קבוצת רוכשים היא הרבה רוכשים שמגיעים יחד אל יזם, מנהלים מולו משא ומתן כגוף אחד, ואז כל אחד חותם על חוזה מכר משלו. הפרט הזה קובע כמעט הכול: החוזה שלכם הוא חוזה רגיל לקניית דירה מקבלן, עם כל ההגנות שהחוק נותן למי שקונה דירה מקבלן. הקבוצה משנה את התנאים המסחריים, לא את החוק. כאן תמצאו מה נשאר שלכם, איך בודקים את המחיר ומה לשאול לפני שנכנסים.

חוזה אישי מול היזם: מה הקבוצה משנה ומה לא

שני חוקים מגנים על מי שקונה דירה מקבלן: חוק המכר (דירות), וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), שנקרא כאן "חוק ההבטחה". בסעיף 1 של שניהם, "מוכר" הוא מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות, בעצמו או על ידי אדם אחר, כדי למכור אותה. חוק המכר (דירות) מוסיף ש"קונה" הוא מי שרוכש דירה ממוכר. ההגדרות לא שואלות איך הגעתם לעסקה, והמילה "קבוצה" לא מופיעה באף אחד משני החוקים. לכן כשאתם חותמים מול היזם על הדירה שלכם, אתם קונים ממוכר, כמו כל מי שקונה דירה מקבלן.

ויש עוד סעיף שחשוב לקבוצה: לפי סעיף 7א לחוק המכר (דירות) אי אפשר להתנות על הוראות החוק אלא לטובתכם. תנאים שהושגו בשם הקבוצה יכולים להוסיף לכם, אבל שום חוזה לא יכול לגרוע ממה שהחוק הזה נותן.

שני מצבים דורשים בדיקה נוספת. הראשון, קבוצה שקונה קרקע ולא דירה, כמו בקבוצת רוכשים לקרקעות: שני החוקים עוסקים במכירת דירה, וקנייה של קרקע היא עסקה מסוג אחר. השני, כשמי שמוכר לכם את הדירה, או מתחייב למסור לכם אותה, הוא לא היזם. בכל מבנה, השאלה הראשונה היא מי חתום בחוזה כמוכר, ומי נותן את הבטוחה על הכסף שלכם.

בקליקה, קבוצות רוכשים נבנות סביב פרויקטים שעברו את הסטנדרט של המועדון, וכל רוכש חותם על החוזה שלו מול היזם (כך זה עובד במועדון). למה יזם מוכן לתת לקבוצה תנאים אחרים מאשר לרוכש יחיד, הסברנו בכתבה על קנייה לבד מול קנייה בקבוצה.

הכסף ששילמתם: בטוחה, הודעה בכתב והגבלת הצמדה

לפי סעיף 2 לחוק ההבטחה, מוכר לא יקבל מכם על חשבון מחיר הדירה יותר משבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם נתן לכם אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית, ביטוח אצל מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, משכנתה ראשונה לטובתכם או לטובת חברת נאמנות, הערת אזהרה על הדירה בלי שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שקודמים לה, או העברת הבעלות על שמכם. הסעיף חל "על אף האמור בחוזה המכר", כלומר גם אם בחוזה כתוב אחרת. על סוגי הבטוחות ומה בודקים בכל אחת, ראו את המדריך לערבות חוק מכר.

תיקון מס' 11 לחוק ההבטחה, בסעיף 31 של חוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב 2026 (ספר החוקים 3510, 31 במרץ 2026), מוסיף לצד הערבות הבנקאית גם "ערבות מנותן ערבות אחר": בעל רישיון מורחב למתן אשראי או לשירותי פיקדון ואשראי, בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי, או מבטח, שעומד בהוראות נזילות והלימות הון של הגוף שמפקח עליו. לפי סעיף 37 של אותו חוק, "תחילתו של פרק זה שישה חודשים מיום התחילה", ובנוסח המשולב של חוק ההבטחה באתר נבו, נכון לספטמבר 2026, התיקון עוד לא מופיע. לא משנה מי נותן לכם את הבטוחה, בדקו שהיא ניתנת לפי סעיף 2.

שתי הודעות בכתב מגיעות לכם עד החתימה: על הזכות להבטחת הכספים ועל הדרכים לכך (סעיף 2א1(א)), ואם למוכר אין הסכם ליווי פיננסי עם בנק או מבטח, גם על זה (סעיף 2א1(ב)). כשיש ליווי פיננסי, המוכר מקבל את התשלומים רק דרך פנקס השוברים של הפרויקט, וכל תשלום בשובר הוא הוראה לבנק או למבטח להוציא לכם ערבות או פוליסה (סעיף 3ב(ד)), בתוך 14 ימי עסקים מהתשלום (סעיף 3ב(ה)).

מי שמפקח על זה הוא הממונה לפי החוק במשרד הבינוי והשיכון, שמברר פניות ציבור, גם על הפרה של מוכר (סעיף 3ד). על מוכר שקיבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי בטוחה הממונה מטיל עיצום כספי של 528,080 שקל, לפי הנוסח המעודכן של סעיף 4ב(א)(5). הסכום מתעדכן בכל 1 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן (סעיף 4ו).

גם ההצמדה מוגבלת בחוק. לפי סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), תשלום שאתם משלמים למוכר לא יוצמד לשום מדד ולא תתווסף עליו ריבית, חוץ מריבית פיגורים על איחור בתשלום. הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, בתנאי ש-20 אחוז מהמחיר החוזי, שמשולמים בחתימה או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו. ההצמדה נמשכת לכל המאוחר עד מועד המסירה שבחוזה, חוץ מהמקרים שבסעיף 5א(ג), כמו איחור שנגרם רק בגללכם. הכללים האלה נוספו בתיקון מס' 9 לחוק (2022), והם לא חלים על חוזה שנחתם לפני תחילתו (סעיף 11(ד)).

אם יזם מציע לקבוצה פטור ממדד, השווי שלו תלוי בחלק שהחוזה מצמיד בפועל. את החישוב המלא תמצאו בכתבה מבצעי תשלומים מול פטור ממדד, ואת נתוני המדד עצמו בעמוד מדד תשומות הבנייה.

אחרי החתימה בקבוצה: מה מגיע לכם על איחור וליקויים לפי חוק המכר

איחור במסירה: אם הדירה לא הועמדה לרשותכם כשחלף חודש מהמועד שבחוזה, מגיע לכם פיצוי בלי הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו, והוא משולם בסוף כל חודש (סעיף 5א). עד תום ארבעה חודשים מהמועד שבחוזה הפיצוי שווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, מחמישה חודשים ועד תום עשרה חודשים הוא פי 1.25 מהם, ומ-11 חודשים ואילך פי 1.5. אם בחוזה נקבע פיצוי גבוה יותר, מקבלים את הגבוה מביניהם. החוק מוציא מהכלל איחור שנגרם רק בגללכם, ונסיבות שסעיף 5א(ג) מפנה אליהן בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

ליקויים: לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות) והתוספת לחוק, לכל סוג ליקוי יש תקופת בדק משלו, והיא מתחילה כשהדירה מועמדת לרשותכם. למשל: שנתיים למסגרות, לנגרות ולריצוף, ארבע שנים לצנרת ולאיטום, שבע שנים להתנתקות או להתקלפות של חיפויי חוץ, ושנה אחת לכל אי-התאמה אחרת. בתקופת הבדק המוכר אחראי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם ממעשה או מחדל שלכם. אחריה באה תקופת אחריות של שלוש שנים, שבה אתם צריכים להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. ובחלקים הנושאים של הבניין, אי-התאמה יסודית שמתגלה בתוך 20 שנה מהמסירה היא באחריות המוכר, אלא אם הוכיח שנגרמה בגללכם (סעיף 4(א)(4)).

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ואם אותו ליקוי חוזר בתוך שנתיים מההודעה עליו, אחרי שהמוכר תיקן אותו פעם אחת או יותר, או שתיקון דחוף לא נעשה בזמן סביר, מותר לכם לתקן בעצמכם והמוכר נושא בהוצאות (סעיף 4ב). מה נמצא בבדיקות של דירות חדשות ומתי מגיע הזמן לדרוש תיקון, בכתבה על ליקויי בנייה ותקופות הבדק.

המפרט: המוכר חייב לצרף לחוזה מפרט והוראות תחזוקה ושימוש (סעיף 2 לחוק המכר (דירות)), והמפרט כולל מחירון של "פריטים מתומחרים", כדי שתדעו כמה תקבלו על ויתור על פריט וכמה תשלמו על הוספה או הזזה שלו (סעיף 3). את ההודעה על שינוי כזה מוסרים עד המועד שבחוזה, ולפי סעיף 3(ה) המועד הזה לא יכול להיות מוקדם משישה חודשים מסיום שלב היסודות, אלא אם השר קבע מועד אחר בצו. ביום חתימה מרוכז של קבוצה, בקשו את המפרט והמחירון מראש.

איך בודקים אם מחיר הקבוצה באמת טוב

מחיר קבוצתי נראה טוב או לא רק מול מחיר השוואה נכון. אלה ההשוואות שכדאי לעשות לפני שחותמים:

• מול עסקאות שנרשמו: באתר הנדל"ן הממשלתי (רשות המסים) אפשר לראות עסקאות שנרשמו בעיר ובשכונה. השוו לדירות באותו סוג בניין ובאותו מספר חדרים, והסתכלו על חציון של עשרות עסקאות ולא על עסקה בודדת. עסקה נרשמת שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החודשים האחרונים באתר תמיד חסרים.
• מול מחירון היזם: בקשו את המחירון של אותו פרויקט לדירה באותו גודל, קומה וכיוון, ובדקו מה כלול בכל מחיר: מפרט, חניה, מחסן, ואיזה חלק מהתשלומים צמוד למדד.
• אותו מוצר: דירה על הנייר שתימסר בעוד כמה שנים משווים לדירה על הנייר, לא לדירה גמורה שאפשר לקנות היום. הפער בין השתיים הוא קודם כול זמן המסירה, ולא בהכרח הנחה.
• כל העלויות: מחיר הקבוצה, מה שאתם משלמים למארגן של הקבוצה שלכם, עורך דין, שמאי, בדק בית, יועץ משכנתה, הצמדה משוערת ועלות הכסף עד המסירה. את כל אלה מזינים במחשבון שבראש העמוד.

המחשבון לא מבטיח חיסכון. הוא רק מחבר את המספרים שאתם מזינים, ולפעמים יוצא ממנו שדרך הקבוצה תשלמו יותר. מס הרכישה לא נכלל בו, ואפשר לבדוק אותו בנפרד בסימולטור מס רכישה.

מה נשאר באחריות שלכם: עורך דין, משכנתה ובדק בית

עורך דין: הקבוצה מנהלת משא ומתן אחד, אבל החוזה נחתם על שמכם. גם כשהקבוצה מגיעה עם עורך דין, שאלו את מי הוא מייצג, מה כלול בעבודה שלו ומי יטפל בכם אם משהו ישתבש אחרי החתימה. מה עורך דין בודק בעסקה, בכתבה על תפקיד עורך הדין בעסקת נדל"ן.

משכנתה: הקבוצה לא מביאה לכם אישור מהבנק. בקשו אישור עקרוני לפני החתימה, כדי שלא תתחייבו ללוח תשלומים לפני שאתם יודעים כמה הבנק ייתן. ובנק שנותן לכם הלוואה לדירה חייב להודיע לכם בכתב על הזכויות לפי חוק ההבטחה, ולהעביר את הכסף למוכר רק אחרי שווידא שניתנה לכם בטוחה או התחייבות בכתב של המוכר לתת אותה (סעיף 3ג לחוק ההבטחה). אם תרצו עזרה בבניית המשכנתה, יש ייעוץ משכנתאות בקליקה.

בדק בית: ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה צריך להודיע עליו למוכר בתוך שנה מהמסירה (סעיף 4א לחוק המכר). בדיקה של מהנדס לפני קבלת המפתח היא הדרך לדעת מה לכתוב בהודעה הזו, והיא באחריותכם, לא באחריות הקבוצה.

אם הקבוצה לא מתמלאת: לפני שמעבירים כסף, קראו מה כתוב במסמך שאתם חותמים עליו לגבי מצב כזה: למי הכסף מועבר, מתי הוא חוזר ומה קורה אם הקבוצה לא נסגרת. סעיף 2 לחוק ההבטחה עוסק בכסף שמוכר מקבל על חשבון מחיר הדירה. על כל תשלום אחר, לגורם אחר או לפני חוזה המכר, בקשו הסבר בכתב: מה מבטיח אותו ואיך הוא מוחזר.

ביטול אחרי החתימה: לא מצאנו בחוק המכר (דירות) ובחוק ההבטחה זכות לבטל חוזה לקניית דירה בתוך תקופה קצובה אחרי החתימה, ולכן מה שקובע הוא החוזה שלכם. גם הערבות לפי סעיף 2(1) לחוק ההבטחה לא נועדה לזה: היא מחזירה את הכסף כשהמוכר לא יכול להעביר לכם את הדירה בגלל עיקול, צו נגד המוכר כמו פירוק או הקפאת הליכים, או מניעה מוחלטת למסור את החזקה, והחוק קובע במפורש שביטול החוזה כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת.

מול מי אתם חותמים, ומה זה קובע לגבי הכסף שלכם

קבוצת רוכשים וקבוצת רכישה נשמעות כמעט אותו דבר, אבל אלה שתי עסקאות שונות. בקבוצת רוכשים כל אחד קונה דירה מיזם. בקבוצת רכישה, כפי שחוק מיסוי מקרקעין מגדיר אותה, קבוצה מתארגנת לקנות זכות בקרקע ולבנות עליה, דרך גורם שמקבל תמורה על הארגון ובמסגרת של חוזים קשורים. מי חותם מול מי קובע מי נותן בטוחה על הכסף, מי אחראי לאיחור ולליקויים ולפי מה מחושב מס הרכישה.

לפי נוסח החוקים באתר נבו, כפי שנבדק בספטמבר 2026. הטבלה מסבירה מה כתוב בחוק, ואת מבנה העסקה שלכם בודק עורך הדין שלכם.

על קבוצת רכישה עצמה, כולל תיקון 69 והמס על הדירה הבנויה, יש מדריך נפרד לקבוצות רכישה. ואם מציעים לכם "קבוצה" שקונה קרקע ובונה, או גורם שמתחייב למסור לכם דירה בנויה במחיר קבוע, בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק מי המוכר בעסקה ואיזו בטוחה תקבלו.

שאלות למארגן הקבוצה לפני שנכנסים

השאלות האלה לא דורשות ידע משפטי, ואת התשובות כדאי לקבל בכתב:

• מי המוכר בחוזה, ומי נותן את הבטוחה לפי סעיף 2 לחוק ההבטחה?
• יש לפרויקט ליווי פיננסי של בנק או מבטח? ואם אין, איפה ההודעה על כך בכתב (סעיף 2א1(ב))?
• מה בדיוק הושג בשם הקבוצה, מול איזה מחירון, ואילו מהתנאים כתובים בחוזה האישי שלכם?
• מה קורה אם הקבוצה לא מתמלאת, ומה קורה לכסף ששילמתם עד אז?
• את מי מייצג עורך הדין של הקבוצה, ומה כלול בעבודה שלו?
• מי משלם למארגן, באיזה מבנה, והאם התשלום כלול במחיר הדירה?

מארגנים מקבלים תשלום בכמה מבנים: יש שהרוכשים משלמים להם, יש שהיזם משלם להם, ויש שילוב של השניים, בסכום קבוע או באחוז מהעסקה. כשהיזם משלם, התשלום יכול להיות חלק מהמחיר גם אם הוא לא מופיע כשורה נפרדת. במחשבון שבראש העמוד מזינים רק את מה שאתם עצמכם משלמים.

חוק המתווכים במקרקעין מגדיר "תיווך במקרקעין" כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין", ו"לקוח" כצד להסכם עם מתווך "בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו" (סעיף 1). לפי החוק, רק בעל רישיון בתוקף רשאי לעסוק בתיווך במקרקעין (סעיף 2(א)), ומתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה לו רישיון, הלקוח חתם על הזמנה בכתב לפי סעיף 9, והוא היה הגורם היעיל שהביא להסכם (סעיף 14(א)). לא מצאנו פסיקה או הנחיה רשמית שקובעת אם מארגן של קבוצת רוכשים נכנס להגדרה הזו, וזו שאלה לעורך הדין שלכם.

סיכום

קבוצת רוכשים משנה את כוח המיקוח מול היזם, לא את החוק שחל על החוזה שלכם.

• החוזה: כל אחד חותם מול היזם, ושני חוקי המכר חלים עליו כמו על כל מי שקונה דירה מקבלן
• הכסף: לא יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי בטוחה לפי סעיף 2 לחוק ההבטחה, ותשלום רק דרך פנקס השוברים כשיש ליווי פיננסי
• ההצמדה: עד מחצית מכל תשלום, ו-20 אחוז מהמחיר שמשולמים בחתימה לא צמודים (סעיף 5ג)
• המחיר: מול עסקאות שנרשמו ומול מחירון היזם, דירה על הנייר מול דירה על הנייר
• באחריותכם: עורך דין, אישור עקרוני למשכנתה ובדק בית לפני המסירה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

לירון·לפני 2 שבועות

אז אם הקבוצה מנהלת משא ומתן אבל כל אחד חותם בנפרד, מי בעצם אחראי אם היזם לא עומד בלוח הזמנים? כל אחד תובע לחוד?

עמית·לפני 2 שבועות

עברנו על זה בדיוק לפני חצי שנה עם קבוצה בפתח תקווה. שאלנו את עצמנו אותן שאלות ובסוף התחלנו לבדוק עסקאות ברשות המסים באזור. מה שמצאנו היה שהמחיר של הקבוצה היה דומה מאוד למה שאנשים שילמו שם על הנייר בחצי שנה האחרונה. לא הנחה דרמטית כמו שציפינו. בסוף לא נכנסנו לעסקה כי לא הרגשנו שהחיסכון מצדיק את הסיכון שלא הכרנו מספיק.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו