בקצרה
- לפי דוח ממשלתי, בבניין חדש בן 12 קומות עלות התחזוקה לדירה הייתה כ-500 שקל בחודש, כפול מבניין ותיק באותו גובה.
- לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, ההוצאות מתחלקות לפי שטח הדירה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון.
- סעיף בחוזה שמגביל את האפשרות להיפרד מחברת הניהול שהקבלן קבע תקף עד 3 שנים מתחילת הניהול.
- הדוח ממליץ להפריש 10 עד 20 אחוזים מעלויות התחזוקה השוטפות לקרן לטווח ארוך.
- לפי חישוב שלנו על נתוני הדוח, הפער בין בניין חדש לוותיק מצטבר ל-30 אלף שקל בעשור.
משווים בין שני פרויקטים לפי מחיר למטר, ושוכחים שורה אחת שתופיע כל חודש אחרי המסירה: דמי הניהול. והיא לא נקבעת רק לפי מה שהקבלן כתב.
כמה עולה לתחזק בניין
על מה בעצם משלמים
דמי ניהול, או תשלומי ועד בית, מממנים את כל מה שמשותף לדיירים: המעליות, הניקיון והגינון, החשמל והמים של השטחים המשותפים, הביטוח, ובבניין חדש גם שורה ארוכה של מערכות. משאבות ומאגרי מים, מערכות גילוי וכיבוי אש, שערים, אינטרקום, מצלמות, ולפעמים גנרטור.
דוח שהכינה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עם משרד הבינוי והשיכון, תחזוקת מבנים גבוהים בישראל, פירק את העלות של בניין חדש בן 8 קומות לרכיבים:
מודל של בניין עם 32 דירות ומעלית אחת, במחירי 2017 כולל מע"מ, בלי קרן לתחזוקה לטווח ארוך. רכיב הניהול כולל את עלות הצוות ואת רווח חברת הניהול. בדוח עצמו הסכום מעוגל לכ-160 אלף שקל.
שימו לב לשורה העליונה. רכיב הניהול עצמו הוא הגדול ביותר, והוא כולל גם את הרווח של חברת הניהול. זו אחת הסיבות שכדאי לדעת מי בוחר את החברה, ובאילו תנאים.
כמה זה עולה לדירה: מה מצא הדוח
הדוח בנה מודלים לבניינים בגבהים שונים, ותרגם את העלות לתשלום חודשי לדירה. לצד המודל הוא הביא גם הערכה של מה שדיירים משלמים בפועל:
עלות חודשית לדירה, במחירי 2017 כולל מע"מ, בלי קרן לטווח ארוך ובלי בריכה, חדר כושר או שמירה. אלה מודלים של הדוח ולא מחירון עדכני.
שלושה דברים עולים מהטבלה. ראשית, בכל גובה, בניין חדש יקר מוותיק: בבניין בן 12 קומות, 500 שקל מול 250. שנית, בבניינים הוותיקים ההערכה של התשלום בפועל נמוכה מהעלות לפי המודל, כלומר דיירים משלמים פחות ממה שתחזוקה תקינה דורשת. ושלישית, במגדלים הגבוהים התמונה הפוכה.
ונדייק: אלה מחירי 2017, בלי בריכה, חדר כושר או שמירה. זה לא מחירון עדכני, והוא נועד להראות סדרי גודל ויחסים בין סוגי בניינים. לגבי פרויקט מסוים, המספר שקובע הוא התקציב של הבניין עצמו.
למה מספר הדירות משנה את החשבון
חלק גדול מהעלויות קבוע, והוא מתחלק בין כל הדירות. מעלית צריכה אותה תחזוקה בין אם היא משרתת מעט דירות או הרבה. לכן בבניין קטן עם הרבה מערכות, כל דירה נושאת חלק גדול יותר.
הדוח עצמו ממחיש את זה. בבניין חדש בן 15 קומות עם 68 דירות, העלות לפי המודל היא 530 שקל לדירה. במגדל בן 30 קומות עם 135 דירות וארבע מעליות, היא 360 שקל. יותר מערכות, אבל גם כמעט פי 2 דירות שמתחלקות בהן.
ומה שמשנה את החשבון עוד יותר הם השירותים שהמודל לא כולל: שמירה, לובי מאויש, בריכה וחדר כושר. כשמשווים בין פרויקטים, כדאי לבדוק לא רק כמה דירות יש בבניין, אלא גם אילו מתקנים ישותפו ביניהן.
מי קובע את הסכום, ואיך הוא מתחלק
כאן החוק ברור יחסית. לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות לפי היחס בין שטח הרצפה של הדירה שלו לשטח הרצפה של כל הדירות בבניין, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר. דירה גדולה משלמת יותר.
את גובה ההוצאות קובעת האסיפה הכללית, שלפי התקנון המצוי מתכנסת אחת לשנה. ההחלטות מתקבלות ברוב דעות, עם קול אחד לכל דירה. את הבניין מנהלת נציגות, שפועלת כשלוחה של כל בעלי הדירות.
ומה עם מה שהקבלן כתב? לפי החוק, מי שבבעלותו כל הדירות רשאי לרשום תקנון, והתקנון שנרשם מחייב גם את מי שקונה דירה אחר כך. אבל חוק המכר מוסיף הגנה: אם התקנון שונה מהתקנון המצוי בשיעור ההשתתפות בהוצאות או בסדרי קבלת ההחלטות, הקבלן חייב לפרט זאת במפרט או בחוזה. אם לא פירט, חל התקנון המצוי.
ושינוי התקנון לאחר מכן דורש רוב של בעלי דירות שצמודים להם שני שלישים מהרכוש המשותף. גם אז, תשלום מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק מחייב בעל דירה רק בהסכמתו. על הסכמות בבית משותף כתבנו גם בכתבה על כמה שכנים צריכים להסכים.
חברת ניהול שהקבלן קבע: מתי אפשר להחליף
בפרויקטים חדשים רבים, הקבלן חותם עם חברת ניהול עוד לפני שהדיירים נכנסים. החוק קורא לה "מתחזק", וקובע כמה כללים שכדאי להכיר:
- גילוי בחוזה: לפי סעיף 6א לחוק המכר, הקבלן רשאי לקבוע חברת ניהול רק אם בחוזה המכר נכללו פרטים עליה, ובהם זהותה ותנאי ההתקשרות
- הגבלה של 3 שנים: בחוזה הראשון עם החברה, סעיף שמונע או מגביל את סיום ההתקשרות תקף עד שלוש שנים מיום שהחברה התחילה לנהל, ולא מיום החתימה על הדירה
- החלפה: לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין, החלטה על התקשרות עם חברה מסוימת או על החלפתה מתקבלת בידי בעלי דירות שצמודים להם יותר ממחצית הרכוש המשותף
- מחלוקות: מוכרעות בידי המפקח על רישום מקרקעין, גם כשחברת הניהול היא צד
ונדייק בנקודה שבה רבים טועים: שלוש השנים אינן סוף אוטומטי של החוזה. הן מגבילות את תוקפו של סעיף שחוסם את היציאה. כדי להחליף את החברה עדיין צריך החלטה של בעלי הדירות ברוב שהחוק קובע. בנוסף, ההגבלה לא חלה על חוזים שנחתמו לפני שנכנס לתוקף התיקון לחוק ב-2002.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה, במדריך הניהול והתחזוקה שלה, שבעלי הדירות ייקחו חלק בבחירת חברת הניהול ובניסוח ההסכם איתה. זו המלצה, לא חובה בחוק.
הקרן שאף אחד לא מדבר עליה
דמי הניהול השוטפים מממנים את מה שקורה החודש. אבל בניין חדש מזדקן: מעליות מוחלפות, איטום מתחדש, מערכות נשחקות. הדוח הממשלתי העריך שתחזוקה לטווח ארוך דורשת 5 עד 10 אחוזים מהעלויות השוטפות, ועוד 5 עד 10 אחוזים לתיקוני תקלות.
כלומר, לפי הדוח, צריך להפריש 10 עד 20 אחוזים מעלות התחזוקה לקרן נפרדת. הדוגמה שלו: בבניין עם 80 דירות, הפרשה של 40 שקל לחודש לדירה, על דמי ניהול של 400 שקל, מצטברת לכ-1.2 מיליון שקל אחרי 25 שנה, בהנחת ריבית של 2 אחוזים. בניין שלא מפריש, יגלה את הצורך כשהמעלית תדרוש החלפה.
החישוב: עשר שנים של דמי ניהול
הנה החשבון שמפספסים כשמשווים מחיר למטר. על פי המודל של הדוח, בבניין בן 12 קומות הפער בין חדש לוותיק הוא 250 שקל בחודש. זה 3,000 שקל בשנה, ו-30 אלף שקל בעשור. בבניין בן 8 קומות הפער הוא 200 שקל בחודש, כלומר 24 אלף שקל בעשור.
החישוב שלנו, על מחירי 2017 ובלי שירותים כמו שמירה או בריכה, ולכן בפרויקט עם מתקנים כאלה הפער יכול להיות גדול יותר. ומה שחשוב יותר מהמספר עצמו: זו הוצאה שמתווספת כל חודש להחזר המשכנתה, ולכן כדאי להכניס אותה לתכנון התזרים כבר בשלב שבו בודקים כמה הון עצמי צריך.
מה לבדוק לפני החתימה
אלה השאלות שנשענות על החוק ועל ההנחיות הרשמיות, ולא על מצגת של הפרויקט:
- המפרט: האם יש שינוי מהתקנון המצוי בשיעור ההשתתפות בהוצאות או בסדרי קבלת ההחלטות? בטופס המפרט יש לכך שדות נפרדים
- חברת הניהול: האם נקבעה, מה זהותה, מה תנאי ההתקשרות, ומה נכתב על סיום ההסכם
- הרכוש המשותף: כמה מעליות, אילו מתקנים משותפים, ואילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף או הוצמדו לדירות מסוימות, כמו חניות, מחסנים או גג
- התקציב: לבקש את תקציב הבניין, את חוזי התחזוקה ואת יתרת הקרן לטווח ארוך, אם יש
- התקנון הרשום: בבניין קיים, לבדוק אם נרשם תקנון מוסכם ומה כתוב בו
שאר הבדיקות לפני חתימה, מעבר לניהול הבניין, מפורטות בכתבה 10 דברים שחייבים לבדוק לפני החתימה. ומי שעוד מתלבט בין קבלן ליד שנייה, יכול לקרוא את הכתבה דירה מקבלן או מיד שנייה, ואת הכתבה על רכישת דירה מקבלן.
- הכתבה נכתבה בעקבות דיווח מ-14 בספטמבר 2026 על עלות דמי הניהול. טווחי המחירים שהובאו בו לא לוו במקור מזוהה, ולכן לא הבאנו אותם.
- נתוני העלויות, הפירוק לרכיבים, העלות החודשית לדירה והמלצת ההפרשה לקרן: הדוח "תחזוקת מבנים גבוהים בישראל", הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון, דצמבר 2017. הסכום הכולל בטבלת הרכיבים ופערי העשור הם חישוב שלנו על נתוני הדוח.
- חלוקת ההוצאות, האסיפה הכללית, שינוי התקנון, התקשרות עם חברת ניהול והחלפתה, ומחלוקות: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 58, 62, 63, 71 ו-72, והתקנון המצוי.
- גילוי פרטי חברת הניהול, הגבלת שלוש השנים ושינויים מהתקנון המצוי: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 6 ו-6א.
- ההמלצה על מעורבות הדיירים בבחירת חברת הניהול: מדריך הניהול והתחזוקה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 2022. זו המלצה ואינה חובה בחוק.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- קניית דירה מקבלן: 7 דברים שחייבים לדעת לפני שחותמים
- קרקעות הכנסייה בטלביה ובניות: מה יידון בבג"ץ ביום ד', ומה מצב 1,100 הדירות
- בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה יד שנייה, כל מה שצריך לדעת I קליקת הנדל"ן
- פוטנציאל השקעות נדל"ן בנתיבות: מחקר שוק מקיף
- תכנון עירוני ונדל"ן: מה כל משקיע חייב להבין על שכונות בישראל
סיכום
דמי הניהול נקבעים בידי האסיפה הכללית, מתחלקים לפי שטח הדירה, ובבניין חדש הם גבוהים יותר. חברת ניהול שהקבלן קבע אינה גזירה לתמיד, אבל גם לא מתחלפת מעצמה.
- העלות: כ-500 שקל לדירה בבניין חדש בן 12 קומות, במחירי 2017
- החלוקה: לפי שטח הדירה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון
- חברת הניהול: סעיף חסימה תקף עד 3 שנים, והחלפה ברוב של יותר ממחצית
- הקרן: 10 עד 20 אחוזים מהעלות השוטפת, לפי הדוח
- בעשור: 30 אלף שקל פער בין חדש לוותיק, לפי חישוב שלנו
שאלות ותשובות
כמה עולים דמי ניהול בבניין חדש?
איך מתחלקים דמי הניהול בין הדירות?
הקבלן בחר חברת ניהול. אפשר להחליף אותה?
מה צריך להופיע בחוזה לגבי חברת הניהול?
למי פונים כשיש מחלוקת על דמי הניהול?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
ה-3 שנים זה מתחילת הניהול או מיום המסירה? כי זה לא בהכרח אותו דבר…