נייר עמדה חדש של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, מיום 17.04.24 קובע כך: מי שרוכש דירה חדשה מקבלן במטרה למכור אותה לצד שלישי, עוד לפני שלב קבלת המפתח (“מכירה לפני קבלת טופס 4”), יהיה עליו לעמוד בכל הדרישות החוקיות החלות על הקבלן כלפי הרוכש המקורי. זאת לפי הוראות חוק המכר. אי עמידה בהוראות אלו עלולה לגרור סנקציות, למשל חיוב בפיצויים או ביטול החוזה.
מאמר זה יעסוק בשינויים החדשים שהציע הממונה.
נייר עמדה: מהו ומה משמעותו?
נייר עמדה, או “מסמך עמדה”, הוא מסמך המתאר את דעתו של אדם, ארגון או גורם רשמי בנושא מסוים. ניירות עמדה נכתבים כדי להשפיע על דעת הקהל, לקדם מדיניות מסוימת או להציג נקודת מבט ייחודית בנושא חשוב. אמנם מדובר בהמלצה, ולא בהחלטה מחייבת, אך עדיין מדובר בהודעה בעלת חשיבות.
לפני הכל: איך זה עבד עד עכשיו?
חוק המכר מחייב את הקבלן לספק ערבויות להגנה על רוכשי דירות עד לקבלת המפתח. ערבויות אלו נועדו להבטיח את השלמת בניית הדירה ואת עמידתה במפרט הטכני. במקרים מסוימים, החוזה בין הקבלן לרוכש מאפשר מכירה של הדירה לצד שלישי, עוד לפני קבלת המפתח. חשוב לציין שמכירה כזו מחייבת את הסכמת הבנק המלווה של הפרויקט.
במכירת דירה לפני קבלת טופס 4, הצד השלישי (הרוכש החדש) “נכנס בנעליו” של הרוכש המקורי מול הקבלן. משמעות הדבר היא שההסכם המקורי בין הקבלן לרוכש המקורי חל גם על הצד השלישי, ללא שינויים.
לדוגמה, אם הקבלן מכר את הדירה לרוכש המקורי בסכום של מיליון ₪, הערבויות שניתנו לו (לרוכש) יהיו בגובה אותו הסכום. במידה והרוכש המקורי מכר את הדירה לצד שלישי במחיר גבוה יותר, אותו צד שלישי לא יקבל ערבויות על גובה ההפרש ששילם (הרווח של הרוכש המקורי). בנוסף, הרוכש הראשון יכול לקחת כסף מהרוכש השני לפי התאריכים שקבעו ביניהם בחוזה, גם אם הדירה עדיין לא נבנתה או לא הועברה אליו.
המשרד מסביר: מה עומד מאחורי השינויים החדשים?
במשרד הסבירו את השינוי בכך, שרבים מרוכשי הדירות להשקעה אינם מבינים את חוק המכר. הם לא עוסקים בנדל”ן באופן קבוע, ולכן לא תמיד יודעים מה דורש החוק בעסקאות של רכישת דירה חדשה. עם זאת, יזמים מציעים להם דחיות תשלום ותנאי מימון נוחים, מה שמאפשר להם לרכוש דירה עם מעט כסף ובהמשך למכור אותה ברווח. זאת עוד לפני השלמת תשלום התמורה המלאה ליזם. מכיוון שמטרת הרכישה היא מכירה, עסקאות אלו כפופות להוראות חוק המכר. לכן, אם רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בחובות המוטלות עליו כ”מוכר” לפי החוק, הוא עלול להסתבך.
חוק המכר מחייב את הקבלן להבטיח את כספו של הרוכש. כאשר רוכש דירה מקבלן מוכר אותה לצד שלישי, הוא חייב לספק ערבות לכספו של הרוכש החדש. חובה זו חלה אם הדירה עדיין לא נבנתה או נמסרה. הקבלן, שאינו צד לעסקה בין שני הרוכשים, אינו מחויב להבטיח את “רכיב הרווח” של הרוכש הראשון, כלומר את ההפרש בין מחיר רכישת הדירה מהקבלן לבין המחיר במכירתה לצד שלישי. לכן על הרוכש הראשון חלה החובה לוודא שהוא מבטיח את מלוא התמורה שיקבל מהרוכש השני, כולל את רכיב הרווח.
מכירת דירה לפני קבלת טופס 4
הממונה מסביר: מה משמעות ההחלטה החדשה?
לפי הנייר שניסח הממונה: “במקרים בהם מחיר הדירה כפי שנקבע בין הרוכש הראשון לרוכש השני, גבוה יותר מהמחיר אשר נקבע בין הרוכש הראשון ליזם, עסקה כזו ללא הבטחת כספי הרוכש השני עלולה לסכן את כספו. גם אם סכום התמורה המקורי אשר נקבע בין הרוכש הראשון לבין היזם יהיה מובטח, שכן הבטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון, יוסבו לרוכש השני, הרי שהפער בין המחיר לו התחייב הרוכש הראשון לבין המחיר שלו התחייב הרוכש השני (להלן: “הרווח של הרוכש הראשון”) לא יובטח על ידי היזם, שהוא אינו צד לעסקה בין הרוכש הראשון לבין הרוכש השני.” בפשטות, אם הרוכש הראשון מוכר את הדירה ברווח, הפער במחיר אותו שילם הרוכש השני אינו מובטח, מאחר והבטוחות שניתנו על ידי היזם תקפות על סכום העסקה המקורית בלבד.
גריידי מדגים כיצד ניתן להתגבר על הפער: רוכש א’ קנה מהיזם דירה בשווי שני מיליון ₪. במועד הרכישה הוא שילם מיליון ₪ ליזם, וקיבל עבורם ערבות בנקאית. לאחר מכן רוכש א’ סיכם עם רוכש ב’ על מכירת הדירה בסך של שניים וחצי מיליון ₪. בזמן החתימה על ההסכם בין הרוכשים ניתן יהיה להעביר את הערבות הבנקאית מהיזם לרוכש ב’, באותו סכום ששילם רוכש א’ עד לאותו הרגע (מיליון ₪). זה יהיה הסכום אותו יוכל רוכש א’ לגבות מרוכש ב’. היתרה של מיליון ₪ שרוכש א’ חייב ליזם תשולם על ידי רוכש ב’ ישירות ליזם, ואת הסכום של חצי מיליון ש”ח (הרווח של רוכש א’) יעביר רוכש ב’ לרוכש א’. לבסוף, גריידי מסכם: תשלום חצי מיליון ₪ (הרווח אותו יקבל רוכש א’) מותנה בהשלמת בנייה, העברת החזקה לרוכש ב’ והבטחת זכויותיו עפ”י חוק המכר. כלומר, הרוכש הראשון לא יכול לגבות מהרוכש השני את הרווח שלו מהעסקה עד להשלמת הבנייה ומסירת החזקה בדירה לרוכש השני.
מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון: מה יש לו לומר בנושא?
בעקבות פרסום הנייר מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, מסר: “משרד הבינוי והשיכון מעודד שותפות פעילה של הציבור בשוק הנדל”ן, כרוכשים, מוכרים, יזמים וכו’, במטרה לחזק את השוק, להוריד את מחירי הדיור ולייצר זמינות של מגוון סוגי דיור שונים לכלל האוכלוסייה. פעילות זאת נעשית תוך שימת לב לשמירה על זכויותיהם של כל המעורבים בעסקאות, עם דגש על קיום הוראות חוק המכר, בכדי ליצור סביבה בטוחה ויציבה כלכלית לפעול ולצמוח בה”.
לסיכום
נייר העמדה החדש של הממונה על חוק המכר מדגיש את חשיבות הבנת חוק המכר גם עבור רוכשים שרכשו דירה במטרה למכור אותה. רכישה כזו טומנת בחובה סיכונים משפטיים וכלכליים, ולכן חשוב לנקוט בצעדים זהירים בליווי מקצועי של עורך דין מומחה.
היעזרות בעורך דין תאפשר לכם להבין את כל ההיבטים המשפטיים של העסקה, לוודא שאתם מקבלים את ההגנה המרבית על זכויותיכם, ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר. רכישת דירה היא השקעה משמעותית, ולכן חשוב מאד לבצע אותה בצורה נבונה ומושכלת.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השביעית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
