הודעה במועדון הצרכנות, כנס מכירה ביום שישי, ומחיר עם הנחה דו-ספרתית שמחכה רק לחברים. בשבועות האחרונים דווח בגלובס שכמה מועדוני צרכנות גדולים משווקים דירות של יזמים לחברים שלהם, עם הנחות ועם פטור מהצמדה. ההטבה יכולה להיות אמיתית. אבל הנחה היא תמיד הנחה ממשהו, והשאלה שכדאי לשאול היא ממה. פתחנו את החוקים שחלים על קנייה מקבלן, סעיף אחרי סעיף, כדי לבנות רשימת בדיקה למי ששוקלים עסקה כזו.

עסקה של מועדון מול קבלן: מי מוכר לכם את הדירה

המועדון מביא את הקונים, והדירה נמכרת על ידי מי שבונה אותה. לפי סעיף 1 לחוק המכר (דירות), "מוכר" הוא מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות, בעצמו או על ידי אדם אחר. כל החובות של החוק, מהמפרט ועד הבטוחה על הכסף, מוטלות עליו.

לכן השאלה הראשונה היא פשוטה: מי חתום על החוזה מולכם, ומה בדיוק התפקיד של המועדון. בדיווח בגלובס צוטט מנהל חברת שיווק שאמר שהמועדון מקבל עמלה על עסקאות שהחברים שלו עושים. זה לא פסול, אבל זה אומר שגם למועדון יש אינטרס שהעסקה תיסגר. שאלו מי משלם למועדון, האם גם אתם משלמים משהו, ואם כן, שזה יהיה כתוב.

ועוד נקודה: חוק הגנת הצרכן מגדיר "נכס" ככולל גם מקרקעין (סעיף 1), ו"עוסק" כמי שמוכר נכס דרך עיסוק. איסור ההטעיה שבסעיף 2 חל גם על פרסומת (סעיף 2(ג)), כלומר גם על המודעה ששלח לכם המועדון.

ההנחה ממה? המחיר שממנו מחשבים את ההטבה

הנחה נמדדת תמיד ממחיר אחר. חוק הגנת הצרכן מונה את "המחיר הרגיל או המקובל או המחיר שנדרש בעבר" בין העניינים המהותיים בעסקה, שאסור להטעות לגביהם (סעיף 2(א)(13)). כלומר המחיר שממנו הוצגה ההנחה צריך להיות מחיר שבאמת נדרש, ולא מספר שנכתב כדי שההנחה תיראה גדולה.

איך בודקים את זה בפועל? שלוש השוואות, מהקלה לקשה:

• המחירון לציבור: בקשו את המחיר של אותה דירה, באותה קומה ובאותו כיוון, למי שלא חבר במועדון. אם אין מחיר כזה, קשה לדעת ממה ההנחה.
• עסקאות שדווחו: באתר הנדל"ן הממשלתי מופיעות עסקאות שדווחו לרשות המסים. חפשו דירות חדשות באותו פרויקט או בשכונה, והשוו מחיר למטר של דירה דומה בגודלה.
• שומה של שמאי: בעסקה גדולה, שמאי שלא קשור ליזם או למועדון נותן תמונה שלא תלויה באף אחד מהצדדים.

אם המחיר אחרי ההנחה דומה למחירים שכבר שולמו באזור, ההנחה היא בעיקר ממחירון. זה לא אומר שהעסקה רעה, רק שכדאי לשפוט אותה לפי המחיר הסופי ולא לפי אחוז ההנחה. ההבדל בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה באותו אזור מוסבר בהשוואה בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה.

פטור מהצמדה: כמה מהמחיר בכלל מותר להצמיד

כדי להבין כמה שווה פטור מהצמדה, צריך לדעת מה החוק מתיר גם בלעדיו. לפי סעיף 5ג(א) לחוק המכר (דירות), תשלום שהקונה משלם למוכר לא מוצמד לשום מדד. סעיף 5ג(ב) מאפשר לצדדים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי, ששולמו בחתימה או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו.

ההצמדה גם נעצרת: היא נמשכת עד מועד שלא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה (סעיף 5ג(ג)). המדד עצמו הוא מדד מחירי התשומה בבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (סעיף 5ג(ד)).

המשמעות: פטור מהצמדה מוותר על ההצמדה של עד מחצית מהתשלומים שאחרי החתימה, מהחתימה ועד המסירה. ככל שחלק גדול יותר מהמחיר משולם מאוחר, והבנייה ארוכה יותר, הפטור שווה יותר. בעסקה שבה רוב הכסף משולם בחתימה, הוא שווה פחות. מה קורה לכסף שמוצמד בפועל, ואיך המדד זז, מוסבר בכתבה על פיקדון צמוד לתשומות הבנייה.

מה שנאמר בכנס המכירה צריך להופיע בחוזה ובמפרט

מבצע של מועדון מגיע הרבה פעמים עם תוספות: שדרוג מטבח, חניה, מחסן, תשלום מופחת בחתימה. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לכן הטבה שנאמרה בכנס, או שנכתבה רק בהודעה של המועדון, צריכה להופיע בחוזה או בנספח חתום.

חוק המכר (דירות) נותן לזה כלי מוכן: המפרט. המוכר חייב לצרף מפרט לחוזה (סעיף 2(א)), וכל תיקון בו טעון חתימה של שני הצדדים (סעיף 2(ב)). במפרט יש גם מחירון של פריטים שאפשר לוותר עליהם, להוסיף אותם או לשנות את מיקומם (סעיף 3(א1)). שדרוג שהובטח צריך להופיע שם, עם תיאור ברור.

הטבלה מסכמת נקודות לבדיקה לפי לשון החוק, ולא קובעת מה נכון בחוזה שלכם.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

נקודות נוספות שכדאי לבדוק בחוזה מול יזם, לא רק בעסקה של מועדון, תמצאו בשבעה דברים שחשוב לדעת לפני שחותמים מול קבלן.

הנחה בתמורה לוויתור על זכויות? סעיף 7א סוגר את הדלת

לפי סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), אי אפשר להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת מי שקונה. כלומר סעיף בחוזה שמוותר על הגנה שבחוק, בתמורה להנחה או בלי תמורה, לא גורע ממנה. זה נכון גם לפיצוי על איחור במסירה וגם לאחריות על ליקויים.

גם הכסף ששילמתם מוגן. לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מוכר לא יקבל מהקונה, על חשבון מחיר הדירה, יותר מ-7% מהמחיר, אלא אם נתן אחת מהבטוחות שבחוק, כמו ערבות בנקאית או ביטוח. כשתשלום ראשון מופחת הוא חלק מההטבה, בדקו איזו בטוחה תקבלו על כל תשלום שאחריו. מה בודקים בכל סוג של בטוחה, תמצאו במדריך לערבות חוק מכר.

מבצע שנגמר היום: לחץ של זמן מול הזכות להתייעץ

ההטבות של מועדונים מוצגות הרבה פעמים לזמן קצוב: עד סוף הכנס, עד סוף השבוע, "רק לנרשמים הראשונים". חוק הגנת הצרכן קובע שעוסק שמנע מצרכן את האפשרות להתייעץ לגבי עסקה או לגבי תנאיה, נחשב כמי שהפעיל השפעה בלתי הוגנת (סעיף 3(ב)(2)).

וחשוב לדעת מה אין: לא מצאנו בחוק המכר (דירות) תקופה שבה אפשר לחזור בכם אחרי החתימה. המילים "ביטול" ו"לבטל" לא מופיעות בנוסח העדכני שלו. מה החוק כן מאפשר, ובאילו מצבים, מפורט בכתבה על ביטול חוזה לדירה מיזם אחרי החתימה. לכן הזמן הנכון לעורך הדין שלכם הוא לפני החתימה, גם אם זה אומר לוותר על מבצע.

לפני שחותמים דרך מועדון: שש שאלות לשאול

את השאלות האלה כדאי לשאול את המועדון ואת היזם, ולקבל עליהן תשובה בכתב:

• מה המחיר לציבור: של אותה דירה בדיוק, ומתי הוא נקבע?
• מי הצד לחוזה: מי המוכר, ומה התפקיד של המועדון בעסקה?
• מי משלם למועדון: היזם, אתם או שניהם, והאם זה כתוב?
• איך כתוב הפטור מהצמדה: על אילו תשלומים הוא חל, ועד מתי?
• איפה כתובות התוספות: האם כל שדרוג שהובטח מופיע במפרט או בנספח חתום?
• איזו בטוחה תקבלו: על כל תשלום, ומתי בדיוק?

ואם המימון עוד לא סגור, כדאי לבדוק מה הבנק יאשר לפני החתימה ולא אחריה. המדריך להכנסה פנויה וליחס ההחזר מסביר איך הבנק מחשב את זה. בדיקות נוספות לפני חתימה, בכל עסקה, מרוכזות ברשימת הבדיקות לפני החתימה על חוזה.

סיכום

דירה דרך מועדון צרכנות היא עסקה רגילה מול קבלן, עם שכבה של שיווק מעליה. ההגנות של החוק נשארות, וההחלטה צריכה להתקבל לפי המחיר הסופי ולפי מה שכתוב בחוזה.

• המחיר: השוו לעסקאות שדווחו, לא למחירון שממנו חושבה ההנחה
• ההצמדה: הפטור מוותר על מה שהחוק ממילא מגביל, ושווה יותר בבנייה ארוכה
• הכתב: כל הטבה צריכה להופיע בחוזה, במפרט או בנספח חתום
• הזמן: אין תקופת חרטה בחוק המכר, ולכן מתייעצים לפני החתימה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

עינת·לפני 1 שבוע

אם הובטחה לי הנחה בעל פה בכנס מכירה, זה לא שווה כלום מבחינה משפטית?? צריך הכל בכתב וחתום?

עומר·לפני 1 שבוע

הייתי בדיוק בכנס כזה לפני חודש. לחצו עלינו שה"מבצע נגמר היום" ושאין זמן להתייעץ עם עו"ד. עכשיו אחרי שקראתי את הכתבה אני מבין שזה בדיוק מה שסעיף 3(ב)(2) מגדיר כהשפעה בלתי הוגנת. בסוף לא קנינו, נראה לי שעשינו טוב.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו