בקצרה
שוק הנדל'ן בישראל מציג תמונה מורכבת ב-2025: ירידה כללית של 0.3% במחירי הדירות חודשית ועלייה שנתית מינימלית של 0.5% בלבד. המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.21 מיליון ש'ח. בעוד שהמרכז וחיפה נחלשים עם ירידות של עד 2.8% שנתית, הצפון מתחזק עם עלייה של 7.4%. דירות חדשות ירדו ב-0.8% חודשית, עם 39.5% עסקאות מסובסדות. תל אביב מובילה עם ממוצע 3.02 מיליון ש'ח לעומת 1.56 מיליון בצפון.
📌 עיקרי הכתבה
- ירידה של 0.3% במחירי הדירות באוגוסט-ספטמבר 2025
- המחיר הממוצע לדירה בישראל: 2.21 מיליון ש'ח ברבעון השלישי
- הצפון מוביל בעליות שנתיות עם 7.4% לעומת ירידה של 2.8% במרכז
- דירות חדשות ירדו ב-0.8% עם 39.5% עסקאות מסובסדות
- פער מחירים: תל אביב 3.02 מיליון ש'ח לעומת 1.56 מיליון בצפון
קליקת הנדל"ן, מועדון צרכנות בנדל"ן וכסף עם 300,000+ חברים, 2,000+ ליווים מוצלחים ומעל 2 מיליארד ש"ח בעסקאות.
← על הקליקה
עודכן לאחרונה: 26/11/2025
שוק הדיור ממשיך לעמוד במרכז השיח הציבורי, והפרסום החדש של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספק הצצה מעודכנת ואמינה למחירי הדירות בישראל. מהנתונים עולה כי שוק הנדל"ן מצוי בתהליך שינוי: אזורים מסוימים מתקררים, אחרים מתחזקים, והפערים בין סוגי הדירות גדלים.
בכתבה זו ננתח את הנתונים לעומק כדי להבין מה באמת קורה בשטח.
מגמת המחירים הכללית: ירידה חודשית, התמתנות בקצב השנתי
הלמ"ס בחנה את נתוני העסקאות שבוצעו באוגוסט-ספטמבר 2025, לעומת יולי-אוגוסט. התוצאה: ירידה של 0.3% במחירי הדירות הכוללים דירות חדשות ודירות יד שנייה, לאחר ניכוי איכות. מדובר בהמשך מגמת ירידות שהחלה חודשים קודם לכן.
בהשוואה שנתית מול התקופה המקבילה ב-2024, המחירים עלו ב-0.5% בלבד, שיעור שנתי מהנמוכים בעשור. לשם השוואה, רק ב-2018 ובחלק השני של 2023 נרשמו ירידות דומות.
פערים בין מחוזות: המרכז נחלש, הפריפריה מתחזקת
ניתוח לפי מחוזות
הניתוח מציג פיצול מעניין בין אוגוסט-ספטמבר ליולי-אוגוסט 2025:
• ירושלים: עלייה של 0.5%
• צפון: עלייה של 0.3%
• תל אביב: ירידה של 0.1%
• דרום: ירידה של 0.3%
• מרכז: ירידה של 0.9%
• חיפה: ירידה של 1.2%
בהסתכלות שנתית:
• צפון: עלייה של 7.4%
• ירושלים: עלייה של 6.3%
• דרום: עלייה של 2.3%
• חיפה: עלייה של 1.7%
• תל אביב: ירידה של 1.6%
• מרכז: ירידה של 2.8%
דווקא המחוזות שנחשבו יקרים יותר מציגים התקררות, לעומת התחזקות בשולי השוק.
דירות חדשות: ירידה קלה, פחות עסקאות מסובסדות
בהשוואה בין אוגוסט-ספטמבר ליולי-אוגוסט, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.8%. מכלל העסקאות של דירות חדשות, חלה עלייה בשיעור העסקאות המסובסדות מ-34.2% ל-39.5%.
לאחר ניכוי העסקאות המוזלות, המדד מראה ירידה שנתית במחירי הדירות החדשות ב-0.3%. מדובר בחיזוק נוסף למגמת ההתקררות בשוק.
מחירי העסקאות בפועל: ירידה כלל-ארצית, פערים בין מחוזות
ברבעון השלישי של 2025 המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.21 מיליון ש"ח – ירידה של 1.9% מהרבעון הקודם ושל 2.5% לעומת 2024.
מחוז תל אביב עדיין מוביל עם ממוצע של 3.02 מיליון ש"ח, והצפון נחשב לזול ביותר עם ממוצע של 1.56 מיליון ש"ח.
הערים הגדולות: פערים חדים בין יקרות לזולות
מבין 18 הערים הגדולות:
• היקרות: תל אביב, הרצליה וירושלים – 3.1 עד 3.7 מיליון ש"ח בממוצע
• הזולות: באר שבע, אשקלון, חיפה – 1.2 עד 1.8 מיליון ש"ח בממוצע
הנתונים משקפים יציבות או ירידה בערים היקרות, מול עלייה מתונה בערי פריפריה ואזורי ביקוש מתפתחים.
📖 אולי יעניין אותך גם:
- אחרי גל עליות מחירי הדירות בירידה חדה: נתוני ספטמבר-אוקטובר 2025
- מדד מחירי הדירות – מה היה השינוי בין ינואר לפברואר 2024? קליקת הנדל"ן
- שוק הדירות מתקרר? מבט עדכני על מכירות הנדל"ן באוגוסט-אוקטובר 2025
- המחירים והריבית במשכנתה יורדים, בנק ישראל ממתין: האם זו ההזדמנות של המשקיעים?
- הנדל"ן מתקרר: ירידות מחירים וקיפאון בבנייה
שאלות נפוצות ותשובות
כן, אך לא בכל האזורים. במרכז ות"א נרשמות ירידות, בצפון ובירושלים עליות.
בירידה של 0.8% חודשי ו-0.3% שנתי, גם לאחר ניכוי עסקאות מסובסדות.
כ-2.21 מיליון ש"ח ברבעון השלישי של 2025.
שוק מאוזן יותר מייצר הזדמנויות באזורים בפריפריה ובמיזמים חדשים.
סיכום: שוק מתאזן, לא שוק במשבר
הירידות שנרשמות בחלק מהאזורים מעידות על תהליך תיקון ואיזון – לא על משבר. ישנן עליות באזורים כמו הצפון וירושלים, מה שמעיד על ביקוש מתמשך. דירות חדשות מראות מגמה דומה של התקררות. עבור רוכשים ומשקיעים מדובר בתקופה של הזדמנויות, בעיקר באזורים מתפתחים.
שאלות ותשובות
מה כדאי לדעת על מגמת המחירים הכללית: ירידה חודשית, התמתנות בקצב השנתי?
הלמ"ס בחנה את נתוני העסקאות שבוצעו באוגוסט-ספטמבר 2025, לעומת יולי-אוגוסט. התוצאה: ירידה של 0.3% במחירי הדירות הכוללים דירות חדשות ודירות יד שנייה, לאחר ניכוי איכות. מדובר בהמשך מגמת ירידות שהחלה חודשים קודם לכן.
מה כדאי לדעת על דירות חדשות: ירידה קלה, פחות עסקאות מסובסדות?
בהשוואה בין אוגוסט-ספטמבר ליולי-אוגוסט, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.8% . מכלל העסקאות של דירות חדשות, חלה עלייה בשיעור העסקאות המסובסדות מ-34.2% ל-39.5%. לאחר ניכוי העסקאות המוזלות, המדד מראה ירידה שנתית במחירי הדירות החדשות ב-0.3%.
מה כדאי לדעת על מחירי העסקאות בפועל: ירידה כלל-ארצית, פערים בין מחוזות?
ברבעון השלישי של 2025 המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.21 מיליון ש"ח – ירידה של 1.9% מהרבעון הקודם ושל 2.5% לעומת 2024. מחוז תל אביב עדיין מוביל עם ממוצע של 3.02 מיליון ש"ח, והצפון נחשב לזול ביותר עם ממוצע של 1.56 מיליון ש"ח.
מה חשוב לדעת על הערים הגדולות: פערים חדים בין יקרות לזולות?
מבין 18 הערים הגדולות: • היקרות: תל אביב, הרצליה וירושלים – 3.1 עד 3.7 מיליון ש"ח בממוצע • הזולות: באר שבע, אשקלון, חיפה – 1.2 עד 1.8 מיליון ש"ח בממוצע הנתונים משקפים יציבות או ירידה בערים היקרות, מול עלייה מתונה בערי פריפריה ואזורי ביקוש מתפתחים.
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
ממש עוזר להבין מה קורה, תודה על הנתונים המדויקים 🙂
תודה על הניתוח המעמיק והמקיף. אולי כדאי להזכיר בקצרה גם את המדיניות הממשלתית והשפעתה על שוק הנדל"ן, למשל התוכניות החדשות לפיתוח תשתיות ודיור בפריפריה שמטרתן להקל על העומס במרכז ולהציע אלטרנטיבות אטרקטיביות לזוגות צעירים ומשקיעים.