ביום ההרשמה של קבוצת רוכשים עוברים הרבה מסמכים מיד ליד, ורובם נראים זהים לכולם. אבל כל רוכש חותם על חוזה משלו מול היזם, וסעיף ההצמדה בחוזה הזה קובע כמה תשלמו בפועל על אותה דירה עד המסירה. החדשות הטובות: את הסעיף הזה החוק מגביל, והוא כתוב בשפה שאפשר לבדוק. פתחנו את הנוסח העדכני של חוק המכר (דירות) ואת תיקון מס' 9 עצמו, וריכזנו מה מותר, מה אסור ומה לשאול.

חוזה נפרד לכל רוכש, אותו סעיף 5ג לכולם

קבוצת רוכשים היא דרך להגיע ליזם יחד. החוזה עצמו נשאר אישי: כל רוכש חותם מול היזם על הדירה שלו, והיזם הוא ה"מוכר" לפי חוק המכר (דירות). בחוק אין הוראה מיוחדת למי שקנה בקבוצה, לא לטובה ולא לרעה, ולכן כלל ההצמדה חל עליכם בדיוק כמו על כל מי שקונה דירה מיזם.

ומה שחשוב לדעת עוד לפני יום החתימה: ההצמדה היא לא גזרה. לפי החוק היא קיימת רק אם הסכמתם עליה, ורק בגבולות שהחוק קבע. לכן הסעיף הזה בחוזה, יחד עם לוח התשלומים, הוא אחד המקומות הראשונים שעורך הדין שלכם צריך לקרוא.

סעיף 5ג(א): בלי הצמדה ובלי ריבית, חוץ מפיגורים

סעיף 5ג(א) פותח בכלל רחב: תשלום שאתם משלמים למוכר בעד הדירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי. היוצא מן הכלל היחיד בסעיף הקטן הזה הוא איחור בתשלום שלכם, לפי סעיף 5ב.

וגם ריבית הפיגורים מוגבלת. לפי סעיף 5ב(א), אם בחוזה נקבע שאיחור בתשלום מזכה את היזם בריבית פיגורים, השיעור לא יעלה על השיעור שקבע השר, וההגדרה כוללת כל סכום שנדרש בגלל תשלום שלא שולם בזמן. לפי סעיף 5ב(ב), החובה לשלם אותה מתחילה מהיום שבו חלף מועד התשלום, ובלבד שעברו שבעה ימים מאותו יום. את השיעור עצמו לא ציינו כאן, כי לא פתחנו את הצו שקובע אותו.

עד מחצית מכל תשלום, וחלק שלא נוגעים בו

סעיף 5ג(ב) הוא החריג: הצדדים לחוזה רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי, שמשולמים במועד החתימה או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו.

שלושה דברים עולים מהלשון הזו:

• זו הסכמה, לא חובה: המילה בחוק היא "רשאים". אם בחוזה אין סעיף הצמדה, התשלום לא צמוד.
• הגבול הוא לכל תשלום בנפרד: החוק לא קובע אחוז כולל מהמחיר, אלא "עד מחצית מכל תשלום". את השיעור שחל עליכם בפועל רואים רק כשקוראים את סעיף ההצמדה יחד עם לוח התשלומים.
• החלק הראשון מוגן: הכסף ששולם בחתימה או לפני כל תשלום אחר, עד 20% מהמחיר החוזי, לא צמוד בכלל.

לוח התשלומים עצמו, ואיך לתכנן את ההון העצמי לפיו, מוסבר בהרחבה בכתבה לוח תשלומים בקניית דירה.

סעיף 5ג(ד): למגורים או למסחר, והבסיס שכתוב בחוזה

סעיף 5ג(ד) מגדיר את המדד: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, או מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה". כלומר, לא מדד המחירים לצרכן ולא מדד אחר שהיזם בוחר.

נקודה אחת שהחוק לא סוגר: מדד הבסיס, המדד שממנו מתחילים למדוד את השינוי. המילה "מדד" מופיעה בחוק המכר רק בתוך סעיף 5ג, ולא מצאנו בו הוראה על מדד הבסיס. לכן זו שורה שבודקים בחוזה עצמו. ואם אתם רוצים לראות איך המדד זז מחודש לחודש, הנתונים העדכניים מרוכזים בעמוד מדד תשומות הבנייה.

עד מועד המסירה שבחוזה, גם כשהיזם מאחר

לפי סעיף 5ג(ג), ההצמדה תהיה עד מועד שלא יאוחר ממועד המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר. המשמעות המעשית: אם היזם מאחר במסירה, התשלומים שנותרו לא ממשיכים להתייקר לפי המדד אחרי המועד שבחוזה.

לכלל הזה יש חריג אחד, והוא מפנה לסעיף 5א(ג). ההגבלה לא חלה כשהאיחור במסירה:

• נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל שלכם בלבד (סעיף 5א(ג)(1)), או
• הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ומתקיימים לגביו שאר התנאים של אותו סעיף (סעיף 5א(ג)(2)).

לכן כדאי שמועד המסירה בחוזה יהיה כתוב כתאריך ברור. הוא לא רק המועד שממנו נספר פיצוי על איחור, אלא גם הנקודה שבה נגמרת ההצמדה. על הפיצוי עצמו, לפי סעיף 5א, תמצאו פירוט במדריך להגנות של מי שקונה בקבוצת רוכשים, ושם גם מחשבון שמשווה את העלות דרך הקבוצה לדירה דומה בשוק.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

חתמתם לפני יולי 2022? סעיף 11(ד) והנוסח הקודם

סעיף 5ג לא היה בחוק מאז ומעולם. הוא נוסף בחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, שפורסם בספר החוקים 2983 ב-30 ביוני 2022. לפי סעיף 5 לחוק התיקון, תחילתו שבעה ימים מיום פרסומו.

וסעיף 11(ד) קובע את התחולה: התיקון לא חל על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו, ועל דירה כזו חל החוק בנוסח שהיה בתוקף ערב התחילה. כלומר, מה שקובע הוא תאריך החתימה על החוזה, ולא מועד המסירה או מועד התשלום.

בקבוצת רוכשים של היום זה פשוט: חוזה חדש נחתם אחרי התיקון, והכלל חל עליו. אבל אם אתם קונים דירה ממי שחתם מול היזם לפני יולי 2022, או מחזיקים חוזה ישן, זו שאלה לעורך הדין שלכם. מה הנוסח הקודם התיר בדיוק לא בדקנו כאן.

לפי הנוסח העדכני של חוק המכר (דירות) באתר נבו, כפי שנבדק בספטמבר 2026. הטבלה מסכמת את לשון החוק ולא קובעת מה נכון בחוזה שלכם.

סעיף 7א: כשהטיוטה מחמירה ממה שהחוק מתיר

לפי סעיף 7א(א) לחוק, אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת מי שקונה. במילים אחרות, חוזה יכול לתת לכם יותר ממה שהחוק נותן, למשל הצמדה של חלק קטן יותר מכל תשלום או בלי הצמדה בכלל, אבל ההגנה של סעיף 5ג לא נועדה להיות מוחלשת בחוזה.

מה קורה בפועל לסעיף מסוים בחוזה מסוים, זו שאלה שעונה עליה עורך הדין שלכם, ולא כתבה. אבל אם אתם רואים בטיוטה הצמדה של כל התשלום, הצמדה למדד אחר, או הצמדה שנמשכת אחרי מועד המסירה, זה סימן לעצור ולשאול לפני יום החתימה. עוד סעיפים שכדאי לסמן תמצאו ברשימת סימני האזהרה בחוזה מול קבלן.

לפני יום ההרשמה: שש שורות לסמן בסעיף ההצמדה

את הבדיקה הזו כל רוכש בקבוצה עושה על החוזה שלו, עם עורך הדין שלו:

• האם יש הצמדה בכלל: אם אין סעיף, התשלומים לא צמודים (סעיף 5ג(א)).
• כמה מכל תשלום: לא יותר ממחצית, ובדקו את זה מול לוח התשלומים (סעיף 5ג(ב)).
• החלק שבחתימה: האם 20% מהמחיר ששולמו בחתימה מוחרגים מההצמדה?
• איזה מדד ואיזה בסיס: מדד תשומות הבנייה למגורים, ומה מדד הבסיס שנקבע בחוזה (סעיף 5ג(ד)).
• עד מתי: האם כתוב שההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה (סעיף 5ג(ג))?
• ריבית פיגורים: האם השיעור בחוזה נשאר בתוך מה שקבע השר, ומתחיל רק אחרי שבעה ימים (סעיף 5ב)?

סיכום

סעיף ההצמדה הוא אחת השורות בחוזה שהחוק מגביל בצורה ברורה, ולכן אפשר לבדוק אותו עוד לפני יום החתימה של הקבוצה.

• ברירת המחדל: בלי הצמדה ובלי ריבית, חוץ מריבית פיגורים מוגבלת
• אם הוסכם: עד מחצית מכל תשלום, למדד תשומות הבנייה בלבד
• הגבול בזמן: מועד המסירה שבחוזה, גם כשהיזם מאחר
• חוזה ישן: מה שנחתם לפני תיקון מס' 9 נשאר בנוסח הקודם

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

ניצן·לפני 1 שבוע

רגע, אז אם חתמתי על חוזה לפני יוני 2022 סעיף 5ג בכלל לא חל עליי? מישהו יכול לאשר את זה?

אמיר·לפני 1 שבוע

חחח בדיוק עברתי על חוזה של חבר שלי בקבוצת רוכשים בחודש שעבר. שלחו לו 40 עמוד ביום ההרשמה וביקשו חתימה עד הערב. על סעיף ההצמדה כמעט דילגנו. כיף שיש כתבות שמסבירות את זה בבן אדם

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו