בקצרה
- בטבלה 34 ערים ויישובים במרכז ובשרון, לפי מחירים מבוקשים ביד2 לאוקטובר 2026 ועסקאות שנרשמו בין יולי 2025 ליוני 2026.
- חציון המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים של כל 32 הערים שיש להן מחיר הוא 2,370,000 שקל, וב-26 מהן הוא בערך בין 1,680,000 ל-3,360,000 שקל.
- חציון התשואה המשוערת של כל 32 הערים שיש להן גם מחיר וגם שכר דירה הוא 2.85%, וב-28 מהן היא בין 2.26% ל-3.24%.
- ב-26 מתוך 28 הערים שיש בהן גם מחיר מבוקש וגם חציון עסקאות, המחיר המבוקש גבוה מהעסקאות שנרשמו. בחציון של כל 28 הערים, הפער הוא 8.8%.
- פער בין המודעה לעסקה הוא לא הנחה שמחכה לכם, והתשואה בטבלה היא תשואה ברוטו ממודעות, לא התשואה שתקבלו בפועל.
מי שמחפשים דירה במרכז או בשרון פוגשים קודם כול את המודעות. לקחנו כל עיר במרכז ובשרון שהנתונים שלה עברו את בדיקות האמינות שלנו, ושמנו זה לצד זה את המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים, את שכר הדירה המבוקש, את התשואה שיוצאת מהם ואת מה שנרשם בפועל ברשות המסים. מחיר במודעה הוא עדיין רק הצעה.
המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים במרכז ובשרון: הטווח בין הערים
ל-32 מתוך 34 הערים והיישובים בטבלה יש מחיר מבוקש לדירת 3 חדרים באוקטובר 2026. חציון המחיר המבוקש של כל 32 הערים הוא 2,370,000 שקל, כלומר בחצי מהן מבקשים פחות ובחצי יותר, וב-26 מהן, בין העשירון התחתון לעליון, המחיר המבוקש הוא בערך בין 1,680,000 ל-3,360,000 שקל.
לפי טווחים: ב-10 ערים המחיר המבוקש עד 2 מיליון שקל, ב-8 מעל 2 ועד 2.5 מיליון שקל, ב-9 מעל 2.5 ועד 3 מיליון שקל, וב-5 ערים מעל 3 מיליון שקל.
גם שכר הדירה נע בטווח רחב. חציון שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים של כל 34 הערים שיש להן שכירות בטבלה הוא 5,175 שקל בחודש, וב-29 מהן הוא בערך בין 4,000 ל-7,400 שקל.
כל המספרים האלה הם מחירים מבוקשים, כלומר מה שמוכרים ומשכירים מבקשים היום. מה נמכר בפועל, ובכמה, מופיע בעמודה האחרונה של הטבלה: חציון העסקאות שנרשמו ברשות המסים.
כמה ערים בכל טווח מחיר
כל העמודות לדירות 3 חדרים, והסכומים בשקלים. המחיר ושכר הדירה הם מחירים מבוקשים במודעות יד2, אוקטובר 2026. התשואה המשוערת היא שכר הדירה המבוקש לשנה חלקי המחיר המבוקש, לפני הוצאות, מסים ומימון, ואינה תשואה בפועל. חציון העסקאות מחושב מעסקאות בבנייני מגורים לפי אתר הנדל"ן הממשלתי (רשות המסים), יולי 2025 עד יוני 2026. עסקה נרשמת שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החלון נגמר ביוני 2026. יישובים שהנתונים שלהם לא עברו את בדיקות האמינות שלנו לא מופיעים בטבלה. השורה האחרונה מוצגת לשם השוואה בלבד, ואינה נכללת בחישובים שבעמוד.
מקף במחיר ובתשואה: אין מחיר מבוקש לדירת 3 חדרים במודעות, או שיש פחות מ-10 מודעות מכירה של דירת 3 חדרים בתקופה. מקף בשכירות ובתשואה: אין שכירות מבוקשת לדירת 3 חדרים במודעות, או שיש פחות מ-10 מודעות השכרה ביישוב בתקופה. מקף בעמודת העסקאות: אין בנתונים שבידינו מספיק עסקאות של דירת 3 חדרים בבניין משותף בתקופה.
עודכן: מודעות יד2 אוקטובר 2026 · עסקאות יולי 2025 עד יוני 2026
התשואה המשוערת במרכז ובשרון: החשבון, הטווח והמחשבון
התשואה המשוערת בטבלה היא חשבון פשוט: שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים לשנה שלמה, חלקי המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים באותה עיר, כפול מאה. למשל בבת ים, שהתשואה בה קרובה לחציון של כל 32 הערים: שכר דירה מבוקש של 5,000 שקל בחודש הוא 60,000 שקל בשנה, ומחיר מבוקש של 2,085,000 שקל נותן תשואה משוערת של 2.88%. שני המספרים באים מאותה שורה של מודעות יד2, לאותו מספר חדרים.
ל-32 ערים ויישובים בטבלה יש גם מחיר מבוקש וגם שכר דירה מבוקש. חציון התשואה המשוערת של כל 32 הערים הוא 2.85%, וב-28 מהן היא בין 2.26% ל-3.24%. לפי טווחים: ב-8 ערים התשואה המשוערת עד 2.5%, ב-4 מעל 2.5% ועד 2.75%, ב-9 מעל 2.75% ועד 3%, ב-9 מעל 3% ועד 3.25%, וב-2 ערים מעל 3.25%.
בקצוות, למעלה ולמטה, נמצאות גם ערים שבהן יש מעט מודעות השכרה, או שהמחיר המבוקש בהן רחוק מהעסקאות שנרשמו. לכן תשואה חריגה במודעות היא סיבה לבדוק את העיר, ולא מסקנה.
וגם תשואה באמצע הטווח היא לא התשואה שתקבלו. שלוש סיבות:
- מחירים מבוקשים: גם המחיר וגם שכר הדירה לקוחים ממודעות. דירה נמכרת ומושכרת במחיר שסוגרים במשא ומתן, ולא במחיר שבמודעה
- תשואה ברוטו: החשבון לא מוריד מס רכישה, עורך דין ותיווך, שיפוץ, ועד בית ותחזוקה, חודשים בלי שוכר, מס על הכנסה משכירות ועלות המימון
- ממוצע של עיר: דירה מסוימת, ברחוב מסוים ובמצב מסוים, יכולה להיות רחוקה ממנו לשני הכיוונים
את התשואה של דירה מסוימת, עם ההוצאות שלה, מחשבים במחשבון:
מה התשואה של הדירה שאתם בודקים
את שאר הכלים של האתר תמצאו בעמוד כלים ומחשבונים, ואת אותו חשבון לכל הארץ, עיר אחרי עיר, במפת התשואות הארצית.
פער בין מודעה לעסקה במרכז ובשרון: למה הוא לא הנחה שמחכה לכם
לצד כל עיר בטבלה מופיע גם חציון העסקאות: המחיר האמצעי של דירות 3 חדרים בבנייני מגורים שנמכרו ונרשמו בין יולי 2025 ליוני 2026, לפי אתר הנדל"ן הממשלתי (רשות המסים). עסקה נרשמת שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החלון נגמר ביוני 2026 ולא בחודש קרוב יותר. ב-28 ערים יש גם מחיר מבוקש וגם מספיק עסקאות לחציון, וב-26 מהן המחיר המבוקש גבוה מהעסקאות שנרשמו. בחציון של כל 28 הערים, המחיר המבוקש גבוה ב-8.8%.
לפי טווחים: ב-2 ערים המחיר המבוקש לא גבוה מהחציון, ב-5 הוא גבוה ממנו עד 5%, ב-9 מעל 5% ועד 10%, ב-6 מעל 10% ועד 20%, וב-6 ערים מעל 20%.
פער גדול יכול לנבוע מסיבות שאינן הנחה: בין העסקאות הרשומות יכולות להיות דירות שנמכרו במחיר מפוקח, כמו דירה בהנחה ומחיר למשתכן, הדירות החדשות והישנות שנמכרו הן תמהיל אחר מזה שמוצע היום, ומחיר מבוקש במודעה הוא עדיין לא מחיר ששולם. מה שהפער כן אומר: לפני שמתייחסים למחיר במודעה כאל המחיר של העיר, שווה לבדוק מה נמכר בפועל באותו רחוב ובאותו סוג בניין.
כמה ערים בכל טווח פער
אחרי הטבלה: מה בודקים בדירה עצמה לפני שקונים במרכז או בשרון
חציון של עיר הוא נקודת פתיחה. הדירה שאתם שוקלים נמצאת ברחוב מסוים, בבניין מסוים ובמצב מסוים, ואת זה בודקים אחד לאחד:
- מה נמכר ליד: העסקאות שנרשמו מופיעות באתר הנדל"ן הממשלתי, ואת הנכס עצמו, הגוש, החלקה והתוכניות סביבו, אפשר לבדוק במפות הממשלתיות לפי המדריך לבדיקת נכס ב-GovMap
- התחדשות עירונית: אם הבניין בתוכנית של פינוי-בינוי או של חיזוק ותוספת קומות, המחיר המבוקש עשוי לגלם אותה, והזמן עד שהיא יוצאת לפועל הוא חלק מהעסקה. על ההבדלים בין המסלולים: פינוי-בינוי, חיזוק מבנים וחלופת שקד, ועל מה שדיירים צריכים לדעת: המדריך לפינוי-בינוי
- נסח טאבו: מי הבעלים, ואילו משכנתאות, עיקולים והערות רשומים על הנכס. איך מוציאים וקוראים נסח טאבו
- עורך דין ושמאי: מה עושה עורך דין בעסקת נדל"ן ולמה לעשות שמאות לפני המשכנתה
- הון עצמי ומס רכישה: כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה, המדרגות של מס הרכישה וסימולטור מס הרכישה
- דירה בהנחה: אם אתם זכאים, ייתכן שדירה במחיר מפוקח מתאימה לכם יותר מדירה מהמודעות. המסלולים בתוכנית דירה בהנחה, בדיקת הזכאות ומרכז המידע על דירה בהנחה
ארבע ערים במרכז שכבר קיבלו מחקר שוק משלהן
לארבע ערים במרכז הארץ יש באתר מחקר שוק מקיף משלהן, על פוטנציאל ההשקעה בכל אחת: לוד, תל אביב, ראשון לציון וגדרה. ולמעקב אחרי השוק כולו, חודש אחרי חודש: דופק הנדל"ן ומדד מחירי הדירות.
ואם אתם כבר שוקלים דירה מסוימת ורוצים שנעבור עליה יחד, זה מה שעושה הליווי האישי של הקליקה.
- אתר הנדל"ן הממשלתי (רשות המסים): עסקאות דירות 3 חדרים בבנייני מגורים שנרשמו בין יולי 2025 ליוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. חודשים מאוחרים יותר עדיין חסרים בגלל עיכוב הרישום.
- יד2: מחירים מבוקשים ושכירות מבוקשת לדירות 3 חדרים, אוקטובר 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. התשואה המשוערת מחושבת מהשכירות ומהמחיר של אותו מספר חדרים.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
סיכום
המחיר במודעה והתשואה ממודעות הם נקודת פתיחה טובה להשוואה בין ערי המרכז והשרון, ולא יותר מזה. לפני שקונים, שווה לבדוק שלושה דברים: מה נרשם בפועל באותו רחוב, מה מצב הבניין ומה מתוכנן סביבו, וכמה הון עצמי ומס רכישה העסקה דורשת.
- המחיר המבוקש: בחציון של כל 32 הערים שיש להן מחיר, 2,370,000 שקל לדירת 3 חדרים, וב-26 מהן בערך בין 1,680,000 ל-3,360,000 שקל
- התשואה המשוערת: בחציון של כל 32 הערים שיש להן גם שכר דירה, 2.85%, וב-28 מהן בין 2.26% ל-3.24%
- מודעה מול עסקה: ב-26 מתוך 28 ערים המחיר המבוקש גבוה מחציון העסקאות שנרשמו. בחציון של כל 28 הערים, הפער הוא 8.8%, ופער כזה הוא לא הנחה שמחכה לכם
- הטבלה: מתעדכנת מעת לעת, ותאריכי הנתונים כתובים מתחתיה
מה שואלים על מודעות, עסקאות ותשואה במרכז ובשרון
כמה מבקשים על דירת 3 חדרים במרכז ובשרון?
איזו תשואה יוצאת מדירת 3 חדרים במרכז ובשרון לפי המודעות?
למה ברוב הערים המחיר במודעה גבוה מהעסקאות שנרשמו?
איפה בודקים מה נמכר בפועל ליד הדירה שאתם שוקלים?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אם חציון התשואה הוא 2.88% ברוטו, אז בנטו זה יוצא כמה בערך? 2%? פחות?
שווה ללמוד לנהל משא ומתן לפני שנכנסים לעסקה.