כשדירות לא נמכרות, התשובה המתבקשת היא הנחה. אבל הנחה בפרויקט אחד מורידה את המחיר גם לדירות שכבר נמכרו בו, וגם לדירות שעוד יוצעו. לכן חלק מהיזמים בוחרים בדרך שלישית: להכניס שוכרים, לגבות שכר דירה ולחכות. בדקנו מה פורסם על שני פרויקטים כאלה, והצבנו אותם מול נתוני המלאי הרשמיים.

שני פרויקטים, שתי אסטרטגיות השכרה

בבת ים, בפרויקט של פנורמה צפון בשכונת פארק הים, נבנו כ-30 קומות עם 113 דירות. לפי דיווח בגלובס מ-22 בספטמבר, החברה בחרה להשכיר כ-78 מהדירות, כ-69% מהפרויקט, לתקופה של 10 שנים. זו כבר לא המתנה לשוק טוב יותר, זו החלטה להפוך את רוב הבניין לנכס מניב.

במודיעין התמונה שונה. בפרויקט של דונה נותרו כ-20 דירות ללא רוכשים, ולפי אותו דיווח החברה השכירה אותן לשנתיים. תקופה קצרה כזו מתאימה ליזם שמעריך שהביקוש יחזור, ורוצה שהדירות יכניסו כסף עד שזה יקרה.

ההבדל בין שנתיים לעשר שנים הוא ההבדל בין שתי שאלות. בהשכרה קצרה היזם שואל מתי כדאי למכור. בהשכרה ארוכה הוא כבר ענה: בינתיים לא.

למה לא פשוט להוריד מחיר

הנחה גלויה בפרויקט פוגעת בשלושה צדדים. היא מורידה את שווי הדירות שהיזם עוד מחזיק, היא מרגיזה את מי שכבר קנו במחיר מלא, והיא מסמנת לשאר השוק שהמחיר גמיש. מבצעי מימון כמו 20/80 או פטור ממדד, שהם בפועל הנחה עקיפה, עושים את אותו דבר בשקט יותר, ואת העלות האמיתית שלהם פירקנו בהשוואת המבצעים.

גם להשכרה יש מחיר. דירה שלא נמכרה ממשיכה לשאת עלויות: ארנונה, דמי ניהול, ולעיתים ליווי בנקאי שלא ניתן לסגור כל עוד הדירות לא נמכרו, והריבית עליו ממשיכה לרוץ. שכר הדירה מכסה חלק מזה ומייצר תזרים. הדיווח מזכיר גם הטבות מס בחוק לעידוד השקעות הון למי שמשכיר לטווח ארוך, וחלופות נוספות כמו מכירה לקרן, בדרך כלל בהנחה משמעותית, או שכירות עם אופציה לרכישה.

השורה התחתונה מבחינת היזם: שכר דירה שמכסה את ההמתנה עדיף על הנחה שנשארת לתמיד.

מה אומרים נתוני המלאי

שני הפרויקטים האלה לא עומדים לבד. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף יולי 2026 עמדו למכירה 84,990 דירות חדשות. בשלושת החודשים מאי עד יולי נמכרו 10,470 דירות חדשות, ולפי חישוב הלמ"ס המלאי מספיק ל-26.9 חודשי היצע. את כל ההודעה, כולל העלייה בחודשי ההיצע אחרי ארבע ירידות רצופות, פירקנו בכתבה על דוח הלמ"ס.

המלאי גם לא מתחלק שווה. במחוז תל אביב לבדו עמדו למכירה 26,170 דירות חדשות, ובמחוז המרכז 20,990. מה המספר הזה אומר ומה הוא לא אומר, הסברנו בכתבה על הדירות הלא מכורות. יזם שמחזיק דירות באזור עם מלאי כזה יודע שהוא מתחרה על אותו קונה עם עשרות פרויקטים, ולכן השכרה נראית לו כדרך לצאת מהתחרות לכמה שנים. כמה חברות גדולות שולטות בחלק ניכר מהמכירות, פירטנו בכתבה על שמונה החברות.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה אומר לרוכשים שמתמקחים עכשיו

יזם שמוכן להשכיר הוא יזם שלא לחוץ למכור באותו חודש. זה לא אומר שאין מקום למשא ומתן, אבל זה אומר שהמנוף שלכם הוא לא רק "המלאי גדול". כדאי לבוא עם הצעה שחוסכת ליזם את העלויות שההשכרה נועדה לכסות, למשל מסירה מהירה או הון עצמי גבוה בשלבים מוקדמים.

שלוש שאלות שכדאי לשאול לפני שחותמים על דירה בפרויקט שבו חלק מהדירות מושכרות. ראשית, האם הדירה שאתם קונים עצמה הושכרה, ואם כן מתי ולכמה זמן. שנית, ממתי נספרות תקופת הבדק והאחריות על דירה שכבר גרו בה. את התשובה המדויקת כדאי לקבל מעורך דין לפני החתימה. שלישית, מה יהיה תמהיל הדיירים בבניין: בניין שרובו מושכר לעשר שנים לגוף אחד מתנהל אחרת מבניין של בעלי דירות.

ולמשקיעים: היצע שכירות חדש

מהצד של השוכרים והמשקיעים, דירות חדשות שנכנסות לשוק השכירות מוסיפות היצע, בדיוק באזורים שבהם נבנה הרבה. בכתבה על פער שכר הדירה ראינו שבכמה שכונות חדשות המחיר המבוקש כבר יורד, והסיבה שם דומה: פרויקטים חדשים שאוכלסו בבת אחת.

ומי שמחכים לדעת אם לקנות עכשיו או לחכות ימצאו את המסגרת המלאה במדריך על הדירות התקועות. השאלה שהכתבה הזו מוסיפה היא פשוטה: אם היזם עצמו מעדיף לחכות, מה המחיר שלכם על ההמתנה, ומה המחיר שלו. את החישוב הזה, דירה מול דירה, הצוות שלנו עושה עם רוכשים לפני שהם חותמים.

סיכום

חלק מהיזמים שנשארו עם דירות לא מכורות משכירים אותן במקום להוריד מחיר. בפרויקט של פנורמה צפון בבת ים הושכרו כ-78 מתוך 113 דירות לעשר שנים, ובפרויקט של דונה במודיעין כ-20 דירות לשנתיים. ההשכרה מכסה חלק מעלויות ההמתנה בלי לשבור את מחיר הפרויקט. ברקע, לפי הלמ"ס עמדו למכירה בסוף יולי 84,990 דירות חדשות, 26.9 חודשי היצע. לרוכשים זה אומר שהיזם מוכן לחכות, ושכדאי לבדוק אם הדירה הושכרה לפני החתימה.

• בפרויקט של פנורמה צפון בבת ים, כ-30 קומות ו-113 דירות, הושכרו כ-78 דירות, כ-69% מהפרויקט, לתקופה של 10 שנים.
• בפרויקט של דונה במודיעין נותרו כ-20 דירות ללא רוכשים, והחברה השכירה אותן לשנתיים.
• לפי הלמ"ס עמדו בסוף יולי 2026 למכירה 84,990 דירות חדשות, 26.9 חודשי היצע לפי חישוב הלמ"ס.
• במאי עד יולי נמכרו 10,470 דירות חדשות, ובמחוז תל אביב לבדו עמדו למכירה 26,170 דירות.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

לימור·לפני 2 שבועות

אם יש 84,990 דירות חדשות שממתינות לקונה, ויזמים מעדיפים להשכיר במקום להוריד מחיר... מי בסוף ייפגע מזה? 🤔

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו