רכישת דירה היא מהלך משמעותי מבחינה כלכלית ואישית, ולעיתים מדובר בהחלטה שתשפיע על חייכם למשך עשורים קדימה. בין אם זו הדירה הראשונה שלכם ובין אם אתם משפרי דיור, שוכרים שהפכו לקונים או משקיעי נדל"ן, יש בדיקות קריטיות שחייבים לבצע. טעויות כאן עלולות לעלות לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

לפניכם עשר בדיקות קריטיות שכל רוכש דירה בישראל חייב לבצע, עם הסברים מעשיים, אזהרות וטיפים ממוקדים.

למרות שהכותב הוא עורך-דין, מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו.

1. וידוא בעלות וזכויות בנכס

לפני כל צעד דרשו נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין (טאבו). וודאו שהמוכר רשום כבעלים החוקיים של הנכס, שאין בעלי זכויות נוספים, ושהסטטוס המשפטי ברור. בדירות שאינן רשומות בטאבו, דרשו "אישור זכויות" מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל.

שימו לב: אם המוכר נשוי, ייתכן שלבן/בת זוגו יש זכויות גם אם אינם רשומים כבעלים. במקרה כזה חשוב להכניס סעיף בחוזה הרכישה לפיו בן/בת זוגו יחתום על מסמך שבו הם מאשרים את מכירת הנכס לקונה.

2. בדיקת עיקולים, שעבודים והערות אזהרה

בדיקת הרישום בטאבו עשוי לחשוף הערות אזהרה על זכויות צד שלישי, כמו קונים קודמים, בנקים או הליכים משפטיים. בצעו בנוסף בדיקה ברשם המשכונות כדי לזהות אם יש שיעבודים על הנכס. אם המוכר של הנכס הוא תאגיד, בדקו גם ברשם החברות.

במקרה של משכנתה קיימת על הדירה, דרשו מהמוכר אישור יתרת חוב מהבנק, וסכמו בכתב כיצד תבוצע המחיקה של המשכנתה. תיעזרו לצורך כך בעורכי הדין שלכם, כל הסכמה בין הצדדים חייבת להירשם באופן מפורש בחוזה.

3. בדיקת חריגות בנייה והיתרי בנייה

חריגות בנייה הן אחת הסכנות השכיחות ברכישת דירה יד שנייה. מדובר במרפסות שנסגרו ללא היתר, תוספות בנייה מאולתרות, או חלוקה פנימית שלא בהתאם לתכניות המאושרות. במקרים רבים, הבנק יסרב לתת משכנתה לדירה עם חריגות, וגם אם תצליחו לרכוש, ייתכן ולא תצליחו לרשום את הדירה על שמכם בסוף התהליך, תעמדו בסיכון לקבל צווים מהעירייה, תביעות שכנים או אפילו ירידת ערך.

כדי לבדוק אם קיימות חריגות, פנו למחלקת ההנדסה בעירייה ובקשו לעיין בתיק הבניין. לעיתים ניתן לבצע את הבדיקה הזאת באופן מקוון. השוו את היתר הבנייה למצב בשטח. בכל מקרה של אי התאמה דרשו חוות דעת מקצועית של איש מקצוע. שמאות מוקדמת היא לא מילה גסה!

4. חוות דעת שמאית ושווי שוק

קונים רבים מסתמכים על תחושת בטן או מידע חלקי שהם מקבלים ממתווכים. במקום זאת, כדאי להזמין שמאי מקרקעין עצמאי שיעריך את שווי הנכס לפי עסקאות דומות שבוצעו באזור, מצב תכנוני, פוטנציאל עתידי, מצב הדירה ומצב השוק באופן כללי.

אל תשלמו מחיר מופרז על הדירה – שמאות מוקדמת היא אמנם הוצאה, אבל היא יכולה בסופו של דבר לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, ולעזור גם מול הבנק למשכנתאות.

היעזרו גם באתר רשות המסים לאיתור עסקאות אחרונות באזור כדי לקבל אומדן מסויים לגבי מחירי הדיור.

5. בדיקת תשריט ותקנון הבית המשותף

דרך האתרים הממשלתיים ניתן להזמין מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט). רבים מתעלמים מהתשריט, אך מדובר במסמך מכריע. הוא קובע את גבולות הדירה, חניות, מחסנים והצמדות אחרות. התאמה בין התשריט למצב בפועל היא תנאי לקבלת משכנתה ולביצוע של עסקה תקינה.

התקנון קובע שימושים מותרים ואסורים ברכוש המשותף, חובות כספיות, הגבלות על שיפוצים, שימושים עסקיים ועוד. לדוגמה: ייתכן שאסור לגדל כלבים, לפתוח קליניקה או להשתמש בחנייה של אורחים לצמיתות.

6. בדיקת תוכניות עתידיות באזור וזכויות בנייה

גם אם הדירה עצמה נראית מושלמת, הסביבה עשויה להשתנות. גשו לוועדה המקומית או השתמשו במידע הקיים ברשת כדי לבדוק:

• האם יש זכויות בנייה לא מנוצלות בדירה או בבניין?
• האם מתוכננת בנייה לגובה בקרבת מקום?
• האם אזור שקט יהפוך לציר תחבורה סואן?
• האם יש תוכניות פינוי-בינוי, תמ"א או שינוי ייעוד קרקע?

הבנת התוכניות בסביבה תאפשר לכם להעריך את ההשפעה על איכות החיים והשווי העתידי של הנכס.

7. בדיקה הנדסית ופיזית של הדירה והבניין

לפני הרכישה, הזמינו בדק בית של מומחה בתחום; מהנדס או הנדסאי בניין. הבדיקה תכלול איתור נזילות, רטיבויות, בעיות חשמל, ליקויי בנייה, ליקויי איטום, סדקים, שקיעות בריצוף ועוד.

בדקו גם את הבניין: דברו עם השכנים, בידקו את רמת התחזוקה, מצב המעלית, צנרת משותפת, חזיתות וחדר מדרגות. מידע זה חשוב להבנת ההוצאות העתידיות.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

8. בדיקת הסביבה ואיכות החיים בשכונה

אל תסתפקו בביקור חד-פעמי. בקרו בדירה בשעות שונות של היום והלילה, בסופי שבוע ובימי חול. דברו עם שכנים, בדקו רעש סביבתי, תחושת ביטחון, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, פארקים, מרכזים מסחריים ועוד.

וודאו שאין מטרדים כמו אנטנות סלולריות, מגרשי ספורט רועשים, מקומות בילוי בלילה או כבישים סואנים. כל אלה משפיעים על איכות החיים והערך העתידי של הדירה.

9. יכולת מימון ואישור עקרוני למשכנתה

לפני חתימה על חוזה פנו לבנק וקבלו אישור עקרוני למשכנתה. האישור אינו סופי אך מצביע על נכונות הבנק לתת הלוואה בסכום מסוים.

שימו לב:

• הבנקים דורשים לרוב הון עצמי של 25% לפחות ברכישה של דירה ראשונה/יחידה.
• ייתכן שהשמאי של הבנק יעריך את שווי הנכס בפחות מהמחיר שסוכם, סיבה נוספת לערוך שמאות מוקדמת. ככה תוכלו לדעת מראש בכמה הוערך הנכס.
• במידה והכסף מגיע ממכירת נכס אחר, וודאו שיש לכם מרווח ביטחון במועדי התשלום בין העסקאות.

10. בדיקת הוצאות נלוות לעסקה

מחיר הדירה הוא רק חלק מהסיפור. קחו בחשבון הוצאות כמו:

• מס רכישה (משתנה לפי מצבכם)
• שכר טרחת עו"ד
• עלות שמאות ובדק בית
• תיווך
• עלויות שיפוץ, הובלה וריהוט
• ביטוח חיים ודירה
• פתיחת תיק משכנתה, רישום בטאבו ועוד

תכננו מראש תקציב כולל, והוסיפו לפחות 10% להוצאות נלוות.

שאלות ותשובות נפוצות

סיכום: אל תחתמו לפני שאתם בטוחים

אל תחתמו על "זיכרון דברים", טופס תיווך או חוזה רכישה, לפני ביצוע כל הבדיקות וקבלת ייעוץ מקצועי מעו"ד מומחה למקרקעין או אנשי מקצוע רלוונטיים נוספים. כל מסמך עלול לחייב אתכם משפטית.

השקיעו את הזמן בבדיקות, בקשו מסמכים, שאלו שאלות, אל תתביישו להפעיל אנשי מקצוע ולשלם עבור בדיקות שיכולות לחסוך לכם הון. דירה היא לא רק קורת גג, היא השקעה לחיים.

אל תתפשרו על הבדיקות בדרך לרכישת הדירה הנכונה.

תגובות2

שיר·לפני 5 חודשים

שווה להדפיס את הרשימה הזו ולקחת לכל פגישה עם מתווך או עורך דין! :)

דניאל·לפני 5 חודשים

עשיתי בדיוק את הרשימה הזו לפני הרכישה ובמזל גיליתי חריגת בנייה מטורפת. חשוב לבדוק את הדברים האלה!

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו