מי שמחפשים דירה להשקעה עומדים לא פעם מול שתי דירות באותה עיר: ארבעה חדרים או חמישה. הגדולה יקרה יותר, אבל משפחה גדולה משלמת עליה יותר שכר דירה. השאלה היא אם התוספת בשכר הדירה מצדיקה את התוספת במחיר. בדקנו את זה במודעות יד2, עיר אחרי עיר.

תשואה על הכסף הנוסף: החשבון שמשווה בין שתי דירות

התשואה הרגילה מחלקת את שכר הדירה לשנה במחיר הדירה כולה. כשבוחרים בין שתי דירות באותה עיר, כדאי לשאול שאלה נוספת: הכסף שאתם מוסיפים כדי לקנות את הדירה הגדולה, כמה הוא מכניס. מחלקים את התוספת בשכר הדירה לשנה בתוספת במחיר. אם התוצאה גבוהה מהתשואה של הדירה הקטנה, החדר הנוסף משפר את העסקה. אם היא נמוכה, הוא מוריד אותה.

דוגמה בסכומים עגולים, לא דירה מסוימת. לפני הוצאות ומסים.

בדוגמה בסכומים עגולים: הדירה הגדולה עולה 600,000 שקל יותר ומושכרת ב-1,500 שקל יותר בחודש. בשנה זה 18,000 שקל, כלומר תשואה של 3% על הכסף הנוסף. את ההשוואה בין 3 ל-4 חדרים כבר עשינו בכתבה על דירה קטנה או גדולה להשקעה. כאן אנחנו עוברים לחדר החמישי, זה שמיועד למשפחות.

628,000 שקל יותר במחיר, 1,900 שקל יותר בשכר הדירה

לקחנו לכל עיר את המחיר המבוקש ואת שכר הדירה המבוקש לדירות 4 ו-5 חדרים במודעות יד2, ספטמבר 2026. נכללו 74 ערים ויישובים שהנתונים שלהם עברו את בדיקות האמינות שלנו.

בחציון של 74 הערים דירת 4 חדרים מבוקשת ב-2,320,000 שקל ודירת 5 חדרים ב-2,855,000 שקל. שכר הדירה המבוקש הוא 5,995 שקל ו-7,550 שקל בחודש. בכל עיר בנפרד, הפער בחציון הוא 628,000 שקל במחיר ו-1,900 שקל בחודש בשכר הדירה.

באחוזים, המחיר של דירת 5 חדרים גבוה בחציון ב-29%, ושכר הדירה ב-33%. שכר הדירה עולה מעט יותר מהמחיר, ולכן התשואה ברוטו של 5 חדרים, 3.19% בחציון, גבוהה מעט מזו של 4 חדרים, 3.01%. התשואה על הכסף הנוסף בלבד היא 3.26% בחציון של 73 ערים שבהן דירת 5 חדרים מבוקשת ביותר מדירת 4 חדרים.

זה לא אותו דבר בכל מקום: ב-15 ערים התשואה על הכסף הנוסף פחות מ-2%, ב-28 ערים 2% עד 4%, וב-30 ערים 4% ומעלה.

4.21% על הכסף הנוסף, כשדירת 4 חדרים מבוקשת עד 2,000,000 שקל

חילקנו את הערים לשלוש קבוצות לפי המחיר המבוקש לדירת 4 חדרים:

מחיר ושכר דירה: מודעות יד2 לדירות 4 ו-5 חדרים, ספטמבר 2026. כל מספר הוא חציון של הערים בקבוצה. תשואה על הכסף הנוסף: תוספת שכר הדירה לשנה חלקי תוספת המחיר, לפני הוצאות ומסים.

התוספת בשכר הדירה דומה בשלוש הקבוצות, בסביבות 1,900 שקל בחודש. מה שמשתנה הוא התוספת במחיר: 560,000 שקל בחציון בערים הזולות, ו-902,000 שקל בערים היקרות. לכן בערים שבהן דירת 4 חדרים מבוקשת עד 2,000,000 שקל, הכסף הנוסף מכניס 4.21% בחציון, יותר מהתשואה של דירת 4 חדרים שם. ב-20 מתוך 30 הערים האלה התשואה ברוטו של 5 חדרים גבוהה מזו של 4 חדרים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בשתי הקבוצות האחרות התשואה על הכסף הנוסף קרובה ל-3%, 2.98% ו-3.24% בחציון. שם הבחירה בין שתי הדירות תלויה יותר בדירה עצמה, בשכונה ובביקוש של משפחות. את התשואה של כל עיר תמצאו במפת התשואות לדירות 3 חדרים.

הון עצמי, מס ותקופות בלי שוכר: מה עוד משתנה בדירה גדולה

דירה יקרה יותר דורשת יותר כסף מכם. בדירה להשקעה הבנק יכול לממן לכל היותר 50% מהמחיר, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל. בדוגמה שלנו, תוספת של 600,000 שקל במחיר היא לפחות 300,000 שקל נוספים מההון העצמי. גם מס הרכישה על דירה נוספת גדל יחד עם המחיר. כמה חודשי שכירות המס הזה בולע, בדקנו בכתבה על מס הרכישה ושכר הדירה.

• שוכרים: דירה גדולה מתאימה בעיקר למשפחות, שנוטות לשכור לתקופות ארוכות יותר. אבל אם בשכונה אין הרבה משפחות שמחפשות חמישה חדרים, הדירה יכולה לעמוד ריקה יותר זמן.
• הוצאות: דירה גדולה יותר היא גם יותר תחזוקה, ובדרך כלל גם ארנונה ודמי ועד בית גבוהים יותר. חלק מההוצאות האלה משלם השוכר, וחלק נשאר אצלכם.
• מכירה: בעתיד תמכרו לקהל אחר. דירת 5 חדרים מתאימה לפחות קונים מדירת 4 חדרים, וכדאי לבדוק כמה דירות כאלה נמכרות בעיר.

ואם הדירה נקנית במשכנתה, שכר הדירה צריך לכסות קודם את ההחזר החודשי. בדקנו עד איזו ריבית שכר הדירה מכסה את המשכנתה.

מודעות, דירות גן ובתים פרטיים: מה החישוב לא אומר

• הוא לפי מודעות: מחיר ושכר דירה מבוקשים ביד2, לא עסקאות שנסגרו ולא חוזי שכירות.
• דירות 5 חדרים הן קבוצה מגוונת: בחלק מהערים נכללות בה דירות גן, פנטהאוזים ובתים צמודי קרקע, שהמחיר ושכר הדירה שלהם שונים מאוד. לכן בדקנו חציון של ערים ולא ציינו ערים בודדות.
• הוא לפני הוצאות: חודשים בלי שוכר, תחזוקה, ביטוח ומס על שכר הדירה.
• הוא לא מבחין בין שכונות: הפער בין 4 ל-5 חדרים יכול להיות שונה מאוד בתוך אותה עיר.

את התשואה של דירה מסוימת, עם ההוצאות שלה, אפשר לחשב במחשבון התשואה שבראש מפת התשואות.

מה לבדוק בשכונה לפני שבוחרים בין 4 ל-5 חדרים

• כמה יותר שכר דירה מקבלים על דירת 5 חדרים באותה שכונה, לפי חוזים ולא רק לפי מודעות
• מה התשואה על הכסף הנוסף, ואם היא גבוהה או נמוכה מהתשואה של הדירה הקטנה
• כמה הון עצמי נוסף הדירה הגדולה דורשת, כולל מס הרכישה על החלק הנוסף
• האם יש בשכונה ביקוש של משפחות לשכירות ארוכה

על היתרונות והחסרונות של דירה להשקעה, מעבר לתשואה, כתבנו במדריך מה לא מספרים לכם על דירות להשקעה.

השורה התחתונה: 3.26% על ההפרש, מול 3.01% על דירת 4 חדרים

דירה גדולה יותר מכניסה יותר שכר דירה, אבל גם עולה יותר. החשבון שמכריע הוא כמה מכניס הכסף הנוסף.

• 628,000 שקל יותר במחיר ו-1,900 שקל יותר בשכר הדירה, בחציון של 74 ערים
• 3.26% תשואה על הכסף הנוסף בחציון, מול 3.01% בדירת 4 חדרים
• בערים הזולות 4.21% בחציון, ובשאר הערים קרוב ל-3%
• הון עצמי, הוצאות וביקוש של משפחות משנים את החשבון בכל דירה

שאלות ותשובות על דירת 5 חדרים להשכרה

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

אפרת·לפני 1 שבוע

רגע, אז בערים הזולות יותר כדאי לקנות 5 חדרים להשקעה? מישהו יכול להסביר למה דווקא שם הפער גדול יותר?

אלי בוזגלו·לפני 1 שבוע

ווואלה, בדיוק הדילמה שאנחנו עומדים בפניה עכשיו. בדקנו דירת 4 ו-5 חדרים באותה שכונה, ההפרש במחיר היה מטורף. עכשיו מבין למה צריך לבדוק את הפער בשכר הדירה ספציפית באותה שכונה ולא ממוצע ארצי. תודה על זה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו