בקצרה
- במחצית הראשונה של 2026 נמכרו 135 יחידות דיור, לעומת 35 בתקופה המקבילה אשתקד. ההכנסות במחצית עלו בכ-55%.
- ברבעון הראשון נמכרו 106 דירות בהיקף של כ-218 מיליון שקל, וההכנסות עלו בכ-62% לכ-55.3 מיליון שקל.
- הרבעון הראשון נסגר בהפסד נקי של כ-2 מיליון שקל, והרבעון השני בהפסד של כ-5 מיליון, עם הכנסות של כ-61 מיליון.
- ולמרות ההפסד, שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ומשירותי קומבינציה ברבעון הראשון עלה לכ-21.3%, לעומת כ-20.2% אשתקד.
- החברה מתמחה בהתחדשות עירונית, ולכן חלק ניכר מהעלויות שלה נרשם לפני שההכנסות מוכרות.
עונת הדוחות הראתה יזמים שמכרו פחות והרוויחו, ויזמים שמכרו יותר והפסידו. הדוח הזה הוא הדוגמה הכי חדה לצד השני: כמות שהוכפלה כמעט פי ארבעה, ושורה תחתונה שנשארה אדומה.
כמות מול רווח
המספרים של המחצית
דוניץ אלעד היא מהוותיקות בשוק ומתמחה בהתחדשות עירונית. הדוחות שלה לשני הרבעונים הראשונים של 2026 מציגים תמונה שקשה לפספס: 135 יחידות דיור נמכרו במחצית, לעומת 35 בתקופה המקבילה אשתקד, וההכנסות עלו בכ-55%.
נתוני הרבעון הראשון פורסמו על ידי החברה עצמה, ונתוני הרבעון השני פורסמו בביזפורטל. מספר הדירות ברבעון השני אינו נתון מדווח אלא הפרש בין 135 במחצית ל-106 ברבעון הראשון, וזהו חישוב שלנו.
ברבעון הראשון, לפי דיווח החברה עצמה, נמכרו 106 דירות בהיקף של כ-218 מיליון שקל, וההכנסות עלו בכ-62% לכ-55.3 מיליון שקל. ברבעון השני ההכנסות המשיכו לעלות לכ-61 מיליון. ובכל זאת, שני הרבעונים נסגרו בהפסד: כ-2 מיליון שקל ברבעון הראשון וכ-5 מיליון בשני.
למה כמות אינה רווח
זה הפער שחוזר בכל עונת הדוחות, וכאן הוא בצורתו הנקייה ביותר. אצל יזם, ההכנסה מוכרת לפי קצב הביצוע בפועל ולא במועד החתימה על החוזה. דירה שנמכרה החודש תיכנס לדוחות בהדרגה, לאורך שנות הבנייה.
העלויות, לעומת זאת, מתחילות מיד. קרקע, תכנון, אגרות, ליווי דיירים ומימון נצברים מהיום הראשון. חברה שמאיצה את קצב הפעילות שלה נושאת את העלויות לפני שההכנסות מגיעות, וזה בדיוק מה שרואים כאן.
ומה שחשוב לא פחות: ההפסד כאן אינו נובע משחיקה במרווח. ברבעון הראשון שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ומשירותי קומבינציה אף עלה, לכ-21.3% לעומת כ-20.2% אשתקד. כלומר ההפסד נוצר מתחת לשורת הרווח הגולמי, והחברה לא פרסמה פירוט שמאפשר לקבוע ממה בדיוק. אנחנו לא נמלא את החסר בניחוש.
שלוש חברות, שלוש תשובות שונות
שווה להעמיד את הדוח הזה לצד שניים אחרים שקראנו באותם ימים, כי יחד הם מראים שאין תשובה אחת לשאלה מה קורה בשוק.
- דוניץ אלעד: מכרה פי ארבעה יותר דירות, המרווח עלה, והשורה התחתונה אדומה
- אלמוגים: ההכנסות זינקו בכ-49%, המרווח נשחק, והמחצית נסגרה בהפסד של כ-13 מיליון שקל
- אורון: מכרה שש דירות בלבד ברבעון, והקבוצה בכל זאת עברה לרווח, בזכות תשתיות ותעשייה
שלוש חברות, אותו רבעון, שלושה סיפורים הפוכים. זו הסיבה שכותרת אחת על השוק כמעט תמיד מטעה, ואת התמונה הרחבה ריכזנו בכתבה על הפער בין כמות הדירות לכסף בדוחות הרבעון.
מה שונה בחברת התחדשות עירונית
דוניץ אלעד פועלת בעיקר בפינוי בינוי ובהתחדשות עירונית, וזה משנה איך קוראים את הדוח שלה. בפרויקט כזה עוברות לרוב שנים בין החתמת הדיירים לבין קבלת היתר בנייה, ובכל אותן שנים החברה משקיעה בלי הכנסה מקבילה.
המשמעות למי שקורא דוחות: אי אפשר להשוות ישירות בין חברת התחדשות עירונית לבין יזם שקונה קרקע פנויה ובונה עליה. אצל הראשונה, שנים של השקעה מקדימות את ההכנסות, ואצל השני המרחק קצר בהרבה. את שלבי התהליך, ואת המקום שבו הוא הופך ממחייב לוודאי, פירטנו בכתבה על איך עובד תהליך פינוי בינוי.
מה לבדוק לפני שקונים בפרויקט התחדשות
- באיזה שלב הפרויקט: החתמת דיירים, תכנית מאושרת או היתר בנייה. זה ההבדל בין פרויקט שיתחיל בעוד חודשים לבין אחד שיתחיל בעוד שנים
- ערבות חוק המכר: שהיא בידיכם ומכסה את כל מה ששילמתם. היא ניתנת על ידי הגוף המלווה ולא על ידי היזם
- חשבון הליווי: שכל תשלום נעשה אליו בלבד. זה הכלל החשוב ביותר
- מועד המסירה וסעיף הפיצוי: בפרויקטים ארוכים אלה הסעיפים שיהפכו לרלוונטיים
- קצב המכירות בפרויקט עצמו: ולא בחברה כולה. חברה שמוכרת הרבה יכולה להחזיק פרויקט אחד שנתקע
ההגנה שלכם על הכסף אינה מצבה הפיננסי של החברה אלא הערבות והליווי הבנקאי. את מה שקורה כשפרויקט כן נתקע תיארנו בכתבה על פרויקט שמונה לו כונס נכסים.
- נתוני הרבעון הראשון, ובהם 106 דירות בהיקף של כ-218 מיליון שקל, הכנסות של כ-55.3 מיליון בגידול של כ-62%, שיעור רווח גולמי של כ-21.3% והפסד נקי של כ-2 מיליון: דיווח החברה, כפי שפורסם באתר החברה.
- נתוני הרבעון השני, ובהם הכנסות של כ-61 מיליון שקל, הפסד של כ-5 מיליון, 135 דירות במחצית לעומת 35 אשתקד, וגידול של כ-55% בהכנסות המחצית: ביזפורטל, 31 באוגוסט 2026.
- אימות: המספרים משני המקורות מתיישבים זה עם זה. 55.3 ועוד 61 הם כ-116 מיליון שקל במחצית, ו-106 דירות ברבעון הראשון מתוך 135 במחצית משאירות 29 ברבעון השני. ההפסד במחצית, כ-7 מיליון שקל, הוא חיבור שלנו של שני ההפסדים הרבעוניים ואינו נתון מדווח.
- נתון שלא נכלל: היקף המכירות של המחצית שהופיע באחד הדיווחים אינו מובא כאן, משום שאותו סכום בדיוק דווח באותה עונה גם עבור חברה אחרת, ולא הצלחנו להצליב אותו מול מקור נוסף. היקף הרבעון הראשון כן מובא, משום שהוא פורסם על ידי החברה עצמה ומתיישב עם מספר הדירות.
סיכום
דוניץ אלעד מכרה במחצית 135 דירות לעומת 35 אשתקד, ההכנסות עלו בכ-55%, ושני הרבעונים נסגרו בהפסד. זה אינו סיפור של שחיקה במרווח, שכן המרווח דווקא עלה, אלא של הפער בין קצב המכירה לקצב הכרת ההכנסה.
- הכמות: 135 דירות במחצית מול 35 אשתקד
- ההכנסות: עלו בכ-55% במחצית, לכ-116 מיליון שקל
- השורה התחתונה: הפסד של כ-2 מיליון ברבעון הראשון וכ-5 בשני
- המרווח: ברבעון הראשון דווקא עלה, לכ-21.3%
- ההסבר: בהתחדשות עירונית העלויות מקדימות את ההכנסות בשנים
שאלות ותשובות
איך מוכרים פי ארבעה יותר דירות ומפסידים?
ההפסד הזה מדאיג?
מה מיוחד בחברת התחדשות עירונית?
מה זה אומר למי ששוקלים לקנות מהחברה?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אני לא מבין… איך מוכרים פי ארבעה יותר דירות ועדיין מפסידים? מישהו יכול להסביר את זה בשפת אנשים רגילים?
106 דירות ברבעון אחד זה מספר ממש גדול… ובכל זאת 2 מיליון הפסד. פשוט מטורף