בקצרה
- במאגר רשומות 92 תכניות על דיר אל-אסד, אבל רק 12 מהן מוסיפות יחידות דיור. ארבע גורעות, ו-76 אינן נוגעות כלל במספר היחידות. ברוטו התוספת היא 1,739 יחידות, ונטו 1,709 אחרי הגריעות.
- שתי תכניות מחזיקות 1,704 מתוך 1,739, שהם 98 אחוזים מתוספת הדיור: השכונה הצפונית עם 1,150 יחידות, והשכונה המערבית עם 554. עשר התכניות הנותרות מוסיפות יחד 35 יחידות בלבד.
- השכונה הצפונית, שמספרה במאגר 260-0488783, פרושה על 373.788 דונם ומוסיפה 1,150 יחידות דיור מעל אפס מאושרות. השלב הרשום הוא במילוי תנאים להפקדה, כלומר היא טרם הופקדה לעיון הציבור.
- שדה המטרות שלה מגדיר אותה כתכנית מפורטת למתחם מגורים 10 מתוך התכנית הכוללנית, והוא כולל גם מגורים ומסחר, מבני ציבור, מתחם תיירות, התוויית מערכת תחבורה וחיבור לכביש 854, ושמירה על מתחם סלעי קיים כערך נופי.
- התכנית הכוללנית של היישוב, שמספרה 260-0660696, פרושה על 5,137.935 דונם, ומטרתה כלשונה היא מתן מענה תכנוני כולל ליישוב בהיקף של 26,000 תושבים, כלומר כפול ממספר התושבים היום.
דיר אל-אסד הוא יישוב בבקעת בית הכרם שבמחוז הצפון, ומעמדו המוניציפלי הוא מועצה מקומית. בדיר אל-אסד חיים כ-13 אלף תושבים לפי אומדן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תחום השיפוט שלו משתרע על 5,200 דונם בלבד, והאשכול החברתי-כלכלי שלו הוא 4 מתוך 10. הוא שוכן בשכנות ליישובים שכבר כתבנו עליהם באזור. עד היום לא הוקדשה לו אצלנו אף כתבה. הוא נכנס לרדאר בגלל רשומת תכנית אחת שזזה במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון, וכשפתחנו את כל הרשומות של היישוב התברר שהיא כמעט כל הסיפור.
מה באמת מונח על השולחן בדיר אל-אסד
92 רשומות, ורק 12 מהן נוגעות במספר הדירות
כשמושכים מהמאגר את כל התכניות הרשומות על דיר אל-אסד מתקבלות 92 רשומות. המספר הזה נשמע גדול, אבל רוב מוחלט שלו אינו נוגע כלל בשאלה כמה דירות אפשר לבנות ביישוב.
76 מתוך 92 התכניות רשומות עם שינוי אפס ביחידות הדיור. אלה תכניות שמסדירות דרכים, משנות הוראות בנייה, מגדירות קווי בניין או מתקנות ייעודים, בלי להוסיף או לגרוע יחידה אחת. 12 תכניות מוסיפות יחידות, וארבע גורעות.
הסכום הוא 1,739 יחידות דיור בתוספת, ו-30 יחידות בגריעה, כלומר 1,709 נטו. אנחנו מובילים כאן בברוטו ולא בנטו, ויש לכך סיבה מדויקת: אחת התכניות הגורעות, "שכונת ההר", מופיעה במאגר פעמיים בשני מספרי תכנית שונים, עם שם זהה, שטח זהה של 183.639 דונם ואותה גריעה של עשר יחידות בכל אחת. ייתכן שמדובר ברישום כפול, ולכן הנתון היציב יותר הוא צד התוספת.
ומכאן מגיע הממצא המרכזי. שתי תכניות בלבד מחזיקות 1,704 יחידות מתוך 1,739, שהם 98 אחוזים. עשר התכניות הנותרות שמוסיפות יחידות תורמות יחד 35 יחידות, ממוצע של שלוש וחצי לתכנית. ריכוזיות כזו אינה מובנת מאליה, והיא אומרת שגורל הדיור ביישוב תלוי כמעט לגמרי בשני הליכים.
השכונה הצפונית: 1,150 יחידות, ותאריך שלא אומר מה שנדמה
התכנית הגדולה היא 260-0488783, "דיר אל אסד – שכונה צפונית". היא תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית, פרושה על 373.788 דונם, ומוסיפה 1,150 יחידות דיור. שדה היחידות המאושרות בשטח שלה נוקב באפס, כלומר כל 1,150 היחידות הן תוספת אמיתית ולא הגדלה של מספר קיים.
שדה המטרות שלה נפתח בהגדרה שממקמת אותה בתוך משהו גדול יותר: תכנית מפורטת למתחם מגורים 10 מהתכנית הכוללנית. אחריו מגיעה רשימה, ובה קביעת זכויות והוראות לייעודי מגורים, מגורים ומסחר, מבני ציבור ומתחם תיירות, התוויית מערכת תחבורה וחיבור לכביש 854, ושמירה על מתחם סלעי קיים כערך נופי חשוב ליישוב. השדה נקטע במאגר עצמו אחרי 250 תווים, ולכן את המשך הרשימה צריך לקרוא במסמכי התכנית ולא ברשומה.
שדה ייעודי הקרקע תומך בתיאור הזה ומרחיב אותו. מופיעים בו מגורים ב' ומגורים ג', מגורים ומסחר, מסחר, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, חניון, מתקנים הנדסיים, ארבעה סוגי דרכים, וגם תיירות ומסחר ספורט ונופש. זו אינה שכונת מגורים בלבד אלא מתחם מעורב.
ועכשיו לנקודה שהכי קל לטעות בה. ברשומה יש שדה תאריך הפקדה, והוא נוקב ב-16 בספטמבר 2025. נראה כאילו התכנית הופקדה לפני שנה, אבל שדה השלב אומר משהו אחר לגמרי: במילוי תנאים להפקדה. כלומר גם היום, אחרי שהרשומה עודכנה בספטמבר 2026, התכנית עדיין ממלאת את התנאים שנקבעו לה, ולא הופקדה לעיון הציבור.
ההבחנה הזו אינה סמנטית. תאריך בשדה ההפקדה מתעד במקרים רבים את מועד הדיון או ההחלטה להפקיד, ולא את ההפקדה בפועל, וזו טעות שכבר נתקלנו בה בכתבות אחרות בסדרה. המשמעות המעשית: חלון ההתנגדויות טרם נפתח, ומי שרוצה להתנגד צריך לעקוב ולברר מול הוועדה ולא להסתמך על תאריך במאגר. את משמעות כל שלב פירטנו במדריך קריאת תב"ע.
השכונה המערבית: ותמ"ל שכבר אושרה, ומה אפשר ללמוד ממנה
התכנית השנייה מבין השתיים היא תמל/1063, "דיר אל אסד. שכונה מערבית". זו תכנית מועדפת לדיור, כלומר תכנית שעברה במסלול הוותמ"ל, והיא פרושה על 174.223 דונם בפאתי היישוב.
המספרים שלה קטנים בהרבה מהשכונה הצפונית, אבל מעמדה הפוך: השלב הרשום הוא אישור, והשדה המקוצר רשום פרסום אישור. כלומר זו התכנית הגדולה היחידה ביישוב שכבר בתוקף. מועדי ההליך שלה מלמדים כמה זמן זה לקח: קליטה באוקטובר 2017, ותאריך בשדה ההפקדה מנובמבר של אותה שנה.
שדה המטרות שלה נוקב בהקמת שכונת מגורים בפאתי היישוב הכוללת 555 יחידות דיור בצפיפות ממוצעת של שבע יחידות לדונם, בעוד השדה המספרי נותן 554. ההפרש הוא יחידה אחת, והוא נאמר כאן ולא הוחלק. אנחנו משתמשים בשדה המספרי מפני שהוא מדיד.
הצפיפות היא הפרט המעניין. שבע יחידות לדונם היא צפיפות נמוכה ביחס לשכונות עירוניות חדשות, והיא מתאימה לבנייה צמודת קרקע או לבנייה רוויה נמוכה. שדה ייעודי הקרקע של אותה תכנית מחזק זאת: מגורים א', מגורים ב' ומגורים ג', בלי מסחר ובלי תעסוקה.
ההשוואה בין השתיים מלמדת מה משתנה. השכונה המערבית היא מגורים בלבד בצפיפות נמוכה, והשכונה הצפונית שמתוכננת עכשיו גדולה ממנה פי שניים בשטח ופי יותר משניים ביחידות, ומשלבת מסחר, ציבור ותיירות. זהו מעבר מהרחבה של יישוב כפרי לתכנון של מרקם עירוני.
איפה נמצאות 98 אחוזים מהיחידות
תכנית המתאר הכוללנית שמכוונת ל-26 אלף תושבים
שתי השכונות אינן עומדות בפני עצמן. מעליהן יושבת תכנית 260-0660696, "תכנית מתאר כוללנית דיר אל אסד", והיא ההקשר שבלעדיו המספרים לא מובנים.
התכנית הכוללנית פרושה על 5,137.935 דונם, כלומר כמעט בדיוק על כל תחום השיפוט של היישוב, שעומד על 5,200 דונם. שדה השינוי ביחידות הדיור שלה נוקב באפס, וזה נכון ומדויק: תכנית כוללנית קובעת מסגרת, ייעודים וכללים, והפירוט המספרי נעשה בתכניות המפורטות שמתחתיה. השכונה הצפונית היא בדיוק כזו, ולכן היא מגדירה את עצמה כמתחם מגורים 10 מהתכנית הכוללנית.
שדה המטרות של הכוללנית נוקב במשפט אחד קצר: מתן מענה תכנוני כולל ליישוב בהיקף של 26,000 תושבים. בדיר אל-אסד חיים היום כ-13 אלף תושבים, ולכן זהו יעד של הכפלה. שיעור הגידול השנתי של האוכלוסייה עומד על +1.5% לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
השלב הרשום של הכוללנית הוא הכרעה בהתנגדויות ואישור, כלומר היא כבר עברה את שלב ההתנגדויות. ברשומה היא מופיעה כמשותפת לדיר אל-אסד ולמועצה האזורית משגב, מה שמעיד על גבולות משותפים שנדונו בה.
אם רוצים לראות את אותו מבנה במקום אחר בבקעת בית הכרם, בכסרא-סמיע תיארנו צנרת של 5,185 יחידות שרק 825 מהן בתוקף, וגם שם התכנית הכוללנית היא שקובעת את התקרה. ההבדל הוא בפיזור: בכסרא-סמיע התוספת מתפרסת על תכניות רבות, ובדיר אל-אסד היא מרוכזת כמעט כולה בשתיים.
למי מהקוראים זה נוגע, ומה כדאי לבדוק לפני שפועלים
הקהל הראשון הוא בעלי קרקע בדיר אל-אסד. ביישוב שבו 98 אחוזים מתוספת הדיור מרוכזים בשתי תכניות, השאלה המעשית היחידה היא אם החלקה שלכם נמצאת בתוך גבולות אחת מהן. חלקה בתוך גבולות השכונה הצפונית כפופה לתכנית שעדיין ממלאת תנאים, וחלקה מחוצה לה נשענת על הוראות אחרות לגמרי. את התשובה נותנים מסמכי התכנית והוועדה המקומית, ולא פרסום.
הקהל השני הוא מי ששוקל רכישה ביישוב או בסביבתו. שווה לזכור שהשכונה המערבית אושרה ב-2017 בסוף הליך שנמשך שנים, ושהשכונה הצפונית נקלטה למאגר בנובמבר 2024 ועדיין לא הופקדה. פער הזמן בין רשומה במאגר ובין דירה שאפשר להיכנס אליה נמדד בשנים, ולא בחודשים.
הקהל השלישי הוא מי שמתעניין במרחב בקעת בית הכרם בכללותו. זהו אזור שמתוכנן בשנים האחרונות בקצב גבוה, גם ביישובים הערביים וגם בכרמיאל שבמרכזו. על מתחם התמר בכרמיאל כתבנו בנפרד, ושם מדובר בהתחדשות עירונית של מרקם בנוי ולא בתכנון קרקע פנויה. את התמונה הרחבה של שוק הנדל"ן בגליל ריכזנו במדריך נפרד.
הערה שחשוב שתהיה כתובה, מפני שהיא נכונה לכל היישובים מהסוג הזה. רוב הקרקע ביישוב היא בבעלות פרטית, ולכן תכנית שמתירה בנייה היא רק חצי מהתשובה. רישום הזכויות, איחוד וחלוקה, והצורך בהסכמות בין בעלים שותפים הם שמכריעים מתי באמת אפשר להוציא היתר.
ולסיום, שלוש בדיקות פשוטות. ראשית, בדקו את השלב התכנוני העדכני מול הוועדה ולא לפי תאריך שמופיע במאגר, כי כפי שראינו התאריך והשלב יכולים לספר סיפורים שונים. שנית, בררו אם ומתי ייפתח חלון להגשת התנגדויות, כי המועד אינו רשום ברשומות. ושלישית, אל תגזרו מקיבולת מתוכננת מסקנה על היצע או על מחירים, מפני שבין 1,739 יחידות על הנייר ובין דירות בשוק עומדים הליכי אישור, פיתוח ובנייה שנמשכים שנים.
- מאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון, שכבת התכניות המקוונות. משם נלקחו כל 92 רשומות התכניות הרשומות על דיר אל-אסד, על כל שדותיהן: מספר התכנית, שמה, השטח בדונם, שינוי מספר יחידות הדיור, מספר היחידות המאושרות, ייעודי הקרקע, סוג התכנית, השלב התכנוני, מטרות התכנית כלשונן ומועדי ההליך.
- הסכומים, ההפרדה בין התכניות שמוסיפות יחידות ובין אלה שאינן נוגעות במספר, וחישוב חלקן של שתי השכונות הגדולות נעשו מהשורות עצמן ולא הועתקו מפרסום אחר. כל אחד מהם ניתן לבדיקה חוזרת מול הרשומות באותו מאגר.
- מספר התושבים, המעמד המוניציפלי, שטח תחום השיפוט, הצפיפות והאשכול החברתי-כלכלי מגיעים מערך הוויקיפדיה של היישוב, המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אותו מקור שממנו נשאבים מספרי האוכלוסייה בכל כתבות היישובים שלנו.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- ירכא: 2,133 יחידות דיור כבר בתוקף, והשכונה המערבית עדיין לא הופקדה
- מחקר שוק חצור הגלילית: מחיר, שכירות ומה באמת רשום בתכנון
- דוניץ אלעד מכרה פי ארבעה יותר דירות, והפסידה בשני הרבעונים
- כמעט מיליון שקל פחות לדירה: מה הדוח של תדהר מגלה על המחירים בפועל
- דו"ח הלמ"ס: 25,160 דירות נמכרו, וחודשי ההיצע חזרו לעלות
סיכום
במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון רשומות על דיר אל-אסד, יישוב בבקעת בית הכרם שחיים בו 12,897 תושבים על תחום שיפוט של 5,200 דונם, 92 תכניות. רק 12 מהן מוסיפות יחידות דיור, ארבע גורעות, ו-76 אינן נוגעות במספר. התוספת ברוטו היא 1,739 יחידות, ונטו 1,709. הממצא המרכזי הוא ריכוזיות: שתי תכניות מחזיקות 1,704 מהן, שהם 98 אחוזים, ועשר הנותרות מוסיפות יחד 35 בלבד. הגדולה היא 260-0488783, "שכונה צפונית", שמוסיפה 1,150 יחידות על 373.788 דונם מעל אפס מאושרות, ומגדירה את עצמה כתכנית מפורטת למתחם מגורים 10 מהתכנית הכוללנית, הכוללת גם מסחר, מבני ציבור, מתחם תיירות וחיבור לכביש 854. השלב הרשום שלה הוא במילוי תנאים להפקדה, ולמרות תאריך שמופיע בשדה ההפקדה היא טרם הופקדה לעיון הציבור. השנייה היא תמל/1063, "שכונה מערבית", עם 554 יחידות על 174.223 דונם, שכבר בשלב אישור. מעליהן עומדת תכנית המתאר הכוללנית 260-0660696, על 5,137.935 דונם, שמטרתה מענה תכנוני ליישוב בהיקף של 26,000 תושבים. כל המספרים הם קיבולת סטטוטורית מתוכננת ולא מלאי דירות זמין.
- במאגר רשומות 92 תכניות על דיר אל-אסד, אבל רק 12 מהן מוסיפות יחידות דיור. ארבע גורעות, ו-76 אינן נוגעות כלל במספר היחידות. ברוטו התוספת היא 1,739 יחידות, ונטו 1,709 אחרי הגריעות.
- שתי תכניות מחזיקות 1,704 מתוך 1,739, שהם 98 אחוזים מתוספת הדיור: השכונה הצפונית עם 1,150 יחידות, והשכונה המערבית עם 554. עשר התכניות הנותרות מוסיפות יחד 35 יחידות בלבד.
- השכונה הצפונית, שמספרה במאגר 260-0488783, פרושה על 373.788 דונם ומוסיפה 1,150 יחידות דיור מעל אפס מאושרות. השלב הרשום הוא במילוי תנאים להפקדה, כלומר היא טרם הופקדה לעיון הציבור.
- שדה המטרות שלה מגדיר אותה כתכנית מפורטת למתחם מגורים 10 מתוך התכנית הכוללנית, והוא כולל גם מגורים ומסחר, מבני ציבור, מתחם תיירות, התוויית מערכת תחבורה וחיבור לכביש 854, ושמירה על מתחם סלעי קיים כערך נופי.
- התכנית הכוללנית של היישוב, שמספרה 260-0660696, פרושה על 5,137.935 דונם, ומטרתה כלשונה היא מתן מענה תכנוני כולל ליישוב בהיקף של 26,000 תושבים, כלומר כפול ממספר התושבים היום.
שאלות ותשובות
כמה יחידות דיור מתוכננות בדיר אל-אסד?
מהי השכונה הצפונית של דיר אל-אסד?
האם אפשר להגיש התנגדות לשכונה הצפונית?
מה ההבדל בין השכונה הצפונית לשכונה המערבית?
לכמה תושבים מתוכנן היישוב?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אם אחת מהן נתקעת, כל הכפר תקוע…
מישהו יכול להסביר מה ההבדל בין הפקדה לאישור? לא הבנתי את השלבים האלה…