בתוך פחות משבוע, גינדי החזקות יצרה את אחת המהפכות הגדולות בשוק הדירות של תל אביב. מבצע פריסייל אגרסיבי במיוחד, עם מחיר פתיחה נמוך ב-30%–40% ממחיר השוק, הביא לתוצאה מדהימה: 450 דירות נמכרו בפרויקט VOGUE בשדה דב במחירים של החל מ‑49 אלף שקל למ"ר. המהלך מטלטל את שוק היוקרה בתל אביב – וככל הנראה גם את מפת ההשקעות בעיר כולה.
נתוני מכירה שמדהימים את השוק:
• מתוך 708 הדירות בפרויקט, 90 חוזים כבר נחתמו על פי פרסומי החברה, ו-360 רוכשים שילמו מקדמה – כלומר, 63% מהמלאי נמכר תוך ימים ספורים.
• המחיר ההתחלתי עמד על 49,000 ש"ח למ"ר, לעומת 75–80 אלף ש"ח אצל יזמים אחרים.
• עבור קומות גבוהות, המחיר עלה לכ-66,000 ש"ח למ"ר, תוספת של כ-30,000 ש"ח לכל קומה.
איך גינדי מצליחים למכור במחיר נמוך משאר הקבלנים?
גינדי מימשה אסטרטגיה הכוללת:
• רכישת קרקע מוזלת בשלב מוקדם
• מבצע פריסייל ללא הצמדה למימון
• תשלום לפי אבני דרך (9.5%, 35%, 60%, 40%) שמוזיל את עלויות המימון
השילוב בין שלושת הגורמים האלו מאפשר לה להציע מחיר חסר תקדים לתל אביב.
ומה אומרים המתחרים?
• חלק מהמומחים טוענים שמדובר בגימיק שיווקי – הדירות שנמכרות בפריסייל יהיו מוכנות רק בעוד 7–8 שנים.
• יזמים אחרים בשדה דב נאלצו להגיב – קרובי משפחת גינדי הורידו מחירים ל‑59 אלף ש"ח למ"ר בפרויקט סמוך.
מה זה אומר על שוק הנדל"ן בתל אביב?
• מהירות המכירות בפרויקט של גינדי גבוהה בכ-20% מהיקף המכירות הכולל בשדה דב ב-4 השנים האחרונות.
• ההוזלה בפריסייל תשפיע על שומות הקרקע, על קצב שיווק פרויקטים ועל אסטרטגיות של יזמים – מה שעשוי להוביל לשינוי במבנה המחירים בעיר.
האם מדובר במהפכה או סיכון?
המהלך של גינדי מאותת ליזמים ולמשקיעים: כן, אפשר להציע דירות במחיר נמוך יותר – אבל זה כרוך באופק זמן ארוך, בתכנון מוקדם, ובהבנת תזרים מזומנים ארוך טווח. עבור הרוכשים, זהו סיכון בתמורה להנחה, במיוחד כשהמסירה תתבצע רק בעוד שנים.
כך גינדי שינתה את חוקי המשחק – סיכום הנקודות המרכזיות
• שוק הנדל"ן בת"א רועד: גינדי החזקות מכרה 450 דירות בפרויקט יוקרה בשדה דב בתוך פחות משבוע – קצב חסר תקדים במונחים מקומיים.
• מבצע פריסייל אגרסיבי: מחירים התחלתיים של 49 אלף ש"ח למ"ר בלבד – זול בעד 40% מהשוק בתל אביב.
• תכנון פיננסי מוקדם: בזכות קרקע מוזלת, תשלומים לפי אבני דרך וללא הצמדה, גינדי הצליחה להציע הנחה דרמטית בלי להפסיד רווחיות.
• אפקט דומינו: יזמים מתחרים בשדה דב הורידו מחירים – התחרות הוצתה מחדש ומחייבת התאמות מצד כל השוק.
• הסיכון לרוכשים: מרבית הדירות צפויות להימסר בעוד 7–8 שנים – כלומר מדובר בהשקעה בסיכון עם אופק ארוך.
• השפעה על שומות קרקע והערכת נכסים: עסקאות במחיר נמוך משפיעות ישירות על הערכת השווי של קרקעות באזור ועל מימון פרויקטים עתידיים.
• תזמון קריטי: גינדי ניצלה תקופה של האטה וריבית גבוהה – והצליחה להחזיר את הפוקוס לשוק המגורים הפרטי.
• הפוטנציאל לשינוי מגמה רחב: אם מגמה זו תתפשט לפרויקטים נוספים בעיר, נראה שינוי עמוק במודל התמחור של דירות חדשות.
• מבחן הרוחב: המהלך של גינדי יהווה בלון ניסוי לשוק – האם ציבור הקונים מוכן לוותר על ודאות זמינות כדי לחסוך עשרות אחוזים?
מה לעשות עכשיו?
אם אתם שוקלים לרכוש דירה חדשה או להשקיע בפרויקט, כדאי:
*לקרוא את המדריך לרכישת דירה מקבלן
*להוריד את המיני קורס שלנו – השקעות בתל אביב ללא הפסקה
*לבדוק את לוח התשלומים ופרטי ההצמדה
*לוודא בטחונות מתאימים – כולל חשבון נאמנות וערבות חוק מכר
בקליקת הנדל"ן אנחנו מעניקים שירותי ליווי VIP לרכישת דירה יד ראשונה מקבלן / יזם
שאלות נפוצות
בזכות שילוב של רכישת קרקע מוזלת, ותנאי תשלום שמקטינים את עלויות המימון – גינדי הצליחה להוריד את המחיר ההתחלתי לכ-49 אלף ש"ח למ"ר, נמוך בכ-30%–40% מהיזמים המתחרים.
סביר להניח שלא. המחירים במכירה המוקדמת (פריסייל) הם הנמוכים ביותר. ככל שהבנייה תתקדם – המחיר יעלה בהתאם להתקדמות ההיתרים והשלד, וכך גם רמת הביקוש.
גינדי מציינת כי מדובר במסירה בטווח של 7–8 שנים, כך שהפרויקט מיועד לרוכשים עם אופק השקעה ארוך וסבלנות לתשואה עתידית.
כן. לפי המידע שפורסם, העסקאות בפרויקט נעשות בהתאם לחוק המכר – כולל חשבון נאמנות, תשלום לפי אבני דרך וערבויות מתאימות, אך חשוב לבדוק כל מסמך בעזרת עו"ד מטעמכם.
ייתכן שנראה גל של הוזלות דומות בפרויקטים יוקרתיים עם הרבה בשר באזורים שהם רוויים יחסית, באזורים שאינם רווים ואין היצע רחב המחירים להערכתנו לא יזוזו יותר מידי, ההשפעה תהיה גם על שומות קרקע ככל הנראה ותגובות מצד יזמים נוספים שהבינו שהגבינה זז באזורים בהם יש היצע רחב, כן, גם בתל אביב. בטווח הארוך, זה עשוי לשנות את דפוסי התמחור והמכירה בעיר כולה.
לסיכום:
גינדי עשתה פה מהלך היסטורי והזרימה מאות רוכשים שרכשו בפועל, כך שסביר להניח שחלק מהרוכשים שהגיעו לגינדי ולא רכשו יחזרו לשוק שוב ואולי ירכשו דירות במחירים גבוהים יותר ובאזורים נחשקים יותר בשדה דוב או בתל אביב בכלל. אנו נמשיך לעקוב ולעדכן.
הרשמו למיני קורס שלנו על שוק הנדל"ן בתל אביב ולמדו את תל אביב בצורה המקצועית והאיכותית ביותר
