כותרת של "מכירות הקבלנים עלו" מספרת מה קרה לשוק. היא לא מספרת שהכסף נעצר אצל מספר חברות שאפשר לספור על שתי ידיים, ושזה בדיוק מה שהדוח של האוצר מראה.

מה מודדים כאן, ולמה יש שני מספרים

אגף הכלכלן הראשי באוצר מפרסם כל חודש סקירת ענף נדל"ן למגורים. בתוך הסקירה יש פרק שמעטים קוראים, ובו ניתוח של תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות. הנתון נבנה מעיבודי האגף לדיווחי העסקאות למע"מ, כלומר לא מהצהרות של חברות ולא מסקרים.

הפרק הזה מציג שני מספרים שונים לחלוטין, וההבדל ביניהם הוא כל הסיפור. הראשון הוא התזרים לפני ניכוי תשומות: כמה כסף נכנס לקבלנים ממכירת דירות. השני הוא התזרים נטו, אחרי שמנכים את מה שהם משלמים על קרקע, על חומרים ועל ביצוע. הראשון מודד פעילות. השני מודד כמה מהפעילות באמת נשאר בקופה.

יוני 2026: 8.3 מיליארד ברוטו, 1.4 מיליארד נטו

ביוני 2026 עמד התזרים לפני ניכוי תשומות על 8.3 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 35% לעומת יוני 2025. זה נשמע כמו חודש חזק, וברמת הענף הוא באמת היה כזה.

אלא שהסקירה מוסיפה שורה אחת: שמונה חברות בלבד ריכזו כחמישית מהתזרים הזה. כלומר מתוך 8.3 מיליארד שקל, כ-1.7 מיליארד הגיעו לשמונה שחקניות.

ואז מגיע החתך השני. בניכוי תשומות ירד התזרים ל-1.4 מיליארד שקל בלבד. לשם השוואה, ביוני 2025 הוא היה שלילי ועמד על מינוס 1.7 מיליארד שקל, בין השאר בהשפעת מבצע "עם כלביא". בחתך הנטו הזה, אותן שמונה חברות ריכזו מחצית מהתזרים כולו.

יולי 2026: התזרים ירד, הריכוזיות עלתה

ביולי 2026 ירד התזרים בפועל ל-6.3 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 7% בלבד לעומת יולי 2025. חלקן של שמונה החברות בתזרים הזה נשאר על כחמישית, בדיוק כמו ביוני.

בתזרים נטו התמונה השתנתה. אותן שמונה חברות ריכזו ביולי קרוב ל-70% מהתזרים, לעומת מחצית בחודש שלפני. את הפירוט המלא של החודש הזה, כולל 7,692 העסקאות ומה שקרה בבאר שבע, סקרנו בכתבה על סקירת הכלכלן הראשי ליולי.

שני חודשים אינם מגמה, וזה נכון. אבל הכיוון בולט: כשהעוגה מתכווצת, הנתח של הגדולות גדל. ההסבר המתבקש הוא שהתשומות מכרסמות בקטנים יותר מאשר בגדולים, וכשהמרווח נשחק מי שנשאר עם תזרים חיובי הוא מי שיש לו גב.

שני חודשים, שני חתכים: הטבלה

הטבלה מעמידה את ארבעת המספרים זה ליד זה. הכול מתוך סקירות אגף הכלכלן הראשי, ובלי עיבוד שלנו.

השורה האחרונה היא זו שכדאי לזכור. הנתח בברוטו לא זז בין החודשים, והנתח בנטו קפץ. זאת לא אותה תופעה במינון אחר, אלה שני דברים שונים: הראשון מודד כמה הן מוכרות, והשני מודד כמה מהמכירה שלהן נשארת אצלן.

למה הפער בין ברוטו לנטו הוא הסיפור

קבלן שמוכר דירה ב-2 מיליון שקל לא שם 2 מיליון בכיס. הוא משלם על הקרקע, על הברזל, על הבטון ועל קבלן הביצוע, והרוב הגדול של הסכום יוצא באותה נשימה. התזרים נטו הוא מה שנשאר, והוא רגיש מאוד לשינוי קטן בעלויות.

כאן נכנס לתמונה מדד תשומות הבנייה. באוגוסט 2026 הוא עלה ב-0.4%, וב-12 החודשים האחרונים ב-3.5%. לחברה עם מרווח רחב זו הערה בדוח. לחברה שעובדת על מרווח דק זה ההבדל בין תזרים חיובי לשלילי, וזה מסביר למה בחתך הנטו הריכוזיות תמיד חריפה יותר מאשר בברוטו.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

יש לזה גם צד מימוני. חברה גדולה מגייסת חוב בשוק ההון בתנאים אחרים לגמרי מחברה קטנה, וכתבנו על כך כשחברות הנדל"ן זרמו לשוק ההון אחרי שהבנקים הידקו את הברז. גישה זולה יותר לכסף מתורגמת ישירות למרווח רחב יותר, ומשם לתזרים נטו.

מה הסקירה לא אומרת

הסקירה לא נוקבת בשמות של שמונה החברות. היא מציינת את מספרן ואת חלקן בלבד, ולכן כל ניסיון להצמיד שמות לנתון הזה הוא ניחוש, גם אם הוא ניחוש סביר. אנחנו לא עושים את זה.

הסקירה גם לא אומרת שמדובר באותן שמונה חברות בשני החודשים. זו קבוצה שנמדדת לפי גודל התזרים בכל חודש בנפרד, והרכבה יכול להשתנות. ומכיוון שהמדידה מבוססת על דיווחי מע"מ, היא סופרת תזרים ולא רווח, ולא מודדת רווחיות בשום צורה.

ולבסוף, שני חודשים הם שתי נקודות. הקפיצה בחלק הנטו ממחצית לקרוב ל-70% ראויה למעקב, ולא לקביעה שהשוק השתנה. מי שרוצה לבדוק את הכיוון יסתכל על הסקירות הבאות באותו פרק בדיוק. הפירוט של החודש הקודם נמצא בכתבה על סקירת יוני.

מה זה אומר כשחותמים חוזה

לרוכשים זה לא סיפור על חברות, זה סיפור על מי עומד מולם בחוזה. רוב הרוכשים בשוק החופשי קונים מחברות שאינן בין השמונה האלה, ושם הבדיקה של איתנות היזם חשובה יותר, לא פחות.

הכלי המרכזי לא השתנה, והוא ערבות חוק המכר. היא מה שמחזיר את הכסף אם הפרויקט נתקע, והיא לא תלויה בגודל של היזם. ערבות תקינה, שמונפקת בזמן ומכסה כל תשלום, היא ההגנה שאי אפשר לוותר עליה בשום הצעה.

ויש גם צד שני. כשקבלן מתקשה בתזרים, הוא לא מוריד מחיר, הוא מציע תנאי תשלום. הסברנו את ההבדל בכתבה על 20/80 מול פטור ממדד תשומות הבנייה, ובעיקר איך מתרגמים כל הטבה כזאת לשקלים לפני שחותמים. מי שקורא את נתוני התזרים מבין למה ההצעות האלה צצות דווקא עכשיו.

סיכום

הנתון שפורסם בסקירות יוני ויולי לא מדבר על כמות הדירות, אלא על מי מוכר אותן. וזה חתך שכמעט לא מדווח.

• ברוטו: 8.3 מיליארד שקל ביוני, 6.3 מיליארד ביולי, ושמונה חברות עם כחמישית בשניהם
• נטו: 1.4 מיליארד ביוני, ואותן שמונה עם מחצית, ואז קרוב ל-70% ביולי
• ההסבר: תשומות ומימון שוחקים מרווח דק מהר יותר ממרווח רחב
• לרוכשים: ערבות חוק המכר וליווי בנקאי תקין, בעיקר אצל יזם שאינו מהגדולים

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

נעמי·לפני 3 שבועות

אז 8 חברות שאי אפשר אפילו לדעת מי הן ריכזו 70% מהתזרים נטו ביולי? זה לא אמור להדליק נורה אדומה רגולטורית? שוק ריכוזי ככה זה בעיה.

מאיה·לפני 3 שבועות

ווואלה לא ידעתי שמפרסמים דוחות כאלה כל חודש. היכן מוצאים את הסקירות של הכלכלן הראשי?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו