יומיים אחרי שיצאו הודעות הזכייה בהגרלה ה-11, שווה לעצור רגע ולשאול שאלה לא פופולרית: האם זכייה בדירה בהנחה היא תמיד עסקה טובה? מקרה מחריש שעלה לכותרות ממחיש בדיוק למה השאלה הזו לגיטימית, ולמה החשבון האמיתי מורכב יותר מהמדבקה על המחיר. חשוב להבהיר מראש: התשובה אינה שלילית גורפת, אלא תלויה במה בדיוק אתם משווים.

המקרה מחריש

מה המספרים אומרים

מחיר הדירה בתוכנית מול מחירי השוק בעיר

הנתון המרכזי

11,632 ₪

מחיר למ"ר בדירה בהנחה אחרי ההנחה

דירת ארבעה חדרים בת כ-100 מ"ר בכ-1.16 מיליון שקל, בפרויקט שנסגר במאי 2023

יד שנייה 12,700

המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות יד שנייה בחריש.

מקבלן 14,500

המחיר הממוצע למ"ר בדירות חדשות בעיר.

הנחה 20%

או עד 300 אלף שקל, הנמוך מבין השניים.

מקור: רשות המסים ותנאי המכרז, לפי הדיווח

מה קרה: זוכה במקום 3,393

השבוע פרסם אחד הזוכים ברשתות החברתיות, בעילום שם, שקיבל הודעה על זכייה בהגרלת "דירה בהנחה" בחריש בעקבות ביטולים של זוכים אחרים. מיקום הזכייה שלו בהגרלה היה 3,393, בפרויקט שכלל 115 דירות בלבד. במילים אחרות, התור התקדם מעבר לשלושת אלפים מקומות עד שהגיע אליו.

לפני שממהרים למסקנות, חשוב סייג שהופיע גם בדיווח: מיקום גבוה בתור אינו מלמד בהכרח שאלפי זכאים ויתרו על הפרויקט הזה. לאורך הדרך רבים יוצאים מרשימות ההמתנה מסיבות שונות, ובעיקר משום שזכו בפרויקטים אחרים. עם זאת, הפוסט הצית דיון לגיטימי: האם בתנאי השוק של היום ההנחה עדיין מהווה יתרון מובהק.

המספרים: מול מה משווים

נתחיל מהעובדות. הפרויקט, שנסגר במאי 2023, תומחר ב-12,400 שקל למ"ר לפני מע"מ, כלומר 14,632 שקל למ"ר כולל מע"מ. תנאי התוכנית קובעים הנחה של 20% ממחיר הדירה כולל מע"מ, או עד 300 אלף שקל, הנמוך מבין השניים. כך, דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-100 מ"ר מגיעה אחרי ההנחה לכ-1.16 מיליון שקל, שהם כ-11,632 שקל למ"ר.

עכשיו ההשוואה, לפי נתוני רשות המסים על עסקאות שבוצעו בחריש בחודשים האחרונים: דירות יד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של כ-12,700 שקל למ"ר, ודירות חדשות מקבלן בכ-14,500 שקל למ"ר. המסקנה הראשונה ברורה: מול דירות חדשות, ההנחה בהחלט משמעותית. בחישוב שלנו על דירה של 100 מ"ר מדובר בפער של כ-287 אלף שקל. מול יד שנייה, לעומת זאת, הפער מצטמצם לכ-107 אלף שקל.

ההוצאה שלא מופיעה במחיר: שנות ההמתנה

כאן נכנס המרכיב שרוב הרוכשים לא מכניסים לטבלה. דירה בתוכנית נמכרת בדרך כלל "על הנייר", והרוכשים ממתינים מספר שנים עד קבלת המפתח. בתקופה הזו רובם ממשיכים לשלם שכר דירה. לפי מתווכים הפועלים בחריש, שכר הדירה הממוצע בעיר עומד על כ-4,000 שקל בחודש, כלומר כ-144 אלף שקל על פני שלוש שנות המתנה.

ועכשיו החיבור: אם הפער מול דירת יד שנייה עומד על כ-107 אלף שקל, ושכר הדירה בשלוש שנות ההמתנה מסתכם בכ-144 אלף שקל, ההנחה עשויה להתאפס ואף להתהפך. זהו חישוב שלנו על בסיס הנתונים שפורסמו, והוא להמחשה בלבד: הוא משתנה לפי גודל הדירה, משך ההמתנה בפועל, ובעיקר לפי מצב הדיור הנוכחי שלכם. מי שגר היום בשכירות ממילא, החישוב שונה ממי שגר בדירת הורים או בנכס בבעלות.

החשבון המלא

למה חשוב לפרק את המחיר

הפערים לפני ואחרי הכנסת עלות ההמתנה, לדירה של כ-100 מ"ר

במבט מהיר

144 אלף ₪

עלות שכר דירה בשלוש שנות המתנה

לפי שכר דירה ממוצע של כ-4,000 שקל בחודש בחריש, לצד פער של כ-107 אלף שקל מול יד שנייה

מול מקבלן: 287 אלף

הפער לטובת הדירה המוזלת, שנשאר משמעותי.

מול יד שנייה: 107 אלף

פער שעלול להתקזז מול עלות ההמתנה.

ועוד עלויות

הצמדה למדד, מיזוג, שדרוגים ודמי ועד בית.

עיבוד קליקת הנדל"ן לנתונים שפורסמו

למה זה קרה: שומה מ-2022 מול שוק של 2026

ההסבר לפער אינו נעוץ ביזם אלא בתזמון. משרד הבינוי והשיכון מסר בתגובה כי מחירי הדירות בתוכנית נקבעים לפי שומה שנערכת על ידי רשות מקרקעי ישראל, כמקובל בכלל מכרזי התוכנית, וכי במקרה זה מדובר בשומה שנערכה בשנת 2022. במילים אחרות, המחיר נקבע לפי מציאות של לפני כארבע שנים, בעוד השוק בחריש השתנה מאז.

שגיא אקשטיין, בעלי משרד התיווך נדל"ן חריש, מתאר את השינוי: "שוק המכירות נחלש מאז עליית הריבית, בעוד ששוק השכירות דווקא התחזק. המלחמה, גיוסי המילואים והעובדה שמדובר בעיר המאופיינת בעיקר בזוגות צעירים הביאו להאטה בביקוש לרכישת דירות. במקביל, עם תום תקופת המגבלות על מכירת דירות מחיר למשתכן, נוספו לשוק דירות רבות שהגדילו את ההיצע". לדבריו, כבר היו בעיר פרויקטים שבהם המחירים לזכאים לא היו אטרקטיביים ביחס לחלופות, ואף מקרה שבו דירת ארבעה חדרים הגיעה לכ-1.6 מיליון שקל ואנשים ויתרו על הזכייה. הרקע הזה משתלב היטב בנתוני השוק שסקרנו בכתבה על מדד מחירי הדירות.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

אז מה עושים עם זה בפועל

ראשית, לא להסיק שההגרלה אינה כדאית. במרבית היישובים והפרויקטים ההנחה עדיין מהווה יתרון אמיתי, ובוודאי מול דירות חדשות. משרד השיכון גם מדגיש נקודה נכונה: השוואה בין דירה חדשה בתוכנית לבין דירת יד שנייה אינה בהכרח השוואה של אותו מוצר, שכן מדובר במאפיינים שונים ובמועדי מסירה שונים. דירה חדשה מגיעה עם אחריות, תקנים עדכניים וממ"ד, ואלה שווים כסף.

שנית, וזה העיקר: לפני שמממשים זכייה, עושים את החשבון המלא. בודקים את המחיר למ"ר אחרי ההנחה מול מחירי העסקאות בפועל באותו יישוב, מוסיפים את שנות ההמתנה ואת שכר הדירה בתקופה הזו, את ההצמדה למדד תשומות הבנייה שעלה בקצב שנתי משמעותי כפי שהראינו בכתבה על המדד, ואת עלויות ההשלמה. המחירים ותנאי המכרז מפורסמים מראש, וכל זכאי רשאי לבחון אותם ולהחליט. את הצעדים המעשיים אחרי זכייה ריכזנו בכתבה על תוצאות ההגרלה, ואת נושא השמאות והתשלומים במדריך נפרד.

סיכום

מקרה של זוכה בחריש שקיבל הודעה במקום ה-3,393 בתור העלה שאלה חשובה: האם זכייה בדירה בהנחה תמיד משתלמת. המספרים מספרים סיפור מורכב. בפרויקט המדובר, דירה של כ-100 מ"ר עומדת אחרי ההנחה על כ-1.16 מיליון שקל, כ-11,632 שקל למ"ר. מול דירות חדשות מקבלן בעיר, שנמכרות בממוצע בכ-14,500 שקל למ"ר, ההנחה נשארת משמעותית מאוד. מול יד שנייה, שנמכרת בכ-12,700 שקל למ"ר, הפער מצטמצם, ועלות שכר הדירה בשנות ההמתנה עשויה לקזז אותו כמעט לחלוטין. משרד השיכון מבהיר שהמחירים נקבעו לפי שומת רמ"י משנת 2022 ומפורסמים מראש. המסקנה המעשית אינה להימנע מההגרלה, אלא לעשות לפני המימוש את החשבון המלא: מחיר למ"ר מול השוק המקומי, שנות ההמתנה, ההצמדה למדד ועלויות ההשלמה.

• זוכה בהגרלה בחריש קיבל הודעת זכייה במקום ה-3,393 בתור, מתוך פרויקט של 115 דירות, בעקבות ביטולים של זוכים אחרים.
• מחיר הדירות בפרויקט נקבע על 12,400 שקל למ"ר לפני מע"מ, ואחרי ההנחה דירת 100 מ"ר עומדת על כ-1.16 מיליון שקל.
• לפי רשות המסים, בחריש נמכרות דירות יד שנייה בכ-12,700 שקל למ"ר ודירות חדשות מקבלן בכ-14,500 שקל למ"ר.
• מול דירות חדשות ההנחה משמעותית, אך מול יד שנייה הפער מצטמצם, ועלות שכר הדירה בהמתנה עשויה לקזז אותו.
• משרד השיכון מבהיר שהמחירים נקבעו לפי שומת רמ"י משנת 2022, ושהם מפורסמים מראש לכל זכאי לפני ההחלטה.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו