כאשר משקיע בוחן נכס להתחדשות עירונית, אחד הפרמטרים הקריטיים שיקבעו את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה הוא סוג התוכנית התכנונית החלה על הנכס – תוכנית כוללנית או תוכנית מפורטת. מדובר בהבדל מהותי המשפיע לא רק על לוחות הזמנים, אלא גם על רמת הסיכון, הוודאות הכלכלית, ועל שווי הנכס בפועל. במילים אחרות: מדובר בפרמטר שיכול לתרגם את עצמו לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
תוכנית כוללנית מול תוכנית מפורטת – מה ההבדל?
מערכת התכנון בישראל בנויה באופן היררכי, מהתוכניות הארציות ועד לרמת הוועדה המקומית. בתוך כך, ישנן תוכניות כוללניות – שמציגות את החזון הכללי של העיר – ולעומתן תוכניות מפורטות, אשר קובעות בפועל מה מותר לבנות, באילו שטחים, באילו גבהים ובאיזו מתכונת.
תוכנית כוללנית אינה מאפשרת הוצאת היתר בנייה ישירות. כדי לממש זכויות בנייה בפועל, יש להגיש תוכנית מפורטת לאישור, תהליך שעשוי לארוך 5–7 שנים ולעיתים אף יותר – תלוי במורכבות, בהתנגדויות הציבור ובגורמים חיצוניים (כמו השפעת תוואי המטרו). לעומתה, תוכנית מפורטת מאפשרת במקרים רבים הוצאת היתר ישירה, ולעיתים מדובר בפרק זמן של שנה עד שנתיים בלבד.
מה זה אומר מבחינת שווי הנכס?
כאשר דירה ממוקמת באזור עם תוכנית מפורטת, היזם יודע מראש מה מותר לו לבנות, וכך גם הדיירים יודעים מראש אילו תמורות הם עשויים לקבל. רמת הוודאות עולה, הסיכון פוחת – וכתוצאה מכך שווי הנכס עולה. לעומת זאת, בתוכנית כוללנית הכל בגדר "חזון". ייתכן שהעירייה תשנה את עמדתה, ייתכן שהפרויקט יתעכב או ייתקל בהתנגדויות. כל אלה מקטינים את הכדאיות הכלכלית, ולכן גם את התמורות והמחיר שהרוכשים או המשקיעים מוכנים לשלם.
היוון, סיכונים ותשואות – איך מחשבים את זה באקסל?
באמצעות טבלת אקסל, כפי שהוצגה בשידור, ניתן לחשב בצורה מדויקת את שווי הנכס לפי תרחישי זמן וסיכון שונים. לדוגמה:
- דירה בת 50 מ"ר בשווי 2.25 מיליון ש"ח.
- לאחר התחדשות עירונית, שטחה יגדל ל-62 מ"ר ושוויה יעלה ל-3.1 מיליון ש"ח.
- במידה והפרויקט יסתיים תוך 5 שנים (כמו במתחם עם תוכנית מפורטת), היוון השווי העתידי לפי ריבית של 5.5% יניב שווי נוכחי של 2.37 מיליון ש"ח.
- בתרחיש של 15 שנה (כמו במתחם עם תוכנית כוללנית), למרות העלייה הצפויה בשווי, נדרש להחיל היוון גבוה יותר (6%) – כך שהשווי הנוכחי שווה פחות משמעותית.
מכפיל, תמורות וסיכון יזמי – למה זה חשוב?
ככל שהפרויקט מתקרב להיתר בנייה – התמורות ברורות יותר, ולמשקיע יש יתרון. בפרויקטים שבהם אין תוכנית מפורטת, גם יזמים מהססים ומסכנים פחות. לכן ייתכן שיבקשו להקטין את התמורות לדיירים עם הזמן, במיוחד אם עלויות הבנייה עולות. ככל שהשנים עוברות – גם הסיכון הכלכלי גובר, וכדי לפצות עליו יש להפחית את המחיר שישולמו היום.
כדי להבין לעומק את ההבדל בין תוכנית כוללנית לתוכנית מפורטת, לראות דוגמאות מהשטח, וללמוד איך ממש מתמחרים את זה באקסל – צפו בשידור המלא של "קליקת הנדל"ן" עם ראובן ובר:
סיכום: ידע הוא כסף – ולוחות זמנים הם זהב
ההבדל בין תוכנית כוללנית למפורטת הוא לא רק עניין תכנוני – אלא שאלה של כסף, זמן וסיכון. דירה באותו הרחוב, תחת תוכנית שונה, יכולה להיות שווה הרבה יותר – או הרבה פחות. לכן, כל מי שבוחן השקעה בהתחדשות עירונית חייב לבדוק באיזו תוכנית מדובר, מה הסטטוס שלה, ומה לוחות הזמנים הריאליים. הכלים נמצאים בידיים שלכם – כל מה שצריך זה לדעת איך להשתמש בהם.
