24,120 דירות נמכרו בישראל בשלושה חודשים, וזה נשמע כמו הרבה. אבל כשמשווים לשנה שעברה, מגלים שהשוק כבר לא מה שהיה. ירידה של 14.6% בעסקאות לעומת התקופה המקבילה, מלאי של 86,290 דירות חדשות שיושבות בלי קונה, ומגמה שנמשכת כבר חודשים. הנתונים של למ"ס מספרים סיפור ברור, ולא בטוח שכולם מבינים מה הוא אומר עליהם.

24,120 עסקאות בשלושה חודשים: עלייה רבעונית, ירידה שנתית

בתקופה נובמבר 2025 עד ינואר 2026 נמכרו בישראל 24,120 דירות, לפי פרסום 077/2026 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לעומת שלושת החודשים הקודמים (אוגוסט עד אוקטובר 2025) מדובר בעלייה של 19.2% בנתונים המקוריים. אבל כשמנכים את ההשפעה העונתית, התמונה שונה לגמרי: ירידה של 0.8%. המספר הגולמי מטעה, כי נובמבר עד ינואר הם באופן טבעי חודשים חזקים יותר בעסקאות נדל"ן.

ההשוואה השנתית חושפת את המגמה האמיתית. לעומת התקופה המקבילה אשתקד (נובמבר 2024 עד ינואר 2025) חלה ירידה של 14.6% בנתונים המקוריים, ו-13.7% בנתונים המנוכים עונתית. מי שעוקב אחרי ירידת המכירות שהתחילה ב-2025 לא מופתע, אבל הקצב עדיין מרשים. מדובר בירידה מתמשכת, והנתון המנוכה מאשר שזו לא סתם תנודה עונתית אלא מגמה של ממש.

דירות חדשות: 9,070 יחידות, ירידה חדה של 27.2% לעומת אשתקד

מתוך 24,120 הדירות שנמכרו, 9,070 היו דירות חדשות מקבלנים, כלומר 37.6% מסך העסקאות. מתוך הדירות החדשות, 29.7% נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי. לעומת התקופה הקודמת חלה עלייה של 12.2% בנתונים המקוריים, אבל בנתונים המנוכים עונתית מדובר דווקא בירידה של 7.4%. שוב, עונתיות מסבירה חלק גדול מהקפיצה.

ההשוואה השנתית מדאיגה הרבה יותר. לעומת נובמבר 2024 עד ינואר 2025 נרשמה ירידה של 27.2% בנתונים המקוריים, ו-24.5% בנתונים המנוכים. המגמה לא חדשה: מכירות ינואר 2026 כבר רמזו על זה. מגמת הירידה בדירות חדשות נמשכת בקצב של 1.9% לחודש מאז יוני 2024, כלומר קרוב לשנה ושמונה חודשים.

יד שנייה: 15,050 דירות, שינוי כיוון מאוקטובר 2025

שוק היד שנייה הציג תמונה שונה. 15,050 דירות יד שנייה נמכרו, 62.4% מסך העסקאות. לעומת התקופה הקודמת חלה עלייה של 23.8% בנתונים המקוריים, ואפילו בנתונים המנוכים עונתית נרשמה עלייה של 3.4%. זו עלייה אמיתית, לא רק אפקט עונתי.

לעומת אשתקד, שוק היד שנייה ירד ב-4.5% בלבד בנתונים המקוריים, ו-5.9% בנתונים המנוכים. ירידה הרבה יותר מתונה מהדירות החדשות. הנתון המעניין ביותר הוא שינוי הכיוון במגמה: אחרי ירידה של 1.6% לחודש בין דצמבר 2024 לספטמבר 2025, החל מאוקטובר 2025 נרשמה עלייה של 0.7% לחודש. השוק השתנה, ויד שנייה מובילה את השינוי.

ינואר 2026 לבד: 7,010 עסקאות, רק 32.8% חדשות

אם מתמקדים בינואר 2026 בלבד, נמכרו 7,010 דירות. מתוכן 2,300 חדשות (32.8%) ו-4,710 יד שנייה (67.2%). מתוך הדירות החדשות, 27.4% נמכרו עם סבסוד ממשלתי. החלוקה מראה שהקונים ממשיכים להעדיף יד שנייה, שמהווה כמעט שני שלישים מהעסקאות. זה מתחבר למגמת המחירים שרואים בשטח.

הנתון של ינואר לבדו חשוב כי הוא מייצג את הנקודה העדכנית ביותר. עסקאות בחודש בודד הן רמה נמוכה יחסית לחודשים האחרונים, והמגמה הכללית של 0.9%‏- לחודש מאז יולי 2024 עדיין נמשכת. כלומר, גם כשיש חודש סביר, הכיוון הרחב הוא עדיין למטה. מי שמחכה לראות שינוי מגמה אמיתי בדירות חדשות, עדיין לא שם.

פערים גיאוגרפיים: תל אביב קופצת, הצפון יורד

הפערים בין המחוזות חדים. במחוז תל אביב נרשמה עלייה של 56% במכירת דירות חדשות לעומת התקופה הקודמת, עם 2,089 דירות. בצד השני, מחוז הצפון ירד ב-15.7% עם 846 דירות חדשות בלבד. מחוז המרכז, עם 2,309 דירות חדשות, רשם עלייה מתונה של 3.4%. ביהודה ושומרון נמכרו 152 דירות חדשות, עלייה של 55.1%.

ביד שנייה התמונה אחידה יותר, עם עליות בכל המחוזות. המרכז הוביל עם עלייה של 35.2% ו-3,586 דירות. תל אביב רשם 2,404 דירות עם עלייה של 30.7%, וירושלים 1,450 דירות עם עלייה של 29.7%. גם הדרום (2,928 דירות, עלייה של 15.8%) והצפון (1,717 דירות, עלייה של 13.7%) השתתפו במגמה החיובית. כשבודקים את עליית מחירי הדירות, ברור שהביקוש ביד שנייה נשאר חזק.

ערים בולטות: מי מוביל את המכירות?

ברמת הערים, תל אביב מובילה בדירות חדשות עם 956 דירות ועלייה של 72.3%. אופקים הפתיעה עם 706 דירות חדשות ועלייה של 72.6%. ירושלים רשמה 522 דירות חדשות (עלייה של 21.7%), ובאר יעקב בלטה עם 510 דירות ועלייה חדה של 200%. בצד השני, בחיפה נמכרו 270 דירות חדשות, ירידה של 37.2%, ובנתניה 234 דירות עם ירידה של 46.1%.

ביד שנייה, ירושלים מובילה עם 1,007 דירות ועלייה של 34.3%. חיפה במקום שני עם 960 דירות (עלייה של 17.5%), ותל אביב שלישית עם 838 דירות (עלייה של 43.0%). באר שבע רשמה 693 דירות (עלייה של 10%), ופתח תקווה 523 דירות עם עלייה מרשימה של 50.3%. אשקלון רשמה 527 דירות (עלייה של 27.6%), נתניה 421 דירות (11.1%), וראשון לציון 419 דירות (29.3%).

86,290 דירות חדשות לא מכורות: 31.4 חודשי מלאי

בסוף ינואר 2026 עמד מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו על 86,290 יחידות. זה שווה ערך ל-31.4 חודשי מכירה בקצב הנוכחי. מי שעוקב אחרי סוגיית הדירות הלא מכורות רואה שהמספר רק עולה. המגמה ברורה: לאורך התקופה הארוכה שקדמה לחודשים האחרונים המלאי עלה, ובחודשים האחרונים נרשמה ירידה קלה של 0.2% לחודש.

הפיזור הגיאוגרפי של המלאי מספר סיפור. מחוז תל אביב מחזיק 25,790 דירות לא מכורות, שזה 29.9% מכלל המלאי הארצי. מחוז המרכז מוסיף 21,200 דירות נוספות, 24.6%. ביחד, שני המחוזות האלה מחזיקים יותר ממחצית הדירות הלא מכורות בארץ. ברמת הערים, ירושלים מובילה עם 10,340 דירות לא מכורות, ותל אביב אחריה עם 9,650.

ערים עם מלאי גבוה במיוחד

מעבר לשתי הערים הגדולות, יש רשימה של ערים עם מלאי משמעותי שכדאי להכיר. לוד עם 3,010 דירות לא מכורות, קריית גת עם 2,250, באר יעקב עם 1,700, רמת השרון עם 1,530, רעננה עם 1,490, קריית אונו עם 1,280, נתיבות עם 1,250, וקריית אתא עם 1,150. חלק מהערים האלה מתמודדות עם מלאי שממשיך להצטבר, ובחלקן מדובר בפרויקטים שהושקו בתקופת הבום ועכשיו מחפשים קונים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

פילוח מחוזי: כל המספרים בטבלה אחת

הטבלה הבאה מרכזת את כל הנתונים לפי מחוז, הן לדירות חדשות והן ליד שנייה. כל השינויים הם לעומת התקופה הקודמת (אוגוסט עד אוקטובר 2025). הנתונים מבוססים על פרסום 077/2026 של למ"ס. שווה לשים לב לפער בין מחוזות: בעוד תל אביב רושמת עלייה חדה בדירות חדשות, הצפון דווקא יורד.

מגמות ארוכות טווח: ירידה מתמשכת בכלל העסקאות מאז יולי 2024, ובדירות חדשות מאז יוני 2024

מעבר למספרים הנקודתיים, למ"ס מצביעה על מגמות ארוכות טווח שחשוב להכיר. מגמת המכירות הכללית יורדת בקצב של 0.9% לחודש מאז יולי 2024. בדירות חדשות הירידה חדה יותר, 1.9% לחודש מאז יוני 2024. המשמעות היא שבמונחי מגמה נרשמת ירידה חודשית מתמשכת בכלל העסקאות מאז יולי 2024, כבר קרוב לשנה ושמונה חודשים.

ביד שנייה, כאמור, יש שינוי כיוון מאוקטובר 2025, עם עלייה של 0.7% לחודש. זה עדיין טרי מדי כדי לדבר על מגמה יציבה, אבל זה סימן שהקונים חוזרים לשוק הקיים. לגבי המלאי הלא מכור, לאחר תקופה ארוכה של עלייה, בחודשים האחרונים נרשמה ירידה קלה בקצב של 0.2% לחודש. הירידה קטנה, אבל אחרי תקופה כל כך ארוכה של עלייה, גם סימן קטן שווה תשומת לב.

סיכום

הנתונים של למ"ס לתקופה נובמבר 2025 עד ינואר 2026 מצביעים על שוק שממשיך להתקרר. 24,120 עסקאות זה לא קריסה, אבל הירידה השנתית של 14.6% ובמיוחד הצניחה של 27.2% בדירות חדשות מספרות על שינוי מבני. המלאי של 86,290 דירות לא מכורות, עם 31.4 חודשי מכירה, מעמיד את הקבלנים בלחץ שצפוי רק לגבור.

הנקודה המעניינת היא הפיצול. דירות חדשות יורדות, יד שנייה מתחילה לעלות. תל אביב קופצת, הצפון יורד. מי שיודע לקרוא את הנתונים נכון יכול למצוא הזדמנויות, אבל צריך לדעת איפה לחפש. לפי לוח ההודעות לתקשורת של למ"ס, הפרסום הבא בנושא דירות בעסקאות נדל"ן צפוי באמצע אפריל 2026.

• 24,120 דירות נמכרו, ירידה של 14.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד
• 86,290 דירות חדשות לא מכורות, שווה ערך ל-31.4 חודשי מכירה
• יד שנייה מראה שינוי כיוון חיובי מאוקטובר 2025, עם עלייה של 0.7% לחודש

בן סולומון והחברים מהקליקה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

ורד ת.·לפני 2 שבועות

רגע, 86,290 דירות חדשות יושבות בלי קונה?? זה מספר מטורף. מישהו מבין מה קורה פה?

סיגל·לפני 2 שבועות

ווואלה ירידה של 14.6% זה לא קטן...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו