כשחברה מקבוצות הנדל"ן הגדולות בישראל מודיעה שהיא מוכנה לשים מיליארד שקל על רכישת דירות מקבלנים אחרים, שווה לעצור ולשאול מה היא רואה שאחרים מפספסים. בשידור האחרון של קליקת הנדל"ן צללו בר נעמני וראובן שם טוב לדיווח על המהלך של גינדי, ופירקו אותו לתובנות שכל משקיע יכול ליישם. הכתבה הזו מסכמת את הניתוח, והשידור המלא מחכה לכם כאן למטה.

ניתוח מהשידור

המהלך של גינדי במספרים

מה עומד מאחורי תוכנית ההשקעה, לפי הדיווח והניתוח בשידור

הנתון המרכזי

מיליארד ₪

היקף ההשקעה המתוכנן ברכישת דירות

לפי הדיווח בכלכליסט: רכישה מקבלנים בקשיים, בדרישה להנחה של כ-15%

כ-500 דירות

הערכת השידור, לפי מחיר ממוצע של כ-2 מיליון שקל לדירה.

אחזקה 10-15 שנה

השכרה ארוכת טווח, עם הטבות מס, ומכירה בסוף התקופה.

הנחה של כ-15%

הרווח מתחיל בקנייה מתחת למחיר השוק.

מקור: דיווח כלכליסט וניתוח שידור קליקת הנדל"ן

מה בדיוק גינדי מתכננת, לפי הדיווח

נתחיל בעובדות כפי שדווחו. לפי הכתבה שפורסמה בכלכליסט ונדונה בשידור, גינדי החזקות מתכננת להשקיע כמיליארד שקל ברכישת דירות חדשות מקבלנים שנמצאים בקשיים, כשהיא דורשת הנחה של כ-15% ממחיר השוק כדי לשפר את הכדאיות. הדירות מיועדות להשכרה לטווח ארוך, במודל של החזקה למשך עשור עד עשור וחצי, ואז מכירה במחירי השוק שיהיו באותה עת.

בשידור תרגמו את זה למספרים מוחשיים: אם מניחים מחיר ממוצע של כ-2 מיליון שקל לדירה, מדובר בסדר גודל של כ-500 יחידות דיור, שיירכשו כנראה ממספר פרויקטים שונים. זו כמות משמעותית לכל קנה מידה, והיא הופכת את המהלך לאיתות שוק אמיתי: גוף עסקי מנוסה, שרואה את השוק מבפנים, בוחר דווקא את התקופה הזו כדי להיכנס בכסף גדול לצד הקנייה.

למה דווקא עכשיו: ההזדמנות שבמלאי הגדול

ההקשר של המהלך ברור למי שעוקב אחרי הנתונים. מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיע לכ-84 אלף דירות, כפי שסקרנו בהרחבה בכתבה על נתוני הלמ"ס. בשידור עשו סדר בפרופורציות: המלאי צמח בכ-30% מרמות של כ-65 אלף לפני כשנתיים, גידול משמעותי אך לא קריסה, ובמקביל קצב המכירות מתאושש. מלאי גדול פירושו כוח מיקוח לקונים, במיוחד לקונה שמגיע עם מיליארד שקל ביד.

אבל בשידור הוסיפו נקודה שרוב הכותרות מפספסות: הצד השני של המטבע הוא ההיצע העתידי. דווח לאחרונה על ירידה בבקשות להיתרי בנייה, מה שמרמז שהיזמים מורידים רגל מהגז בתכנון פרויקטים חדשים. תהליכי תכנון נמשכים שנים, ולכן אם הביקוש שנדחה בתקופת המלחמה והריבית הגבוהה יחזור בשלוש עד ארבע השנים הקרובות, הוא עלול לפגוש היצע מצטמצם. מי שקונה היום בהנחה, מהמר בדיוק על התרחיש הזה.

המודל הכלכלי: שכירות שמחזיקה את הראש מעל המים

נקודה מרכזית בניתוח נגעה לתשואת השכירות. בישראל, תשואת השכירות למגורים נמוכה יחסית, בסביבות 2.5% עד 3.5% בשנה, תלוי במיקום. המשמעות: גם גוף שקונה בהנחה לא מתעשר מהשכירות עצמה. לפי הניתוח בשידור, המטרה של גינדי בתקופת ההחזקה צנועה בהרבה: לא להפסיד. דמי השכירות אמורים לכסות, פחות או יותר, את עלויות המימון והתפעול.

אז מאיפה הרווח? משלושה מקורות: מהקנייה בהנחה של כ-15% מתחת למחיר השוק, מהטבות המס שהמדינה מעניקה להשכרה ארוכת טווח, ובעיקר מהציפייה שמחירי הדירות בטווח הבינוני והארוך ימשיכו לעלות. חשוב גם לזכור ששכר הדירה בישראל נוטה לעלות לאורך זמן, ובחוזים של שכירות מוסדית יש בדרך כלל מנגנוני הצמדה למדד, כך שהתזרים משתפר בהדרגה. זהו מודל סבלני שבנוי על זמן, לא על מכה מהירה.

הלקחים מהשידור

שלושה דברים שמשקיעים לומדים מהמהלך

הניתוח של בר נעמני וראובן שם טוב, בתמצית

במבט מהיר

3

לקחים מרכזיים למשקיע הפרטי

לזהות הזדמנויות עכשיו, להבין את מגבלות השכירות, ולזכור שהרווח נעשה בקנייה

הזדמנויות עכשיו

הכסף המתוחכם קונה דווקא בתקופה של מלאי גדול וכוח מיקוח.

שכירות = איזון

התשואה השוטפת נמוכה אך צמודה, הרווח האמיתי בעליית הערך.

הרווח בקנייה

קנייה מתחת למחיר השוק היא הביטוח הטוב ביותר של העסקה.

לפי שידור קליקת הנדל"ן

מה זה אומר למשקיע הפרטי

הלקח הראשון מהשידור: התקופה הנוכחית היא תקופה של חיפוש הזדמנויות. לא כל מה שזז שווה קנייה, כמו בשנים שבהן הכל עלה, אבל למי שמגיע עם הון עצמי מסודר וכוח מיקוח, יש היום עסקאות שלא היו קיימות לפני שלוש שנים. קבלנים עם מלאי גדול גמישים יותר במחיר ובתנאי המימון, בדיוק כפי שראינו גם בנתוני הטבות המימון שסקרנו בסקירת הכלכלן הראשי.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הלקח השני נוגע לציפיות: אם גוף בסדר הגודל של גינדי בונה על תשואת שכירות שרק מאזנת את המימון, משקיע פרטי שמצפה להתעשר מהשכירות לבדה צריך לכייל מחדש את התוכנית. החישוב הנכון הוא תמיד תזרימי: כמה נכנס, כמה יוצא על מימון ותפעול, ומה נשאר. ובשידור הודגשה גם נקודה פסיכולוגית מעניינת: משכנתה על נכס היא סוג של חיסכון כפוי, מנגנון משמעת שגורם לאנשים לחסוך גם כשקשה, בניגוד להוראת קבע להשקעה שקל מדי לבטל.

שורה תחתונה: לחשוב כמו הכסף הגדול, בזהירות

המהלך של גינדי אינו המלצה לרוץ ולקנות. גם חברות ענק טועות, והשידור אמר זאת במפורש. אבל הוא כן שיעור בחשיבה השקעתית: לזהות נקודות שבהן השוק נותן הנחה זמנית, לקנות נכון, לתכנן את התזרים בזהירות בלי לבנות על רווחי שכירות דמיוניים, ולתת לזמן לעשות את שלו. מי שמחפש את ההזדמנויות האלה בפריפריה ובאזורי הצמיחה ימצא נקודת פתיחה טובה במדריך ההשקעות בגליל.

וחשוב לזכור את התמונה הרחבה שבתוכה המהלך קורה: הריבית בתוואי יורד, כפי שסקרנו בכתבה על החלטת הריבית, המשכנתאות מזנקות, והמחירים עדיין מתמתנים. זה בדיוק סוג הסביבה שבה גופים סבלניים בונים פוזיציות. את השידור המלא, עם כל הדקויות, מחכה לכם בנגן שלמעלה.

סיכום

תוכנית ההשקעה המדווחת של גינדי החזקות, כמיליארד שקל לרכישת דירות מקבלנים בהנחה של כ-15% ליעד השכרה ארוכת טווח, היא איתות שוק שחשוב להבין. הניתוח בשידור קליקת הנדל"ן חילץ ממנו שלושה לקחים: הגופים המתוחכמים רואים בתקופה הנוכחית, עם מלאי של כ-84 אלף דירות וכוח מיקוח גדול, חלון הזדמנויות; תשואת השכירות בישראל נמוכה ולכן המודל בנוי על איזון תזרימי ורווח מעליית ערך; והרווח האמיתי נעשה בקנייה, מתחת למחיר השוק. למשקיע הפרטי זו קריאת כיוון, לא הוראת פעולה: לחפש עסקאות נכונות, לתכנן תזרים בזהירות, ולחשוב בטווחים ארוכים.

• לפי הדיווח בכלכליסט, גינדי החזקות מתכננת להשקיע כמיליארד שקל ברכישת דירות מקבלנים בקשיים, בהנחה מבוקשת של כ-15% ממחיר השוק.
• היעד: השכרה ארוכת טווח של עשור ויותר, עם מכירה ברווח בסוף התקופה. לפי הערכת השידור, מדובר בכ-500 דירות.
• הרקע: מלאי הדירות הלא מכורות צמח לכ-84 אלף, ובמקביל ניכרת ירידה בבקשות להיתרים, שמקטינה את ההיצע העתידי.
• תשואת השכירות בישראל נמוכה, כ-2.5% עד 3.5% בשנה, ולכן המודל בנוי על איזון תזרימי בתקופת ההחזקה ורווח מעליית ערך.
• הלקח המרכזי למשקיעים: הגופים המתוחכמים מחפשים הזדמנויות דווקא עכשיו, והרווח נעשה בקנייה נכונה.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

אופירה·לפני 2 שבועות

מישהו יכול להסביר למה דווקא עכשיו?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו