רכישת דירה מקבלן היא צעד משמעותי בחיים, שמצריך התמודדות עם מגוון עלויות ואירועים בלתי צפויים. מלבד המחיר הראשוני הנקוב בחוזה, ישנן הוצאות נוספות שעלולות להכביד על התקציב. גם איחורים במסירה הם תופעה נפוצה שמחייבת היערכות מראש.
כדי שתוכלו לצלוח את התהליך בצורה חלקה, הכנו עבורכם מדריך שמבהיר את כל מה שצריך לדעת על הוצאות נסתרות והתמודדות עם עיכובים במועד המסירה.
עלויות נוספות ברכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן כוללת יותר מאשר הסכום הנקוב בחוזה. הנה פירוט של העלויות הנוספות שאסור לפספס:
1. מסים ואגרות
- מס רכישה:
זהו מס שצריך לשלם בעת רכישת דירה, והוא משתנה בהתאם לערך הדירה ולסטטוס הרוכש (דירה ראשונה לעומת דירה נוספת). לדוגמה, עבור רכישת דירה יחידה, משלמים מס בהתאם למדרגות מס, כאשר יש פטור עד לסכום של 1,978,745 ש"ח (נכון לשנת 2025), ומעבר למחיר זה – גובה מס הרכישה יהיה בהתאם למדרגות מס. אולם בדירה נוספת (דירה להשקעה) המס ישולם החל מהשקל הראשון של מחיר הדירה. - אגרת רישום בטאבו:
בהליך הרכישה קיימות מספר אגרות ממשלתיות: עבור רישום הערת אזהרה על שמכם לאחר חתימה על הסכם הרכישה, אגרה נוספת עבור רישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות במועד לקיחת המשכנתה ובסיום תהליך הרכישה (לאחר העברת כל הכספים) קיימת אגרה נוספת לצורך רישום הדירה על שמכם בפועל.
שימו לב: מדובר ברשימה חלקית של אגרות בלבד. ייתכן ויידרש תשלום אגרות נוספות בהתאם לסוג העסקה המתבצעת.
2. עלויות תשתיות
לרוב, חוזה הרכישה מהקבלן אינו כולל עלויות תשתיות כמו חיבור לחשמל, מים וגז. מדובר בתשלום נפרד שיכול להגיע לאלפי שקלים המשולמים לרשויות. בקשו לדעת את הסכום המדויק.
3. שדרוגים ושינויים בדירה
רוכשים רבים לא מסתפקים במפרט הסטנדרטי שהקבלן מציע, ובוחרים לשדרג אלמנטים כמו ארונות מטבח, ריצוף, ברזים ודלתות. העלויות הללו עלולות להצטבר לאלפי שקלים ואף יותר. חשוב לתכנן מראש מהו התקציב לשדרוגים, ולא להיכנס להוצאות לא מתוכננות (שדרגו בהתאם ליכולת הכלכלית, ולא בהתאם לרצון).
4. שכר טרחת עורך דין
החוק מאפשר לקבלן לגבות מהרוכשים שכר טרחת עורך דין בגובה של עד 6,524 ש"ח (כולל מע"מ). תפקיד עורך הדין של הקבלן לא לייצג את הרוכשים, אלא לרשום עבורם בבוא העת את הזכויות של הנכס על שמם בלשכת רישום מקרקעין. מומלץ לשכור עורך דין פרטי שייצג אתכם בתהליך. זה אמנם כרוך בתשלום נוסף, אך ההשקעה משתלמת כדי לוודא שהחוזה מגן על האינטרסים שלכם.
5. מדד תשומות הבנייה
במרבית העסקאות, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה – מדד המשקף את עליית מחירי חומרי הבנייה והשירותים בענף. עלייה במדד במהלך תקופת התשלומים יכולה להגדיל משמעותית את עלות העסקה.
איך להיערך לעלויות הנוספות?
- הכינו רשימה מפורטת של כל ההוצאות שייתכנו, כולל שדרוגים, אגרות ומסים.
- בדקו עם הקבלן מה בדיוק כלול במחיר ומה לא, ואל תתביישו לשאול שאלות.
- התייעצו עם עורך דין או מומחה בתחום כדי להבין את כל סעיפי החוזה הקשורים לעלויות.
איחורים במסירה: מה הזכויות שלכם?
מה קובע החוק לגבי איחורים במסירה?
חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן למסור את הדירה במועד שנקבע בחוזה. יחד עם זאת, החוק מאפשר איחור של עד 30 ימים ללא פיצוי. מעבר לכך, הרוכש זכאי לפיצוי כספי, אלא אם הקבלן יוכיח שהאיחור נגרם מסיבות שאינן בשליטתו (לדוגמה, אירועי כוח עליון).
פיצוי על איחורים במסירה
על פי החוק, והחל מיום 07.07.2023, הפיצוי מחושב כדלקמן:
- עד החודש הרביעי הפיצוי יהיה שווה לדמי השכירות של דירה דומה באזור.
- מהחודש החמישי ועד העשירי, הפיצוי יעלה ל-125% מדמי השכירות של דירה דומה באזור.
- ומעבר לכך, עבור כל חודש נוסף, הפיצוי יעמוד על 150% מדמי השכירות של דירה דומה באזור.
פיצויים אלה לא כוללים עסקאות שנחתמו לפני ה-07.07.2023.
השלכות האיחור על הרוכש
- עלויות נוספות: רוכשים שממשיכים לשכור דירה נאלצים לשלם שכר דירה נוסף או עלויות אחסון לתכולה.
- שיבוש בתוכניות החיים: עיכוב מעבר למועד המתוכנן עלול להשפיע על עבודה, לימודים או תחומים אישיים אחרים.
- תסכול ועוגמת נפש: דחיות במועד הכניסה לדירה גורמות לעיתים קרובות לתחושת חוסר וודאות.
איך להתנהל נכון מול הקבלן?
- עקבו אחר התקדמות הבנייה באופן צמוד: צרו קשר עם הקבלן לעיתים קרובות כדי להבין את סטטוס הפרויקט.
- בדקו את החוזה: וודאו שהמועד למסירת הדירה מצוין במפורש, ושמופיעים בו סעיפים על פיצויים במקרה של איחור.
- פנו לייעוץ משפטי: במקרים שבהם האיחור מתמשך או שאין הסכמה על גובה הפיצוי, מומלץ להיעזר בעורך דין.
שאלות נפוצות
מעבר למחיר הדירה, קיימות עלויות כמו מס רכישה, אגרות רישום, תשתיות, שדרוגים, שכר טרחת עורך דין והצמדות למדד תשומות הבנייה.
לפי החוק, מעבר ל-30 יום עיכוב, מגיע לרוכש פיצוי מדורג שיכול להגיע עד ל-150% מדמי שכירות של דירה דומה באזור.
כן, ניתן לנהל מו"מ על חלק מהשדרוגים או לבצע חלקם אחרי הכניסה לדירה דרך ספקים חיצוניים.
סיכום
רכישת דירה מקבלן היא צעד משמעותי שמלווה בעלויות בלתי צפויות ולעיתים גם עיכובים במסירה. הבנה מעמיקה של העלויות הנוספות ושל הזכויות שלכם במקרה של איחור תעזור לכם להיערך בצורה נכונה. כדי למנוע הפתעות, הקפידו לקרוא היטב את החוזה, לנהל מעקב צמוד ולפנות למומחים בעת הצורך. כך תוכלו להיכנס לבית החדש שלכם בראש שקט ובידיעה שהכנתם את עצמכם לכל תרחיש אפשרי.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ התשיעית שלנו עם אלפי חברות וחברים, והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
