כל דיון על שוק הדירות מתחיל בריבית ובהיצע, שני משתנים שמשתנים כל רבעון. יש משתנה שלישי שכמעט לא מדברים עליו, והוא היחיד שידוע עשרים שנה קדימה: מי שיחפשו דירה בעוד עשרים וחמש שנה כבר נולדו. לקחנו את נתוני הלמ"ס שפורסמו לקראת ראש השנה, תרגמנו אותם למשקי בית, והעמדנו אותם מול מה שנבנה בפועל ומול היעד שהממשלה קבעה עוד ב-2017.

2.88 ילדים לאישה, והנתון שכמעט לא זז

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעור הפריון הכולל בישראל עמד ב-2025 על 2.88 ילדים בממוצע לאישה, לעומת 1.41 בממוצע במדינות ה-OECD. באותה שנה נולדו בישראל 183,678 תינוקות. שנה קודם לכן, לפי פרסום הלמ"ס של ספטמבר 2025, השיעור היה 2.87 ומספר הלידות 181,614.

המספר עצמו מוכר. מה שפחות מדברים עליו הוא המשמעות שלו לשוק הדירות. ריבית יכולה לרדת בחצי שנה, ומלאי דירות יכול להתמלא או להתרוקן בשנתיים. מספר האנשים שיגיעו לגיל שבו מחפשים דירה ראשונה בעוד עשרים וחמש שנה כבר ידוע היום, בקירוב טוב, כי הם כבר נולדו.

ההשוואה ל-OECD מסבירה למה ישראל שונה משווקי הדיור שמשווים אליה בדרך כלל. במדינות שבהן הפריון נמוך משני ילדים לאישה, האוכלוסייה הצעירה מצטמקת לאורך זמן, והביקוש לדירות חדשות נשען יותר על הגירה ועל פיצול משקי בית. בישראל כל שנתון חדש גדול מקודמו, ולכן גם הביקוש הבסיסי לדירות גדל משנה לשנה.

ובכל זאת, לידות הן רק צד אחד של המאזן. לפי אותו פרסום, בשנה שחלפה מראש השנה הקודם נולדו כ-182 אלף תינוקות ונפטרו כ-50 אלף איש, ומאזן ההגירה היה שלילי: כ-57 אלף ישראלים יצאו לחו"ל, כ-21 אלף חזרו, והגיעו כ-24 אלף עולים חדשים וכ-4 אלף במסגרת איחוד משפחות. בסך הכל גדלה אוכלוסיית הישראלים בכ-124 אלף נפש, 1.2%. את התנועה בתוך הארץ, מאילו ערים עוזבים ולאילו עוברים, פירקנו בכתבה על ההגירה הפנימית.

משקי בית, לא תינוקות: איך הילודה הופכת לביקוש לדירה

תינוק לא קונה דירה. משק בית קונה או שוכר. לכן המדד שמתרגם את הדמוגרפיה לביקוש לדיור הוא מספר משקי הבית, ולפי הלמ"ס יש היום בישראל 3,029,300 משקי בית פרטיים. בפרסום של השנה הקודמת המספר היה 2,979,400, כלומר תוספת של כ-49,900 משקי בית בשנה.

המשתנה השני הוא גודל משק הבית. בישראל גרים בממוצע 3.17 אנשים במשק בית, לעומת כ-2.5 בממוצע במדינות ה-OECD, ובפרסום הקודם המספר היה 3.18. הפער הזה קשור ישירות לשיעור הפריון הגבוה, והוא גם מה שהופך את הנתון לרגיש כל כך.

נעשה תרגיל חשבון פשוט, להמחשה ולא כתחזית. 3,029,300 משקי בית כפול 3.17 נפשות הם כ-9.6 מיליון אנשים שחיים במשקי בית פרטיים. אילו אותם אנשים היו חיים בממוצע של 3.07 נפשות למשק בית, עשירית נפש פחות, היו בישראל כ-3.128 מיליון משקי בית. כלומר כ-99 אלף משקי בית נוספים, שכל אחד מהם צריך דירה, בלי שנולד תינוק אחד נוסף.

המשמעות לשוק היא ששני כוחות פועלים באותו כיוון. הילודה מוסיפה אנשים, והמעבר למשקי בית קטנים יותר, צעירים שיוצאים מבית ההורים, זוגות שנפרדים ומבוגרים שגרים לבד, מוסיפה משקי בית גם בלי גידול באוכלוסייה. בישראל גודל משק הבית עוד רחוק מהממוצע של ה-OECD, ולכן יש לו לאן לרדת. מי שמחכים לראות אם השוק ירד מוזמנים לקרוא גם את הכתבה על 85,000 הדירות התקועות, שבה בחנו את הצד השני של המשוואה, המלאי שלא נמכר.

מה המדינה חישבה ב-2017, ומה נבנה בפועל

ב-2017 אימצה הממשלה, בהחלטה 2457, את תחזית צורכי הדיור שגיבשה המועצה הלאומית לכלכלה: כ-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות בשנים 2017 עד 2040. ההחלטה פירטה את הצורך לפי תקופות, ורואים בה שהקצב הנדרש עולה עם הזמן: 52 אלף דירות בשנה ב-2017 עד 2020, 55 אלף ב-2021 עד 2025, 61 אלף ב-2026 עד 2030, 65 אלף ב-2031 עד 2035 ו-67 אלף ב-2036 עד 2040.

מול היעד הזה עומדים נתוני הבנייה של הלמ"ס. ב-2024 הסתיימה בנייתן של 53.7 אלף דירות, מתחת ל-55 אלף שנקבעו לאותה תקופה. ב-2025 המספר עלה ל-60.0 אלף, מעל יעד התקופה שהסתיימה וקרוב ל-61 אלף שנדרשים בכל שנה מעכשיו ועד 2030.

הצינור שמאחורי המספרים האלה מלא יותר מבעבר. ב-2025 החלה בנייתן של 79.7 אלף דירות, ו-73.7 אלף נטו אחרי 6.0 אלף דירות שנהרסו. בסוף השנה היו 207.4 אלף דירות בבנייה פעילה, לעומת 183.9 אלף בסוף 2024. את הנתונים העדכניים של 12 החודשים האחרונים, שכבר מראים האטה בהתחלות, פירטנו בכתבה על התחלות הבנייה.

צריך לומר גם מה ההשוואה הזו לא אומרת. התכנית מ-2017 מדברת על יחידות דיור חדשות שנדרש לבנות, והלמ"ס סופרת דירות שבנייתן הסתיימה. אלה לא בדיוק אותו דבר, והתכנית עצמה נשענה על תחזית אוכלוסייה שנכתבה לפני כמעט עשור. אבל שיעור הפריון, הבסיס של כל תחזית כזו, לא ירד מאז. המשמעות היא שהיעד לא התיישן, והוא ממשיך לעלות.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בעלות מול שכירות: מי קולט את משקי הבית החדשים

משק בית חדש לא בהכרח קונה דירה. לפי מרשם הדירות והמבנים של הלמ"ס, מלאי הדירות בישראל הגיע ב-2025 ל-3.02 מיליון, תוספת של 56.1 אלף דירות. באותה שנה עלה מספר הדירות בשכירות ל-892.4 אלף, 29.6% מהדירות, לעומת 851.6 אלף ו-28.8% בפרסום של השנה הקודמת. שיעור הדירות בבעלות ירד ל-69.8%.

במספרים מוחלטים, מספר הדירות בשכירות גדל בכ-40.8 אלף, בשנה שבה המלאי כולו גדל ב-56.1 אלף. שני המספרים מגיעים ממקורות שונים ואי אפשר לחבר אותם אחד לאחד, אבל הכיוון ברור: חלק גדול מהביקוש החדש נקלט בשוק השכירות. בהשוואה לאיחוד האירופי, שבו לפי אותו פרסום גרים בשכירות 31.5% ממשקי הבית בממוצע, ישראל כבר קרובה לממוצע.

למי שמחזיקים דירה להשקעה, זה אומר שהביקוש לשכירות נשען על בסיס דמוגרפי ולא רק על מחזור הריבית. ולמי שמחפשים לקנות, זה אומר שהתחרות על דירה נמצאת גם מול משקיעים שרואים את אותם מספרים. את מצב שוק השכירות לפי שכונות, כולל המקומות שבהם המחיר המבוקש כבר יורד, בדקנו בכתבה על פער שכר הדירה, ואת התמונה הרחבה בסקירת הדיור בישראל.

למה נתון הילודה לא מנבא את המחיר של השנה הבאה

כאן חשוב לעצור. בסיס דמוגרפי חזק לא אומר שהמחירים יעלו בשנה הקרובה. לפי אותו פרסום של הלמ"ס, ב-2025 נמכרו 90.5 אלף דירות, לעומת 102.8 אלף ב-2024. באותה שנה נולדו יותר תינוקות ונוספו יותר משקי בית, והעסקאות ירדו. בטווח הקצר, ריבית, מבצעי מימון, מלאי לא מכור ומצב ביטחוני משפיעים על השוק הרבה יותר מהילודה.

מה שנתון הילודה כן אומר הוא שהביקוש לא נעלם, הוא נדחה. משק בית שלא קנה השנה ממשיך לגור בשכירות או אצל ההורים, ויחזור לשוק. לכן הנתון הזה רלוונטי בעיקר למי שמחזיקים דירה לאורך שנים, ופחות למי שמנסים לתזמן את הכניסה לשוק לפי רבעון.

ארבע שאלות שכדאי לשאול לפני החלטה, בסדר הזה. ראשית, לאן האוכלוסייה עוברת, כי הגידול לא מתחלק שווה בין הערים. שנית, מה נבנה באזור הספציפי, כי גם יעד ארצי שמושג יכול להסתיר מחסור מקומי. שלישית, מה אופק ההחזקה, כי ככל שהוא ארוך יותר הדמוגרפיה חשובה יותר. רביעית, מה המימון עושה לתשואה, כי שום בסיס דמוגרפי לא מציל עסקה שהמשכנתה עליה כבדה מדי. את ההשוואה בין שכירות לקנייה עשינו במדריך שכירות מול קנייה.

והמשפט שמסכם את כל האמור: שוק הדירות בישראל נשען על שנתונים שגדלים משנה לשנה, ולכן השאלה לטווח ארוך היא לא אם יהיה ביקוש, אלא איפה ובאיזה מחיר הוא ייפגש עם ההיצע. את הבדיקה הזו, אזור מול אזור ועסקה מול עסקה, הצוות שלנו עושה עם רוכשים ומשקיעים לפני שהם מתחייבים.

סיכום

לפי הלמ"ס, שיעור הפריון בישראל עמד ב-2025 על 2.88 ילדים לאישה, לעומת 1.41 ב-OECD, ונולדו 183,678 תינוקות. מספר משקי הבית הפרטיים הגיע ל-3,029,300, כ-49,900 יותר מבשנה הקודמת, עם 3.17 נפשות למשק בית לעומת כ-2.5 ב-OECD. התכנית האסטרטגית לדיור מ-2017, החלטת ממשלה 2457, קבעה צורך של כ-1.5 מיליון יחידות דיור עד 2040, בקצב שעולה מ-55 אלף בשנה ב-2021 עד 2025 ל-61 אלף בשנה ב-2026 עד 2030. ב-2025 הסתיימה בנייתן של 60.0 אלף דירות, לעומת 53.7 אלף ב-2024, ו-207.4 אלף היו בבנייה פעילה בסוף השנה. מספר הדירות בשכירות עלה ל-892.4 אלף, 29.6% מהמלאי. ובאותה שנה נמכרו 90.5 אלף דירות לעומת 102.8 אלף ב-2024, תזכורת לכך שהילודה קובעת את הביקוש לטווח ארוך ולא את המחיר של השנה הבאה.

• לפי הלמ"ס נולדו בישראל 183,678 תינוקות ב-2025, ושיעור הפריון הכולל עמד על 2.88 ילדים לאישה, לעומת 1.41 בממוצע במדינות ה-OECD.
• מספר משקי הבית הפרטיים הגיע ל-3,029,300, כ-49,900 יותר מבפרסום של השנה הקודמת, עם 3.17 נפשות בממוצע למשק בית לעומת כ-2.5 ב-OECD.
• התכנית האסטרטגית לדיור מ-2017 קבעה צורך של 55 אלף דירות חדשות בשנה ב-2021 עד 2025, ו-61 אלף בשנה ב-2026 עד 2030.
• ב-2025 הסתיימה בנייתן של 60.0 אלף דירות, לעומת 53.7 אלף ב-2024, והחלה בנייתן של 79.7 אלף.
• מספר הדירות בשכירות עלה ל-892.4 אלף, 29.6% מהדירות, לעומת 851.6 אלף ו-28.8% בשנה הקודמת.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

ענת·לפני 2 שבועות

ווואלה לא חשבתי על זה בצורה הזו. הילדים שנולדו השנה יחפשו דירה בעוד 25 שנה... זה ממש מוחשי פתאום. השאלה היא אם יהיה מה לקנות להם במחירים שהם יוכלו להרשות לעצמם

אלי עובדיה·לפני 2 שבועות

פריון של 2.88 לעומת 1.41 ב-OECD זה פער מטורף. אנחנו מדינה אחרת לגמרי מבחינה דמוגרפית, ובגדול זה מה שמסביר למה שוק הדיור פה לא יירד כמו באירופה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו