קבלת משכנתה היא אחד השלבים המשמעותיים ביותר בחיים הכלכליים של רבים מאיתנו. אבל רגע לפני שאתם מתכננים את הבית החדש שלכם, כדאי להבין איך הבנק מחשב את יכולת ההחזר שלכם, ובעיקר – אילו הכנסות נלקחות בחשבון בחישוב "יחס החזר".
אם אתם לא בטוחים איך ההכנסה שלכם משפיעה על המשכנתה, המדריך הזה יעשה לכם סדר, בשפה פשוטה וברורה.
מהי הכנסה פנויה, ולמה היא כל כך חשובה?
לפני שהבנק יאשר לכם משכנתה, הוא יבדוק את ההכנסה הפנויה שלכם – כלומר, הסכום שנשאר לאחר ניכוי כל ההוצאות הקבועות שלכם (כגון הלוואות ותשלומים שוטפים).
הבנקים משתמשים בהכנסה הפנויה כדי להעריך כמה תוכלו להחזיר מדי חודש, ובכך להקטין את הסיכון לאי-תשלום. אם יש לכם הכנסה לא יציבה או הוצאות גבוהות, זה עלול להשפיע על סכום המשכנתה שתקבלו.
אילו הכנסות נחשבות לטובת חישוב המשכנתה?
הבנק מכיר רק בהכנסות מסוימות כדי לחשב את יחס ההחזר. הנה העיקריות שבהן:
1. משכורת מעבודה: הבסיס העיקרי לחישוב ההכנסה הפנויה הוא המשכורת נטו שלכם, זו שמופיעה בתלושי השכר ובפועל מועברת לבנק. חשוב להדגיש – הבנק בודק לא רק את הסכום אלא גם את היציבות שלו. לכן, תתבקשו להציג תלושי שכר של לפחות שלושה חודשים (ולפעמים אפילו חצי שנה).
2. הכנסות עצמאיים: עבור עצמאיים, התהליך מורכב יותר. הבנק ידרוש שומת מס אחרונה של רשות המיסים ואישור מרואה חשבון שמפרט את ההכנסות בשנה הנוכחית. בניגוד לשכירים, חישוב ההכנסה מבוצע בהתאם לממוצע שנתי.
3. קצבאות קבועות: ישנם סוגים מסוימים של קצבאות המוכרות כהכנסה, כגון קצבאות נכות הניתנות לצמיתות. במקרים כאלה, הבנק עשוי להתחשב בהן בחישוב ההכנסה הפנויה אך ידרוש לקבל אסמכתאות לכך
4. תשלומי מזונות: אם אתם מקבלים מזונות כחלק מהסכם גירושין, תוכלו להציג פסק דין והסכם חתום לצורך הכרת הבנק בתשלום זה כהכנסה קבועה – בהתאם לגיל הילד. כמו כן, הבנק ידרוש לזהות את המזונות בחשבון הבנק.
5. הכנסות משכירות: במידה ויש בבעלותכם דירה שמושכרת לצד מגורים בנכס אחר, הבנק עשוי להכיר בהכנסות משכר דירה, כל עוד הן מגובות בחוזה והכנסה זאת נכנסת באופן סדיר לחשבון הבנק.
💡 טיפ מקצועי: הכנסות חד-פעמיות או משתנות (בונוסים, החזרים וכו') לא תמיד ייכנסו לחישוב ההכנסה הפנויה, ולכן כדאי לוודא עם הבנק אילו הכנסות הוא לוקח בחשבון.
גורמים נוספים שישפיעו על חישוב ההכנסה הפנויה?
הבנקים לוקחים בחשבון פרטים נוספים שיכולים להשפיע על ההכנסה הפנויה שלכם, למשל:
- חופשת לידה: הכנסותיה לפני היציאה לחופשה יכולות להילקח בחשבון אם היא מתכוונת לשוב לעבודה. לעיתים הבנק יבקש מכתב מהמעסיק בנושא.
- רצף תעסוקתי: אם התחלתם עבודה חדשה, הבנק עשוי לבדוק את ההיסטוריה התעסוקתית שלכם כדי לוודא שיש לכם יציבות כלכלית, ואף חוזה העסקה ממקום העבודה החדש.
יחס החזר: כמה מההכנסה הפנויה יוקדש להחזר החודשי?
לאחר חישוב ההכנסה הפנויה, הבנק מחשב את יחס ההחזר – היחס שבין ההחזר החודשי של המשכנתה להכנסה הפנויה.
מבחינת רגולציה, בנק ישראל מאפשר יחס החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה, אך בפועל, הבנקים בדרך כלל מגבילים אתכם ליחס של 35%-40% בלבד. למה? כדי להבטיח שלא תכבידו על עצמכם ותישארו עם מספיק כסף לניהול חיי היומיום.
דוגמה מספרית:
אם ההכנסה שלכם עומדת על 17,000 ש"ח נטו בחודש, ויש לכם הלוואות שמחזירות 2,000 ש"ח בחודש, ההכנסה הפנויה שלכם היא 15,000 ש"ח. החזר המשכנתה החודשי המקסימלי לפי יחס של 40% יהיה 6,000 ש"ח, והמשכנתה שתוכלו לקבל תהיה עד 1,170,000 ש"ח (בהתאם לריביות ולתנאים).
איך להימנע מטעויות בחישוב יחס החזר משכנתה?
אחת הטעויות הנפוצות ביותר של לווים היא הערכת יתר של ההכנסות או התעלמות מהוצאות קבועות. כדי להימנע מטעויות:
- בקשה לאישור עקרוני: תמיד הגישו בקשה לאישור עקרוני למשכנתה עוד לפני חתימה על חוזה רכישה. כך תדעו בדיוק מה היכולת הכלכלית שלכם. יחד עם זאת, חשוב לזכור שלא תמיד הבנק מתעמק בבדיקת הכנסות בהליך האישור העקרוני.
- תכנון פיננסי מדויק: ודאו שאתם מביאים בחשבון את כל ההוצאות שלכם, כדי למנוע הפתעות בעתיד.
- ייעוץ מקצועי: היעזרו ביועץ משכנתאות מנוסה שימנע מכם להיכנס למהלכים שלא נכונים עבורכם.
איך אפשר לבדוק כמה משכנתה תוכלו לקבל?
רוצים לדעת איך הבנק יחשב את ההכנסות שלכם? נסו עכשיו את מחשבון המשכנתה באתר קליקת הנדל"ן וקבלו הערכה מיידית.
סיכום
'יחס ההחזר' ו'ההכנסה הפנויה' הם שני מושגים קריטיים שיקבעו כמה משכנתה תוכלו לקבל. הבנקים בוחנים בקפידה את ההכנסות שלכם, תוך הקפדה על יציבותן והיותן קבועות. הבנה מעמיקה של הנושא יכולה לעזור לכם לקבל החלטות כלכליות חכמות יותר ולהימנע מטעויות בתכנון המשכנתה.
אם אתם מרגישים שזה מורכב, יועץ משכנתאות מקצועי יכול להנחות אתכם לאורך התהליך, ולוודא שאתם בדרך הנכונה לבית החלומות שלכם.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ התשיעית שלנו עם אלפי חברות וחברים, והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
