דוח הלמ"ס לרבעון הראשון של 2026 מצביע על שוק שהתאושש מעט מול הרבעון הקודם, אך עדיין נמצא ברמה נמוכה משמעותית מול אשתקד. מחוז המרכז והדרום מובילים בנפחי המכירות, תל אביב נחלשה במכירות הדירות החדשות, ונתניה זינקה. הנה כל מה שצריך לדעת.

המספר המרכזי: 22,350 דירות בינואר-מרץ 2026

ברבעון הראשון של 2026, ינואר-מרץ, נמכרו כ-22,350 דירות, עלייה של 1.7% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אוקטובר-דצמבר 2025). בניכוי עונתיות נרשמה דווקא ירידה של 5.5% מול הרבעון הקודם. ההסבר לפער: ינואר-מרץ הוא רבעון חזק מבחינה עונתית, ולכן הירידה לאחר ניכוי העונתיות חושפת את התמונה האמיתית.

בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (ינואר-מרץ 2025) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות: ירידה של 10.0% בנתון המקורי וירידה של 12.7% בניכוי עונתיות. כלומר, ביחס לאותה תקופה לפני שנה, השוק חלש משמעותית.

בחינת נתוני המגמה של סך הדירות שנמכרו מצביעה על תמונה מורכבת לאורך השנים. מאוקטובר 2021 ועד אפריל 2023 נרשמה ירידה ממוצעת של 3.9% לחודש. ממאי 2023 עד יוני 2024 התהפכה המגמה לעלייה של 2.5% לחודש בממוצע. מיולי 2024 ועד היום המגמה ירדה שוב, עם ירידה ממוצעת של 1.1% לחודש (פרט לחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 שהציגו עלייה זמנית).

דירות חדשות: 8,110 דירות, ירידה של 13.3% מול אשתקד

בינואר-מרץ 2026 נמכרו 8,110 דירות חדשות, שהן 36.3% מסך הדירות שנמכרו ברבעון. מתוך הדירות החדשות, כ-24.7% נמכרו בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת").

בהשוואה לרבעון הקודם (אוקטובר-דצמבר 2025), נרשמה ירידה של 6.9% במכירת דירות חדשות. בניכוי עונתיות, הירידה גדולה יותר: 8.7%. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה ירידה של 13.3% בנתון המקורי וירידה של 15.3% בניכוי עונתיות. הדירות החדשות הן הסגמנט שנפגע יותר ביחס ליד השנייה ברבעון זה.

הסתכלות על מגמת המכירות לאורך זמן: מאוגוסט 2021 ועד מרץ 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 3.8% לחודש. מאפריל 2023 ועד מאי 2024 התהפכה המגמה לעלייה של 3.8% לחודש בממוצע. מיוני 2024 ועד היום המגמה ירדה, עם ירידה של 1.8% לחודש בממוצע (פרט לרבעון השלישי של 2025).

דירות יד שנייה: 14,240 דירות, מובילות את השוק

בינואר-מרץ 2026 נמכרו 14,240 דירות יד שנייה, שהן 63.7% מסך הדירות שנמכרו ברבעון. דירות יד שנייה הן הסגמנט הגדול בשוק, פי 1.75 ממכירות הדירות החדשות באותה תקופה.

בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עלייה של 7.4% במכירות יד שנייה, אבל בניכוי עונתיות התמונה הפוכה: ירידה של 3.5%. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה ירידה של 8.1% בנתון המקורי וירידה של 11.1% בניכוי עונתיות.

במגמה ארוכת טווח: מאוקטובר 2021 עד אוגוסט 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.6% לחודש. מספטמבר 2023 ועד נובמבר 2024 התהפכה המגמה לעלייה של 2.8% לחודש בממוצע. מדצמבר 2024 עד אוגוסט 2025 ירידה ממוצעת של 1.6%. מספטמבר 2025 נרשמה עלייה ממוצעת של 0.3% לחודש, מגמה חיובית מתונה.

מרץ 2026 לבדו: 7,250 דירות

בחודש מרץ 2026 נמכרו 7,250 דירות. מתוכן, 37.5% הן דירות חדשות (2,720 דירות) ו-62.5% יד שנייה (4,530 דירות). מתוך הדירות החדשות שנמכרו במרץ, 22.3% היו בסבסוד ממשלתי. נתון זה מצביע על שינוי קל בהרכב המכירות בתוך הרבעון: אחוז הדירות החדשות עלה מהממוצע הרבעוני של 36.3% ל-37.5% במרץ בלבד.

פילוח גיאוגרפי: מרכז ודרום מובילים

מחוז המרכז ומחוז הדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2026, עם נתחי שוק של 26.7% ו-20.8% בהתאמה. בהשוואה לרבעון הקודם, נרשמה עלייה במכירת דירות יד שנייה בכל המחוזות פרט למחוז תל אביב. בדירות החדשות, התמונה מעורבת.

הטבלה הבאה מציגה את החלוקה לפי מחוז:

מחוז תל אביב בולט כחריג: ירידה של 27.3% במכירת דירות חדשות מול הרבעון הקודם, וגם ירידה של 5.4% ביד שנייה. מנגד, מחוז הצפון רושם ירידה דרמטית של 30.9% בדירות חדשות. אזור יהודה ושומרון, אף שמדובר במספרים מוחלטים קטנים, מציג עלייה חדה של 69.2% בדירות חדשות.

דירות חדשות: הערים המובילות

בשלושת החודשים הראשונים של 2026, הערים המובילות במכירת דירות חדשות הן תל אביב-יפו, נתניה, אופקים וירושלים. הטבלה הבאה מציגה את הערים שבהן נמכרו יותר מ-150 דירות חדשות ברבעון:

השינויים החדים בערים בודדות משקפים בעיקר השקה של פרויקטים גדולים שדוחפים את המספרים מעלה. נתניה זינקה ב-114.6%, קריית אתא ב-160.8%, אשקלון ב-110.5% וראשון לציון ב-83.2%. מנגד, רמת גן נחלשה ב-31% וירושלים ב-17.1%.

יד שנייה: ירושלים, חיפה ובאר שבע מובילות

במכירת דירות יד שנייה ברבעון הראשון של 2026, הערים המובילות הן ירושלים, חיפה, באר שבע, תל אביב-יפו ואשקלון. הטבלה הבאה מציגה את הערים שבהן נמכרו יותר מ-150 דירות יד שנייה:

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ירושלים מובילה את שוק יד שנייה עם 991 דירות שנמכרו ברבעון, ולאחריה חיפה עם 919. תל אביב-יפו ירדה למקום הרביעי בלבד, עם 572 דירות (ירידה של 27.1% מול הרבעון הקודם). בית שמש בלטה עם עלייה של 23.9%, ובני ברק עם עלייה של 21.7%.

85,310 דירות חדשות במלאי, 32 חודשי היצע

בסוף מרץ 2026 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-85,310 דירות. מספר חודשי ההיצע (הזמן שיעבור עד שכל הדירות הקיימות במלאי יימכרו, בקצב המכירות הנוכחי) עומד על 32.0 חודשים, כלומר כמעט שלוש שנים.

נתוני המגמה מצביעים על שינוי אפשרי. מאפריל 2022 ועד דצמבר 2025 נרשמה עלייה ממוצעת של 1.4% לחודש במלאי. ברבעון הראשון של 2026 נצפית התייצבות עם ירידה קלה של 0.1% בממוצע. הלמ"ס מציינת שעדיין מוקדם להצביע על היפוך מגמה.

מלאי הדירות החדשות מתרכז בשני מחוזות מרכזיים:

בערים הגדולות מעל 100 אלף תושבים, תל אביב-יפו מובילה עם כ-10,540 דירות שנותרו למכירה, וירושלים אחריה עם כ-10,370 דירות. מבין הערים שאינן נמנות עם הערים הגדולות, מובילות לוד (3,160 דירות), קריית גת (1,930), באר יעקב (1,630), רעננה (1,530) ורמת השרון (1,480). אחריהן: יהוד-מונוסון (1,420), נתיבות (1,170), קריית אונו (1,100), אופקים (1,060) וטבריה (1,030).

סיכום

ברבעון הראשון של 2026 נמכרו 22,350 דירות, ירידה של 10% מול הרבעון המקביל אשתקד אך עלייה של 1.7% מול הרבעון הקודם. הסגמנט שנפגע יותר הוא הדירות החדשות (ירידה של 13.3% שנתי), בעוד דירות יד שנייה ירדו ב-8.1% בלבד. מחוז המרכז והדרום מובילים בנפח, מחוז תל אביב נחלש משמעותית בדירות החדשות (ירידה של 27.3%), ונתניה זינקה. המלאי של 85,310 דירות חדשות, המייצג היצע של 32 חודשים, מתחיל להתייצב לראשונה זה שנים.

• סך עסקאות Q1 2026: 22,350 דירות
• חדשות: 8,110 (36.3%), -13.3% מול אשתקד
• יד שנייה: 14,240 (63.7%), -8.1% מול אשתקד
• מרץ 2026: 7,250 דירות (2,720 חדשות + 4,530 יד שנייה)
• מלאי דירות חדשות: 85,310, היצע של 32 חודשים
• ת"א מרכזת 30.7% מהמלאי הארצי

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו