בקצרה
- במחצית הראשונה של 2026 מכרה החברה 379 יחידות דיור, לעומת 140 בתקופה המקבילה. 274 מהן נמכרו במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות ו-105 בשוק החופשי.
- מתוך ההטבות שהעניקה: כ-72% היו תנאי תשלום מיטיבים, בהיקף הכנסות של כ-133 מיליון שקל, וכ-28% היו הלוואות קבלן, בהיקף הכנסות של כ-51 מיליון שקל.
- הריבית שהחברה ספגה על הלוואות הקבלן הסתכמה בכ-2.7 מיליון שקל, כ-5.2% על אותן הלוואות.
- ההכנסות במחצית זינקו לכ-498 מיליון שקל מכ-271 מיליון, והרווח הנקי לכ-16.5 מיליון. שיעור הרווח הגולמי, לפי חישוב שלנו, ירד קלות לכ-16.5% מכ-17%.
- לחברה מלאי של כ-9,475 יחידות דיור ופרויקטים בביצוע בכ-20 ערים, מנהריה בצפון ועד אופקים בדרום.
מבצע מימון נראה כמו מתנה. משלמים 10% היום ואת השאר במסירה, והקבלן סופג את הריבית. השאלה שאף אחד לא שואל היא למה הוא מסכים לזה, ובדוח אחד יש סוף סוף מספרים שמאפשרים לענות.
המספרים מאחורי המבצע
הפירוט שכמעט אף יזם לא מפרסם
אפי קפיטל נדל"ן פרסמה את הדוח למחצית הראשונה של 2026, ובתוכו נתון שנדיר למצוא בדוחות של יזמים: פילוח של ההטבות שהיא נתנה לרוכשים, לפי סוג ולפי היקף.
לפי הדיווח, כ-72% מההטבות היו מסוג תנאי תשלום מיטיבים, בהיקף הכנסות של כ-133 מיליון שקל, וכ-28% היו הלוואות קבלן, בהיקף הכנסות של כ-51 מיליון שקל. הריבית שהחברה עצמה ספגה על הלוואות הקבלן הסתכמה בכ-2.7 מיליון שקל, כ-5.2% על אותן הלוואות.
שימו לב למה שהמספרים האלה אומרים ולמה שלא. הם מודדים את היקף ההכנסות שנלוו להן הטבות, לא את מה שההטבות עלו לחברה. הנתון היחיד שמתאר עלות בפועל הוא הריבית, כ-2.7 מיליון שקל.
למה יזם מסכים לספוג ריבית
זו השאלה המעניינת, וכאן צריך להיות מדויקים לגבי מי אומר מה. לפי הניתוח של אתר אייס, שסקר את הדוח, כשהיזם נותן הלוואת קבלן הוא אמנם משלם את הריבית, אבל מקבל חלק ניכר מהתמורה כבר במועד החתימה. הדוגמה שהובאה שם: דירה של שלושה מיליון שקל שבה היזם מקבל מיליון וחצי ביום החתימה, וחוסך בכך מימון יקר יותר לפרויקט.
זה הסבר של הכתב ולא ציטוט מהדוח, ולכן צריך לקרוא אותו כהיגיון ולא כנתון. אבל הוא מתיישב עם מה שהחברה כן מדווחת: ריבית של כ-2.7 מיליון שקל היא מחיר נמוך יחסית להיקפי המכירות, ויזם שמשלם אותו כנראה מקבל תמורה.
ההיגיון הזה גם מסביר את הצד השני של המשוואה. יזם שלווה בשוק החוץ-בנקאי משלם על הכסף שלו הרבה יותר. פרשקובסקי, למשל, דיווחה על הלוואה בריבית של כ-10%, ואת המשמעות של זה פירטנו בכתבה על 22 מיליון שקל בריבית 10%. כשזה המחיר של כסף, הקדמת תקבולים מרוכשים שווה הרבה.
הדוח עצמו: קפיצה בכמות, ורוב במסלול המסובסד
נתוני הדוח כפי שפורסמו באייס, ב-ynet, בפאנדר וב-News1. הרווח הנקי אשתקד נגזר מהגידול של כ-81% שדווח. שיעור הרווח הגולמי אינו מדווח כאחוז, וחלוקה של הנתונים נותנת כ-16.5% מול כ-17% אשתקד, כלומר ירידה קלה. זהו חישוב שלנו ולא נתון של החברה.
הכמות זינקה, וזה הנתון הבולט: 379 יחידות דיור במחצית, לעומת 140 בתקופה המקבילה. אבל הפילוח משנה את המשמעות. 274 מהן נמכרו במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, ורק 105 בשוק החופשי.
היקף השיווק במסלולים המסובסדים נקבע בהגרלות ובלוחות זמנים של המדינה, ולכן קפיצה כזאת אינה עדות לביקוש חופשי גובר. אצל עמרם אברהם ראינו בדיוק את התמונה ההפוכה באותה עונה: המכירות במסלול המסובסד התכווצו והשוק החופשי גדל.
וגם כאן, כמו כמעט בכל דוח שקראנו, המרווח נשחק. חלוקה של הרווח הגולמי בהכנסות נותנת כ-16.5% מול כ-17% אשתקד. זהו חישוב שלנו ולא נתון של החברה, אבל הכיוון מצטרף לשורה שראינו אצל אפריקה מגורים, רוטשטיין, אשטרום ועמרם אברהם.
איפה זה נפגש עם הרוכשים בשטח
החברה בונה בכ-20 ערים, מנהריה בצפון ועד אופקים בדרום, ומחזיקה מלאי של כ-9,475 יחידות דיור ועוד כ-114,200 מטר מסחר. אופקים היא דוגמה טובה למה שמבצעי מימון עושים בעיר פריפריאלית.
בבדיקה שפרסם כלכליסט באפריל 2025, כשנה לפני הדוח הזה, נמצא שבעסקאות שנבדקו באופקים ניתנה הטבת מימון ב-59.7% מהן, שהמחיר הממוצע לדירה היה כ-1.6 מיליון שקל, שההכנסה החודשית הממוצעת של אותם רוכשים עמדה על כ-13.5 אלף שקל ברוטו, ושההחזר על המשכנתה הגיע לכ-55% מהכנסת משק הבית. אפי קפיטל צוינה שם כמי שמציעה 10% ממחיר הדירה במועד הרכישה, ובונה בעיר כ-1,200 דירות.
הנתונים האלה מתארים את המצב כשנה לפני הדוח, והם אינם מתייחסים לרוכשים של 2026. אבל הם ממחישים את הפער בין הכניסה לעסקה לבין היום שבו צריך לממן אותה. את הסיכון המערכתי של המבצעים האלה, ואת מה שרשות שוק ההון מצאה על פיגורים בהחזרים, פירטנו בכתבה על האשראי החוץ-בנקאי לנדל"ן.
מה לבדוק לפני שחותמים על מבצע
- מה משלמים ומתי: לוח התשלומים המלא, וגם האם ההצמדה למדד תשומות הבנייה בוטלה או רק נדחתה
- מה קורה במסירה: כמה משכנתה תידרש, ומה ההחזר החודשי בריבית סבירה ולא באופטימית
- מה טיב ההטבה: הלוואה שנרשמת עליכם, או דחיית תשלום מול היזם. זה לא אותו דבר
- מה המחיר בלי המבצע: לבקש הצעה חלופית ולהשוות. לפעמים ההנחה כבר מגולמת במחיר המבוקש
- אישור עקרוני מראש: לבדוק מול הבנק את היכולת לקחת את המשכנתה שתידרש בעוד שנתיים או שלוש, ולא להניח
מבצע מימון אינו מלכודת ואינו מתנה. הוא מרכיב בעסקה שיש לו מחיר, והדוח הזה מראה שגם ליזם יש בו אינטרס. מי שמבין את האינטרס הזה נכנס למשא ומתן במקום טוב יותר.
- פילוח ההטבות, "72% היו מסוג תנאי תשלום מיטיבים" בהיקף של כ-133 מיליון שקל ו"כ-28% מההטבות היו מסוג הלוואות קבלן" בהיקף של כ-51 מיליון שקל, הריבית שספגה החברה, ומספר הדירות והפילוח בין תוכניות ממשלתיות לשוק החופשי: דיווחי החברה מאוגוסט 2026, כפי שפורסמו באתר אייס מאת איציק יצחקי.
- ההסבר למנגנון, לפיו היזם מקבל חלק ניכר מהתמורה במועד החתימה וחוסך מימון יקר יותר, הוא ניתוח של הכתב באייס ואינו נתון מתוך הדוח. כך הוא מובא גם כאן.
- ההכנסות, הרווח הגולמי, הרווח הנקי, המלאי ופריסת הערים: דיווחי החברה כפי שפורסמו ב-ynet מאת אורי חודי, בפאנדר וב-News1.
- הנתונים על אופקים: בדיקה של כלכליסט מאת עמיתי גזית, אפריל 2025, כשנה לפני הדוח. הם מתארים את המצב באותה עת ואינם מתייחסים לרוכשים של 2026.
- לא נכללו כאן נתוני רבעון ראשון שהופיעו בריכוז חסום בתשלום, משום שאינם מתיישבים עם נתוני המחצית שמדווחים בשלושה מקורות פתוחים.
סיכום
הדוח של אפי קפיטל אינו מעניין בגלל הרווח אלא בגלל הפירוט. הוא מראה כמה מהמכירות נעשו בתנאי תשלום מיטיבים וכמה בהלוואות קבלן, ומה עלתה הריבית לחברה. זה החומר שממנו אפשר להבין למה מבצע מימון קיים בכלל.
- הכמות: 379 יחידות במחצית מול 140, אבל 274 מהן במסלול מסובסד
- ההטבות: כ-72% תנאי תשלום מיטיבים, כ-28% הלוואות קבלן
- העלות ליזם: כ-2.7 מיליון שקל ריבית, סכום נמוך יחסית
- התוצאות: הכנסות של כ-498 מיליון שקל, רווח נקי כ-16.5 מיליון
- המסקנה: למבצע יש מחיר, וגם ליזם יש בו אינטרס
שאלות ותשובות
אז מבצע מימון זה טוב לרוכש או רע?
למה הקבלן בכלל מסכים לספוג ריבית?
מה זה אומר שרוב הדירות נמכרו בתוכניות ממשלתיות?
מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על מבצע מימון?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
3 תגובות
2.7 מיליון שקל ריבית שהקבלן ספג על הלוואות קבלן… זה בעצם ה"עלות השיווקית" שלו, לא? במקום לתת הנחה הוא נותן מימון. יוצא לו יותר זול משיווק רגיל
קניתי דרך תוכנית ממשלתית לפני כמה חודשים ולא הבנתי בכלל את ההבדל בין תנאי תשלום מיטיבים להלוואת קבלן. מישהו יכול להסביר בפשטות?
מה שמעניין פה זה שהשיעור הגולמי ירד קצת למרות שההכנסות כמעט הוכפלו.