בכתבה הבאה אתם תלמדו דברים חשובים מאוד בלימוד הגישה הנכונה בעסקאות של של קרקעות חקלאיות, לגזור ולשמור. אני פשוט משתף אתכם בשאלה שעוקבת שרכשה קרקע חקלאית שאלה אותי.
זו התשובה שלי:
חשיבות המחקר והבדיקות המקדימות
עשיתם, אז זה כבר מאוחר מידי. לא עושים עסקאות שכאלה מבלי לחקור לעומק ולהצליב נתונים. אצלנו יש צוות שלם של אנשי מקצוע שחוקר את זה. אני אישית לא מאשר עסקאות שכאלה, אם לא עברתי בעצמי על תקציר המנהלים, והבנתי מה המשמעויות המסחריות, כי אני מחשב דברים עד 5 שנים קדימה. מה קורה אם עוד שנתיים נרצה למכור? יהיו קונים ונרוויח קצת? לא משנה מה חברת השיווק אומרת, אלה דברים שצריך לאמת ולבדוק בעצמנו.
לגבי טיב החברה – לא אענה פה כמובן, אך צריך לזכור שהיא בסוף חברת שיווק. כשאת רוכשת דירה ממוכר פרטי, האם הוא יגיד לך שהדירה שלו גרועה? אי אפשר לצפות מחברת שיווק, שהמהות שלה היא שיווק, למכור לנו כאילו הם רוקחים בסופר פארם שחתומים על שבועת הרופאים.
כיצד למזער סיכונים ולהבטיח רווח?
כמובן שאלה דברים שעולים רק בייעוץ, לאחר שחקרנו ויש בסיס ונתונים לכל דבר. עסקאות כאלה לתפיסתי מחייבות חשיבה מסחרית:
1. מחיר רכישה שמכסה סיכונים – חובה!!! (!!! ברחו לי סימני הקריאה).
2. התכנות: התכנות לעליית מחיר מסוימת מבין אלטרנטיבות אחרות שדומות במהותן לעסקה.
3. סיפור שיווקי טוב – אם הבא אחרייך בעסקה לא יוכל למכור ברווח קטן 5 שנים אחרי שמכרת לו, זו עסקה לא טובה. אני קיצוני קצת, אבל ככה מורידים את הסיכון למינימום ומרוויחים מכל עסקה שכזו. צריך להבין שזה סוג של חלום שאת מוכרת לבא אחרייך והוא ימכור לזה שבא אחריו. לדאוג שבכל קפיצה כזו יש רווח, גם אם קטן.
כל החשיבה הזו של "בעוד 30, 15 שנה אולי…" היא חשיבה שדוחה את הקץ בשביל לא להתמודד עם ההווה והטווח הקצר, בינוני. אין בעיה לרכוש. מכיר כאלה שעשו מליונים מקרקעות חקלאיות ומשקיעים רק בזה, אך הם לא "משקיעים רגילים", הם משקיעים מזן אחר. התפיסה שלהם היא שיווקית יזמית.
אין בעיה לרכוש, אך רק עם אסטרטגיה, ולא בשלוף כי סיפרו לנו שיום אחד תהיה שם וילה עם עצי אקליפטוס. זו לא דירת קבלן בלב רמת גן, לכן הבדיקות בהתאם. אפשר לומר באופן גס שמי עושה הכי הרבה כסף מקרקעות שכאלה הם אנשי שיווק עם ראיה יזמית. צריך ללמוד את הגישה הזו (חשיבה יזמית שיווקית מסחרית) ואז כמעט ואין מצב להפסיד, להפך.
שיווק קודם כל
בגלל שאין מאגר מסודר ומידע שקוף, והציבור לא באמת יודע לנתח ערכי קרקע, איש השיווק הטוב ביותר ימכור את הקרקע במחיר הגבוה ביותר.
מוכנים להיות קצת אנשי שיווק או לשכור כאלה?
משה יתקע על קרקע, שדמיין שתעלה בזמן ששלומית, אשת השיווק האלופה, מכרה ברווח של 300% קרקע זהה. להבדיל מדירה שאת פשוט תוקעת ביד 2 ומחכה לטלפונים, בקרקע חקלאית שנרכשה בלי בדיקות והבנה, יש מצב שתחשבי שהקו לא עובד, כי תשמעי רק צרצרים. זה מגרש שונה עם חוקים שונים, קצת כמו ג'ונגל.
אם יש עוד שאלות, אפשר לקבוע יעוץ ולהבין יותר.
מאחל המון הצלחה בע"ה,
בן סולומון
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השמינית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
