממונה לא רשאי להטיל סכום נמוך מהקבוע, אלא במקרים ובשיעורים שהשר קבע בהסכמת שר המשפטים (סעיף 4ח).

והעיצום נגבה לאוצר המדינה (סעיף 4יא). הוא אמצעי אכיפה נגד המוכר, ולא פיצוי שמגיע לכם.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

שלושים יום בכל שלב: מהודעה על כוונת חיוב ועד ערר

עיצום לא מוטל ביום אחד. סעיפים 4ג עד 4יג קובעים את הדרך:

• הודעה על כוונת חיוב: כשיש לממונה יסוד סביר להניח שמוכר הפר, הוא רשאי למסור לו הודעה שמפרטת את ההפרה, את העיצום ואת הזכות לטעון (סעיף 4ג).
• טיעון: המוכר רשאי לטעון בכתב לפני הממונה בתוך 30 ימים (סעיף 4ד).
• הודעת חיוב: אחרי שקל את הטענות, הממונה מחליט אם להטיל את העיצום. אם המוכר לא טען, ההודעה על הכוונה הופכת בעצמה להודעת חיוב בתום 30 הימים (סעיף 4ה).
• תשלום: בתוך 30 ימים מהודעת החיוב (סעיף 4ט), ובאיחור נוספים ריבית ודמי פיגורים (סעיף 4י).
• ערר: לוועדת הערר שהוקמה לפי חוק רישום קבלנים, בתוך 30 ימים מהודעת החיוב. הערר לא מעכב את התשלום, אלא אם הממונה או הוועדה הורו אחרת (סעיף 4יג).

הסכום שמשלמים הוא הסכום המעודכן ביום הודעת החיוב (סעיף 4ו(א)). הסכומים מתעדכנים בכל 1 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן, ומעוגלים לעשרות שקלים (סעיף 4ו(ב)), ולכן הסכומים בטבלה נכונים לנוסח שבדקנו, לא לתמיד.

עיצום, קנס או מאסר? מה נשאר לבית המשפט

העיצום הוא מסלול מינהלי. לצדו החוק קובע עבירות פליליות, וסעיף 4יב שומר על שני המסלולים: תשלום עיצום לא גורע מהאחריות הפלילית. ואם הוגש כתב אישום על אותה הפרה, לא מחייבים בעיצום, ומה ששולם מוחזר.

לפי סעיף 4(ב)(1), מי שקיבל על חשבון מחיר הדירה יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי שהכספים הובטחו לפי סעיף 2, דינו מאסר שנה או כפל הקנס שבחוק העונשין. אותו דין למי שלא מסר פנקס שוברים או קיבל תשלומים שלא דרכו (סעיף 4(ב)(2)). ומוכר שהורשע בעבירות האלה, בית המשפט רשאי לפסול אותו ממכרזים של המדינה לתקופה של עד חמש שנים (סעיף 4(ד)), ואם הוא קבלן רשום, לפסול אותו מהרישום בפנקס הקבלנים או לבטל את רישומו (סעיף 4(ה)).

ועוד כלל אחד שמגיע עד הבנק: לפי סעיף 3ח, המפקח על הבנקים או הממונה על שוק ההון רשאים להורות לבנק או למבטח שהפר את חובותיו כלפיכם לתקן את ההפרה, ולקבוע איך.

לפני יום החתימה של הקבוצה: חמש בדיקות לפני שצריך לפנות

הממונה הוא הכתובת כשמשהו השתבש. עדיף שלא תצטרכו אותו. אלה הדברים שכדאי לוודא, כל רוכש על החוזה שלו:

• הודעה בכתב: בחתימה אתם מקבלים הודעה על הזכות להבטחת הכספים ועל הדרכים לכך (סעיף 2א1). מכירה בלי הודעה כזו היא אחת ההפרות שהממונה מטיל עליהן עיצום.
• פנקס שוברים: בפרויקט עם ליווי פיננסי משלמים רק דרך השוברים. מי שמבקש העברה ישירה לחשבון אחר מבקש משהו שהחוק אוסר (סעיף 3ב(ד)).
• ערבות אחרי תשלום: על תשלום בשובר הבנק או המבטח מוציאים לכם ערבות או פוליסה על הסכום ששילמתם, בלי רכיב המע"מ, בתוך 14 ימי עסקים (סעיף 3ב(ה)). ודאו שהיא הגיעה.
• משכנתה: בנק שמלווה לכם לקניית הדירה צריך לוודא שניתנה לכם בטוחה, או התחייבות בכתב של המוכר לתת אותה, לפני שהכסף עובר (סעיף 3ג).
• העבר של היזם: הדוח השנתי של הממונה כולל שמות של מוכרים שהפרו את החוק, והוא פתוח לעיון הציבור (סעיף 3ט).

על מה עוד לשים לב בחוזה מול יזם, בכתבה קניית דירה מקבלן: מה חייבים לדעת לפני שחותמים, ואם משהו בחוזה נראה חשוד, יש רשימה של סימני אזהרה בחוזה מול קבלן. שאר ההגנות של מי שקונה בקבוצה, מהצמדה ועד פיצוי על איחור, מרוכזות במדריך להגנות של מי שקונה בקבוצת רוכשים, ושם גם מחשבון שמשווה את העלות דרך הקבוצה לדירה דומה בשוק.

סיכום

בקבוצת רוכשים כל אחד קונה דירה משלו, והממונה מפקח על הכסף של כל אחד.

• הממונה: במשרד הבינוי והשיכון, מנהל רישום של כל מכירה ובטוחה, ומברר פניות ציבור
• הפנייה: לא מאריכה מועדים ולא יוצרת זכות חדשה בבית המשפט
• העיצומים: חמישה סכומים על מוכר, והחמור שבהם על יותר משבעה אחוזים בלי בטוחה
• הדרך: הודעה על כוונה, טיעון, הודעת חיוב וערר, עם חלון לכל שלב

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות4

איילת·לפני 2 שבועות

אז פנייה לממונה לא מאריכה שום מועד בחוק? זאת אומרת שאם יש לי תביעה בבית משפט אני לא יכולה לחכות שהממונה יסיים לברר? חשוב לדעת את זה לפני שמגישים...

שחר טל·לפני 2 שבועות

ווואלה לא ידעתי שיש דוח שנתי עם שמות של מוכרים שהפרו את החוק ושהוא פתוח לציבור. הייתי בודק את זה לפני שחתמתי על החוזה שלי, חבל על הזמן...

ליאורמומחה·לפני 2 שבועות

@שחר בול, גם אני לא ידעתי על הדוח. אגב שווה לדעת שעיצום של 528,080 שקל על יזם שלקח יותר מ-7% בלי בטוחה זה סכום משמעותי, אבל זה לא אומר שאתה מקבל בחזרה את הכסף ישר. ממליץ להתייעץ עם עו"ד לפני שמחכים שהממונה יפתור הכל

דנה·לפני 2 שבועות

נראה לי שהרבה אנשים לא יודעים שפנקס שוברים הוא חובה. אם היזם לא מסר אחד העיצום הוא 264,040 שקל. זה לא סכום קטן...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו