בקצרה
- לפי מרכז הנדל"ן, חוכרי המשנה מחזיקים בכ-1,100 דירות הבנויות על פני 500 דונם בשכונות טלביה וניות.
- הסכמי החכירה של קק"ל מול הכנסייה נחתמו בשנים 1950-1952 ועתידים לפקוע בעוד כ-25 שנה. לפי כלכליסט, הקרקע מוחכרת לקק"ל עד 2051.
- אקסטל של גארי ברנט רכשה את זכויות הבעלות בקרקע ב-2023 תמורת 750 מיליון ש"ח.
- בעליהן של כ-200 דירות כבר חתמו מול אקסטל על הסכמה עקרונית: בעלות מלאה בדירה תמורת כ-5% משוויה, והסכמה להתחדשות עירונית.
- הדיון הראשון בעתירה נקבע ליום ד' השבוע, 7 באוקטובר 2026.
בכמה מהשכונות היקרות בירושלים, בעלי דירות גילו לפני כ-15 שנה שהקרקע מתחת לבתיהם נמכרה. הם לא הבעלים של הקרקע וגם לא החוכרים הישירים שלה: הם חוכרי משנה של קק"ל, שחכרה את הקרקע מהכנסייה היוונית-אורתודוכסית לפני יותר מ-70 שנה. השבוע העניין מגיע לדיון ראשון בבג"ץ, ולפי דיווח במרכז הנדל"ן, קק"ל נוטה להאריך את החכירה, אבל רק בתנאים.
קרקעות הכנסייה בירושלים
מי מחזיק מה בקרקע
יש כאן שלוש שכבות של זכויות. הבעלות בקרקע הייתה של הכנסייה היוונית-אורתודוכסית, והיום, לפי הדיווח, היא בידי חברת הנדל"ן הבינלאומית אקסטל. מעליה יושבת קק"ל, שחתמה מול הכנסייה על הסכמי חכירה בשנים 1950-1952. ובשכבה העליונה יושבים בעלי הדירות, שהם חוכרי משנה של קק"ל.
לפי מרכז הנדל"ן, הכנסייה מכרה את הבעלות לקבוצת משקיעים פרטית בהובלת קבוצת בן דוד, בשתי עסקאות בשנים 2011 ו-2016. ב-2023 רכשה אקסטל, שבראשה איש העסקים גארי ברנט, את הזכויות תמורת 750 מיליון ש"ח. ההסכם של קק"ל מול הכנסייה כולל זכות להאריך את החכירה למאה שנים נוספות, וזו בדיוק הזכות שהעותרים דורשים שתמומש.
מה העותרים מבקשים מבג"ץ
העתירה הוגשה על ידי מאות חוכרי משנה, באמצעות המטה להצלת חוכרי הדירות בישראל. לפי הדיווח, הם מבקשים שבית המשפט יורה לקק"ל לממש את זכותה להאריך את הסכמי החכירה למאה שנים נוספות. הארכה כזו, כך לפי הדיווח, תאריך גם את חכירות המשנה של הדיירים ותסיר את החשש שבעוד כ-25 שנה יישארו בלי זכויות בקרקע.
בתגובה שמסר המטה נטען שמאות פניות לקק"ל ולרמ"י לאורך השנים נענו בהבטחות שלא קוימו. הדיון הראשון בעתירה צפוי להתקיים ביום ד' השבוע, 7 באוקטובר.
מה עמדת קק"ל, ומה מציעה אקסטל
לפי מרכז הנדל"ן, בקק"ל קיים רצון עקרוני להאריך את החכירה, אבל הקרן מבקשת מהמדינה "תנאי ודאות" שיצמצמו את הסיכון שלה. גורם בקק"ל אמר לאתר ש"נטיית הלב של אוסטרינסקי היתה להאריך את החכירה אם היו מתקבלים תנאי ודאות", ושהשיחות עם פקידי ממשלה בכירים לא הניבו עדיין פתרון. אייל אוסטרינסקי נכנס לתפקיד יו"ר קק"ל בינואר, ולפי הדיווח, המשא ומתן מול אקסטל הוקפא מאז. קק"ל מסרה שהיא "רואה בחיוב תוכניות להתחדשות עירונית".
לפי הדיווח, הסוגיה המרכזית היא גובה דמי החכירה העתידיים. היום משלמת קק"ל 34 אלף דולר בשנה. חוות דעת שמאית שהוכנה עבור קק"ל ב-2024 גורסת שגם בהסכם עתידי דמי החכירה יהיו נמוכים, אבל ההערכה היא שהארכה תוביל למאבק משפטי על הסכום.
אקסטל, מצדה, מציעה לבעלי הדירות עסקה אחרת. לפי הדיווח, בעליהן של כ-200 דירות חתמו על הסכמה עקרונית שעיקריה רכישת בעלות מלאה בדירה הוותיקה תמורת כ-5% משוויה, והסכמה למיזם התחדשות עירונית שיאפשר לקבל דירה חדשה וגדולה יותר. החברה מסרה שהיא "נכונה להבטיח את מעמד התושבים".
מה מונח על השולחן
למה זה רלוונטי גם מחוץ לטלביה
רוב הדירות בישראל יושבות על קרקע של המדינה, בחכירה מרשות מקרקעי ישראל. המקרה של קרקעות הכנסייה שונה, כי הבעלים הוא גוף פרטי והחוכר הראשי הוא קק"ל, אבל הוא מזכיר שהשאלה מי הבעלים של הקרקע, מי החוכר ועד מתי, היא לא פרט טכני. על מה שקורה כשבעלי זכויות נתקעים מול גוף מחכיר כתבנו גם בפסק הדין שחייב את רמ"י לפצות בכ-2.3 מיליון שקל.
אם תוכנית ההתחדשות של אקסטל תתקדם, היא תצטרף לגל של תוכניות פינוי-בינוי בירושלים, כמו שלוש התוכניות בדרך להפקדה עם כ-2,000 דירות.
מה כדאי לבדוק לפני שקונים דירה על קרקע חכורה
מי שקונה דירה, בכל מקום בארץ, יכול לבדוק בנסח הרישום מי הבעלים של הקרקע, האם הזכות היא בעלות או חכירה, ומי המחכיר. אם מדובר בחכירה, כדאי לבקש מעורך הדין את חוזה החכירה ולבדוק מתי היא מסתיימת והאם יש בו זכות להארכה ובאילו תנאים.
שתי שאלות נוספות לשאול לפני החתימה: האם הבנק שמעמיד את המשכנתה מכיר את מבנה הזכויות ומוכן לשעבד אותו, והאם יש תוכנית התחדשות או הליך משפטי שנוגעים לקרקע. בקרקעות הכנסייה, למשל, ההכרעה של בג"ץ ושל קק"ל תקבע את מעמדן של כ-1,100 דירות. על תוכניות נוספות בעיר אפשר לקרוא באישורי התכנון לכ-1,700 דירות חדשות בירושלים.
- הדיווח במרכז הנדל"ן מ-4 באוקטובר 2026, כולל התגובות של קק"ל, אקסטל והמטה להצלת חוכרי הדירות.
- הדיווח בכלכליסט על עסקת אקסטל ועל תקופת החכירה של קק"ל.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- מה עושה תכנית פינוי בינוי לדירה ישנה בקריית ים
- 278 דירות גן נמכרו בחציון: פחות עסקאות מ-2024, ושליש מהן בפרויקטים שעוד לא נגמרו
- קק"ל קונה דירות בקצרין ובגליל: המנגנון, הסכומים, ומה זה מסמן על שוק דק
- 902 דירות ו-2,042 מגרשים מחכים ליורשים: איך בודקים אם אחד מהם שלכם
- דירת מעטפת או דירת מגורים: ועדת הערר דחתה את הרוכשים מרמת השרון, ומה החוק קובע היום
סיכום
כ-1,100 דירות בטלביה ובניות בירושלים יושבות על קרקע של הכנסייה היוונית-אורתודוכסית, שקק"ל חכרה בשנים 1950-1952 והחכירה שלה פוקעת בעוד כ-25 שנה. את הבעלות רכשה ב-2023 אקסטל של גארי ברנט תמורת 750 מיליון ש"ח. מאות חוכרי משנה עתרו לבג"ץ כדי לחייב את קק"ל להאריך את החכירה למאה שנים נוספות, והדיון הראשון נקבע ל-7 באוקטובר 2026. לפי מרכז הנדל"ן, קק"ל נוטה להאריך בתנאי ודאות מהמדינה.
- לפי מרכז הנדל"ן, חוכרי המשנה מחזיקים בכ-1,100 דירות הבנויות על פני 500 דונם בשכונות טלביה וניות.
- הסכמי החכירה של קק"ל מול הכנסייה נחתמו בשנים 1950-1952 ועתידים לפקוע בעוד כ-25 שנה. לפי כלכליסט, הקרקע מוחכרת לקק"ל עד 2051.
- אקסטל של גארי ברנט רכשה את זכויות הבעלות בקרקע ב-2023 תמורת 750 מיליון ש"ח.
- בעליהן של כ-200 דירות כבר חתמו מול אקסטל על הסכמה עקרונית: בעלות מלאה בדירה תמורת כ-5% משוויה, והסכמה להתחדשות עירונית.
- הדיון הראשון בעתירה נקבע ליום ד' השבוע, 7 באוקטובר 2026.
שאלות ותשובות
מי הבעלים של קרקעות הכנסייה בטלביה ובניות?
מתי פוקעת החכירה של קק"ל?
מה מבקשים העותרים מבג"ץ?
מה אקסטל מציעה לבעלי הדירות?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
אין תגובות עדיין
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו