כשקבלן לא יכול להוריד את המחיר, הוא מוריד את התשלום הראשון. זה נשמע כמו אותו דבר, וזה בדיוק ההפך: מבצע שמקטין את המקדמה מגדיל את מה שתצטרכו להביא בסוף.

למה הקבלן מוכר תנאים ולא מחיר

הקבלן לא באמת חופשי להוריד מחיר. הבנק המלווה את הפרויקט עובד מול דוח אפס, מסמך שמאי שקובע כמה הפרויקט שווה וכמה הוא צפוי להכניס. כשמחיר המכירה בפועל יורד מתחת למה שהדוח הניח, הבנק דורש הון נוסף או מצמצם את מסגרת האשראי. לכן קבלן שנתקע עם מלאי מעדיף לשמור על המחיר הנקוב בחוזה, ולהוריד את המחיר האמיתי בדרך אחרת.

הדרך האחרת הזאת היא אשראי. מבצע 20/80 דוחה את רוב התשלום למועד המסירה. פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה מוריד סכום ידוע מראש מהחשבון. הלוואת קבלן משלמת את הריבית במקומכם עד המסירה. שלושת אלה נראים כמו הנחה, אבל רק אחד מהם באמת מוריד כסף מהמחיר.

המספרים מסבירים את הלחץ. לפי סיכום 2025 של אגף הכלכלן הראשי באוצר, מכירות הקבלנים ירדו ב-25% לעומת 2024, ובשוק החופשי בלבד, בלי הדירות המסובסדות, הן צנחו ב-34%. 10,160 דירות נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי, כלומר כמעט שליש מהדירות החדשות. מי שנשאר בשוק החופשי נלחם על קונה שלא ממהר.

מה חוק המכר באמת מגביל: 20% ו-40%

תיקון 9 לחוק המכר (דירות) נכנס לתוקף ב-7 ביולי 2022, והוא חל על חוזים שנחתמו מאותו יום ואילך. הוא לא רטרואקטיבי, ולכן מי שחתמו לפני כן נמצאים תחת הכללים הישנים.

התיקון קובע שני דברים. הראשון: 20% הראשונים מסכום התמורה אינם צמודים כלל. השני: מכל תשלום אפשר להצמיד למדד עד מחצית. שני הכללים יחד אומרים שלכל היותר 40% ממחיר הדירה נושאים הצמדה. יש גם מגבלת זמן: ההצמדה נעצרת במועד המסירה שנקבע בחוזה, כך שאיחור של הקבלן כבר לא מייקר את הדירה.

המשמעות המעשית פשוטה. כשקבלן מציע לכם פטור ממדד, הוא לא מוותר על הצמדה של כל הדירה. הוא מוותר על ההצמדה של החלק שהחוק ממילא הגביל ל-40%. זה עדיין כסף אמיתי, אבל חשוב לדעת על מה בדיוק מדברים לפני שמעריכים את גודל ההטבה.

כמה המדד מוסיף בפועל: החשבון על 960 אלף שקל

ניקח דירה ב-2.4 מיליון שקל. החלק הצמוד המרבי הוא 40%, כלומר 960 אלף שקל. עכשיו צריך להעריך כמה המדד יעלה עד המסירה, ולשם כך מסתכלים על מה שקרה בפועל.

לפי הלמ"ס, מדד תשומות הבנייה למגורים באוגוסט 2026 עמד על 103.9 נקודות, עלייה של 0.4% בחודש. ב-12 החודשים האחרונים הוא עלה ב-3.5%, ומתחילת 2026 ב-2.7%. במבט ארוך יותר, בשלוש השנים שעד יולי 2026 הוא עלה ב-11.0%.

שני הקצבים האלה מובילים לאותו מקום. תקופת בנייה טיפוסית של 30 חודשים בקצב השנתי של 3.5% מצטברת לכ-9%. אותם 30 חודשים בקצב של שלוש השנים האחרונות מצטברים לכ-9.1%. על 960 אלף שקל, כל אחד מהם הוא כ-87 אלף שקל. זה החישוב שלנו, והוא מבוסס על קצב עבר ולא על תחזית.

87 אלף שקל הם המספר שצריך להחזיק בראש כשמשווים מבצעים. זה מה שפטור ממדד שווה על דירה כזאת, בהנחה שהקבלן לא גילם אותו חזרה במחיר החוזה. מי שרוצה להתגונן מההצמדה בלי לוותר על מבצע אחר יכול לבדוק גם פיקדון שצמוד לתשומות הבנייה, אבל שם המס לוקח נתח מהגידור.

מבצע 20/80: מה קורה ביום המפתח

מבצע 20/80 מחלק את התשלום לשניים. 20% בחתימה, כלומר 480 אלף שקל על אותה דירה, ו-80% במסירה, כלומר 1.92 מיליון שקל. הכניסה זולה, והיא באמת מאפשרת לזוגות שלא צברו הון עצמי גדול להיכנס לעסקה.

הבעיה לא נמצאת בהתחלה, היא נמצאת בסוף. את 1.92 מיליון השקלים צריך להשלים ביום המסירה, מהון עצמי ומשכנתה, לפי ההכנסה ולפי הריבית של אותו יום. אם החתימה היא היום והמסירה בעוד שנתיים וחצי, אתם מהמרים על שלושה דברים בבת אחת: שההכנסה שלכם לא תיפול, שהבנק יאשר את הסכום, ושהריבית לא תהיה גבוהה משמעותית ממה שהיא היום.

הסיכון הזה הוא לא תיאורטי. זוג שקיבל אישור עקרוני בשנה אחת ומגיע לנטילת המשכנתה שנתיים אחר כך מגיע עם תלוש אחר ועם לוח סילוקין אחר. כדאי לבדוק מראש את ההבדל בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה גם מהזווית הזאת, כי ביד שנייה המשכנתה נלקחת מיד וההפתעה קטנה יותר.

מה בנק ישראל שינה ב-2025

ב-23 במרץ 2025 פרסם בנק ישראל הוראת שעה, וב-6 באפריל 2025 יצא החוזר שעדכן את הוראות ניהול בנקאי תקין 203 ו-329. ההוראה בתוקף עד סוף 2026, והיא נוגעת ישירות למבצעי הקבלנים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

שתי המגבלות המרכזיות: הראשונה קובעת שהלוואות מסוג בלון ובולט בסבסוד קבלן, כלומר הלוואות שבהן היזם נושא בתשלומי הריבית, לא יעלו על 10% מסך הביצועים החודשיים של הבנק בהלוואות למטרת מגורים. השנייה מחייבת את הבנק לרתק הון נוסף בפרויקט שבו יותר מרבע מהדירות שנמכרו דוחות חלק משמעותי מהתשלום, מעל 40%, למועד המסירה.

למה זה נוגע לכם. המגבלה לא אוסרת על המבצעים, היא מייקרת אותם לבנק ומקטינה את הכמות שהוא יכול להעמיד בכל חודש. התוצאה היא שהמבצע שהוצג לכם באתר לא תמיד זמין באמת אצל הבנק שאתם עובדים איתו. כתבנו בזמנו על המגבלות שבנק ישראל הטיל על הלוואות הקבלן, וההוראה הזאת היא ההמשך הישיר.

שתי העסקאות זו מול זו

הטבלה מסכמת את ההבדל על אותה דירה ב-2.4 מיליון שקל, בהנחת 30 חודשי בנייה.

השורה שמסבירה הכול היא השלישית. פטור ממדד הוא סכום שאפשר לחשב ביום החתימה. 20/80 הוא לוח זמנים, לא סכום. הוא לא מוריד שקל אחד מהמחיר, הוא רק מזיז את הכסף קדימה בזמן ומעביר את הסיכון אליכם.

מה שנראה שווה יותר ממה שהוא

מפרט מכר משודרג הוא הכלי השלישי שקבלנים מציעים, ובדרך כלל הוא החלש מבין השלושה. שדרוג מטבח או אריחים בשווי של כמה עשרות אלפי שקלים נשמע נדיב, אבל הוא נבלע בתוך מחיר החוזה, והשווי שלו נקבע לפי מחירון הקבלן ולא לפי מה שהייתם משלמים בשוק.

נכון גם למבצעי 10/90 ו-15/85. המתמטיקה זהה לחלוטין ל-20/80, רק שהמקדמה קטנה עוד יותר והחשבון בסוף גדול עוד יותר. ככל שהמקדמה קטנה, כך גדל הפער בין מה שאתם יודעים היום למה שתצטרכו להביא בעוד שנתיים.

יש כלי אחד שלא כדאי לוותר עליו בשום מבצע, וזאת ערבות חוק המכר. היא לא קשורה לתנאי התשלום, היא מה שמגן על הכסף אם הקבלן נקלע לקשיים. תנאי תשלום נוחים בפרויקט בלי ערבות תקינה הם הטבה על נייר.

שלוש בדיקות לפני שחותמים

הראשונה היא בדיקת החלק הצמוד. פתחו את החוזה וספרו כמה מהתמורה באמת צמודה. אם הקבלן הצמיד פחות מ-40% מלכתחילה, שווי הפטור שהוא מציע קטן בהתאם, והמספר שחישבנו למעלה יורד יחד איתו.

השנייה היא בדיקת היכולת ליום המסירה. בקשו אישור עקרוני על מלוא הסכום שתצטרכו במסירה, ולא רק על החלק שאתם לוקחים עכשיו. מי שנכנסים ל-20/80 יכולים גם למשוך חלק מהמשכנתה מוקדם ולשלם החזר חלקי, כדי לא להגיע לסוף הבנייה עם כל הסכום פתוח. אם חסר הון עצמי, יש דרכים להשלים את הפער בלי לעבור בבנק, וכל אחת מהן עולה כסף שצריך לתמחר.

השלישית היא השוואה של שלושה מספרים יחד, ולא של מבצע מול מבצע. מחיר החוזה, שווי הפטור ממדד בשקלים, ומה שתשלמו במסירה. רק כשהשלושה מונחים זה ליד זה אפשר לראות איזו עסקה זולה יותר, ולפעמים התשובה מפתיעה.

סיכום

שני המבצעים נראים דומים ועושים דברים הפוכים. אחד מוריד סכום ידוע מהחשבון, והשני מזיז סכום לא ידוע לסוף הבנייה.

• פטור ממדד: חל על עד 40% מהמחיר, ושווה כ-87 אלף שקל על דירה ב-2.4 מיליון
• 20/80: דחיית תשלום, לא הנחה. 1.92 מיליון שקל מחכים ביום המפתח
• המגבלה: הלוואות בלון בסבסוד קבלן תחת תקרה של 10% מהביצועים החודשיים
• הבדיקה: מחיר החוזה, שווי הפטור בשקלים, והסכום במסירה. שלושתם יחד

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

מאיה·לפני 3 שבועות

אז מבצע 20/80 נשמע שווה כי משלמים פחות עכשיו, אבל בסוף מביאים יותר כסף ביד? כמה בדיוק ההפרש על דירה ב-2.4 מיליון?

ארז·לפני 3 שבועות

ב-2025 ירדו מכירות ב-34% בשוק החופשי ועדיין הקבלנים לא זזים על המחיר?? ברצינות, משהו פה לא עובד נורמלי בשוק הזה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו