כשאתר הנדל"ן הגדול בישראל מתחיל להציג דירות בקפריסין, השאלה כבר לא אם ישראלים קונים שם, אלא כמה מהם יבינו מראש מה הם קונים. הדירה עצמה היא רק חצי מהעסקה. החצי השני הוא שתי מערכות מס, רשות מקרקעין זרה והיתר שצריך לבקש לפני שמעבירים בעלות. ריכזנו את מה שכתוב בחוק הישראלי ובאתרי ממשלת קפריסין, בלי ההבטחות של עמוד המכירה.

מה יד2 מציעה, ולמה קפריסין ראשונה

לפי הדיווח ב-ynet, יד2 נכנסת לראשונה לנדל"ן בחו"ל עם זירה שתציג לישראלים פרויקטים מעבר לים. קפריסין היא היעד הראשון, כפיילוט, ובהמשך החברה מתכננת להרחיב ליוון ולפורטוגל. בין היזמים שהפרויקטים שלהם יוצגו: שבירו הישראלית ו-Zavos Group הקפריסאית. לדברי יד2, יוצעו בין היתר נכסים להשקעה במחירים של פחות ממיליון שקל.

חשוב להבין מה זו הזירה, ומה היא לא. לפי אותה כתבה, עבור היזמים בחו"ל מדובר בערוץ שיווק וחשיפה לקהל הישראלי. כלומר, הפלטפורמה מציגה, מסננת ומשווה, אבל העסקה עצמה נחתמת מול היזם, לפי הדין בקפריסין. כל מה שמופיע בהמשך הכתבה הוא מה שנשאר עליכם לבדוק בעצמכם.

ולמה דווקא קפריסין? יד2 מסבירה את זה בקרבה לישראל ובעניין שרוכשים ישראלים כבר מגלים בשוק המקומי. מה שהיא לא אומרת בכתבה, וגם לא צריכה, הוא כמה תשאירו בכיס אחרי המס. את זה נחשב כאן.

המס בישראל: מסלול 15% על דמי השכירות

תושבי ישראל חייבים במס על הכנסותיהם גם מחוץ לישראל, ושכר דירה מדירה בקפריסין הוא הכנסה כזו. סעיף 122א לפקודת מס הכנסה נותן ליחיד אפשרות לשלם על דמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל מס בשיעור של 15%, במקום המס הרגיל לפי סעיף 121. התנאי: ההכנסה אינה הכנסה מעסק.

המחיר של הפשטות מופיע בסעיף קטן (ב). מי שבוחר במסלול הזה לא מנכה הוצאות שהוציא כדי לייצר את השכירות, חוץ מפחת. הוא גם לא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור, כולל הזיכוי על מס זר. במילים פשוטות: אם שילמתם מס על השכירות בקפריסין, הוא לא יורד מ-15% שתשלמו בישראל.

בדוגמה להמחשה, דירה שמושכרת ב-1,000 אירו בחודש מכניסה 12,000 אירו בשנה, ו-15% מהם הם 1,800 אירו מס בישראל, לפני כל מס שתשלמו בקפריסין ולפני דמי ניהול, ועד בית וביטוח. בישראל, אגב, המסלול המקביל לשכירות מגורים הוא 10%, ופירטנו כמה שנות שכירות בולעות את מס הרכישה על דירה להשקעה כאן.

מתי 15% לא משתלם, ומה האלטרנטיבה

החלופה היא המסלול הרגיל: מס לפי שיעורי המס של היחיד, עם ניכוי הוצאות. לפי הלשון של סעיף 122א, דווקא במסלול הרגיל אין את החסימה של הזיכוי לפי חלק י' פרק שלישי לפקודה, כלומר זה המסלול שבו מס ששולם בקפריסין עשוי להתקזז. מי שמשלם מס משמעותי בקפריסין, או שיש לו הוצאות גבוהות כמו ריבית על הלוואה, צריך לבדוק את שני המסלולים לפני שהוא בוחר.

ואת ההכנסה צריך לדווח. רשות המסים מגבירה את האכיפה על השכרת דירות גם בישראל, ותיארנו איך היא מאתרת הכנסות משכירות. הכנסה מחו"ל לא נעלמת מהמסך רק כי היא בחו"ל, וחשוב לדעת מראש באיזה מסלול תדווחו.

ומה במכירה? כאן כבר נכנסים דיני מס שבח ורווח הון, והאמנה בין המדינות. זו שאלה ליועץ מס, לא לכתבה. מה שכן כדאי לזכור: מס שבח על דירה להשקעה בישראל עומד על 25%, כמו שפירטנו במדריך מס השבח לדירה להשקעה, ובחו"ל החישוב שונה.

ההיתר לזרים: עד 2 יחידות, 2 עד 3 שבועות

ישראל אינה חברה באיחוד האירופי, ולכן ישראלים נחשבים בקפריסין זרים לעניין רכישת מקרקעין. לפי משרד הפנים הקפריסאי, אזרחים שאינם מהאיחוד, וגם חברות זרות וחברות בשליטת זרים, צריכים לקבל קודם היתר מהמינהל המחוזי שבו נמצא הנכס. מגישים טופס COMM 145, אין אגרה, והטיפול נמשך בדרך כלל 2 עד 3 שבועות. החוק הוא חוק רכישת מקרקעין (זרים), פרק 109.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ההיתר מוגבל. זר, או זוג, יכול לרכוש מגרש של עד 4,000 מ"ר לבניית בית למגורים עצמיים, או עד שתי יחידות: שתי דירות, דירה וחנות של עד 100 מ"ר, או דירה ומשרד של עד 250 מ"ר. אצל זוג, המגבלה חלה על שניהם יחד. מי שמתכנן "תיק" של כמה דירות בקפריסין צריך לדעת את זה לפני שהוא משווה מחירים.

שימו לב גם לרשימת המסמכים. לבקשה מצרפים העתק של שטר הבעלות, ורק אם עוד לא הונפקו שטרי בעלות נפרדים לדירה, העתק של היתר התכנון. זו בדיוק השאלה שכדאי לשאול כל יזם: האם יש לדירה שטר בעלות נפרד, ואם לא, מתי הוא צפוי.

מע"מ 19% מול 5%, ופטור מאגרות העברה

לפי טבלת השיעורים של הנציבות האירופית, המע"מ הרגיל בקפריסין הוא 19%. רשות המסים הקפריסאית מפעילה שיעור מופחת של 5% ברכישה או בבנייה של דירת מגורים ראשית, בתעודה שמבקשים מראש. דירה שנקנית להשקעה ולהשכרה היא לא דירת מגורים ראשית של מי שקונה אותה, ולכן לפני שמשווים מחירים כדאי לברר מול היזם אם המחיר שהוא מציג כולל מע"מ, ובאיזה שיעור.

יש גם צד מקל. לפי מחלקת המקרקעין והמדידות, עסקה שחייבת במע"מ פטורה לגמרי מאגרות ההעברה, ועסקה שאינה חייבת במע"מ מקבלת פטור של 50% מהאגרות. כלומר, השאלה אם העסקה חייבת במע"מ קובעת גם אם תשלמו אגרת העברה. את הסכום המדויק מחשבים במחשבון של המחלקה.

ולסיכום הבדיקות לפני מקדמה: לברר אם יש שטר בעלות נפרד, לוודא שההיתר לזרים יתקבל, לשאול על המע"מ במחיר, ולבחור מראש את מסלול המס בישראל. על השפעת מסלולי המס על שכר הדירה בישראל כתבנו בכתבה על הפטור ממס על שכר דירה, ובחו"ל נקודת הפתיחה היא מסלול ה-15%.

סיכום

יד2 מתחילה להציג פרויקטים להשקעה בקפריסין, כפיילוט. לפני שקונים: לפי סעיף 122א, יחיד רשאי לשלם בישראל 15% על דמי השכירות מנכס בחו"ל, בלי ניכוי הוצאות למעט פחת ובלי זיכוי על מס זר. בקפריסין, ישראלים צריכים היתר רכישה מהמחוז, עד שתי יחידות. המע"מ הרגיל הוא 19%, ו-5% מיועד לדירת מגורים ראשית. עסקה חייבת מע"מ פטורה מאגרות העברה.

• לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, יחיד רשאי לשלם בישראל 15% על דמי שכירות מנכס בחו"ל, בלי ניכוי הוצאות (למעט פחת) ובלי זיכוי על מס ששולם בחו"ל.
• אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי צריכים היתר מהמחוז בקפריסין כדי לרכוש מקרקעין, בדרך כלל תוך 2 עד 3 שבועות, ועד שתי יחידות ליחיד או לזוג.
• שיעור המע"מ הרגיל בקפריסין הוא 19%, והשיעור המופחת של 5% מיועד לרכישת דירת מגורים ראשית.
• עסקה שחייבת במע"מ פטורה לגמרי מאגרות העברה במחלקת המקרקעין, ועסקה שלא חייבת במע"מ מקבלת פטור של 50% מהאגרות.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

מתן·לפני 1 שבוע

רגע, כלומר אם אני משלם מס בקפריסין על השכירות, אני לא יכול לקזז אותו מול מס הכנסה בישראל?? זה לא נשמע הוגן בכלל...

עדי·לפני 1 שבוע

קנינו דירה בקפריסין לפני שנתיים. היתר הרכישה מהמחוז יצא תוך שבועיים בערך, זה לא היה הסיוט הגדול. מה שכאב יותר זה שגילינו את עניין הרישום בטאבו שם רק אחרי שחתמנו. תבדקו את הנושא הזה לעומק לפני שמתקדמים.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו