בגבעתיים, עיר של כ-58 אלף תושבים, כמעט אחת משש דירות שנמכרו מיולי 2025 עד יוני 2026 נקנתה לפני שהבניין שלה הושלם, כך לפי שנת הבנייה שנרשמה בעסקה. פירקנו את עסקאות הדירות שנרשמו ברשות המסים לפי שנת הבנייה של הבניין, ובדקנו כמה זה משנה את המחיר.

כמעט אחת משש: הדירות שנמכרו בגבעתיים לפני שהבניין הושלם

מיולי 2025 עד יוני 2026 נרשמו ברשות המסים בגבעתיים 458 עסקאות של דירה בבית קומות. ב-74 מהן שנת הבנייה הרשומה של הבניין היא 2027 ואילך, כלומר מאוחרת משנת העסקה עצמה. אלה דירות שנקנו לפני שהבניין הושלם, מה שנקרא בשוק קנייה על הנייר. ב-30 מהן רשומה שנת הבנייה 2030.

בדקנו באותה שיטה ובאותו חלון ארבע ערים אחרות בגוש דן. ברמת גן 76 מתוך 1,524 עסקאות הדירה היו בבניין ששנת הבנייה שלו מאוחרת משנת העסקה, בבני ברק 66 מתוך 1,101, בבת ים 56 מתוך 1,178 ובחולון 37 מתוך 1,135. בגבעתיים החלק הזה, 16% מהעסקאות, גדול לפחות פי שניים וחצי מאשר בכל אחת מהן.

הקנייה על הנייר מרוכזת בעיקר בשכונה אחת. 48 מתוך 74 העסקאות האלה נרשמו בתל גנים, 10 בבורוכוב, 10 בארלוזרוב, 4 בסיטי ו-2 בהל"ה. בתל גנים הן יותר ממחצית כל עסקאות הדירה בשכונה: 48 מתוך 83.

מ-2,980,000 ועד 4,645,000 שקל: דירת 4 חדרים בגבעתיים לפי שנת הבנייה

כשמסדרים את עסקאות דירות 4 החדרים בגבעתיים לפי שנת הבנייה, המחיר עולה בכל מדרגה. בבניין שנבנה לפני 1970 החציון הוא 2,980,000 שקל, ובבניין מ-1970 עד 1999 הוא 3,204,900 שקל. בבניין מ-2000 עד 2021 החציון כבר 4,080,000 שקל, בבניין שהושלם מ-2022 עד 2026 הוא 4,250,000 שקל, ובדירה על הנייר 4,645,000 שקל.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בגבעתיים מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי שנת הבנייה הרשומה בעסקה, בעיבוד קליקת הנדל"ן. 13 עסקאות בלי שנת בנייה רשומה לא נכללו. עסקה "על הנייר" היא עסקה שבה שנת הבנייה הרשומה מאוחרת משנת העסקה.

חלק מהפער הוא פשוט גודל. השטח החציוני של דירת 4 חדרים בבניין מלפני 2000 הוא 82.5 עד 85 מ"ר, ובבניין מ-2000 ואילך 94 עד 100 מ"ר. הקפיצה הגדולה ביותר בין שתי מדרגות סמוכות, כ-875 אלף שקל, היא בין בניין מ-1970 עד 1999 לבניין מ-2000 עד 2021.

דירה על הנייר נמכרה בחציון גבוה אפילו מדירה בבניין שהושלם מ-2022 עד 2026. כאן צריך זהירות: הנתונים לא מפרידים בין הבניין לבין המיקום, ו-48 מתוך 74 העסקאות על הנייר נרשמו בתל גנים, ולכן ההשוואה הזו משקפת בעיקר את מה שנמכר בשכונה אחת. ובעסקה על הנייר כדאי לבדוק גם את לוח התשלומים, ההצמדה והבטוחות שבחוזה, ולא רק את המחיר. ריכזנו את זה במדריך פריסייל וקנייה על הנייר.

דירות של 80 עד 100 מ"ר בגבעתיים: מה נשאר מהפער באותו גודל

החציון של כל 455 עסקאות הדירה בגבעתיים שיש להן מחיר למ"ר הוא 42,247 שקל. במבט ראשון נראה שבניין ותיק לא זול בהרבה: בבניינים מלפני 1970 החציון הוא 43,231 שקל למ"ר, יותר מבבניינים מ-1970 עד 1999, שבהם הוא 38,435 שקל. ההסבר הוא גודל הדירות. בבניינים מלפני 1970 השטח החציוני של הדירות שנמכרו הוא 61 מ"ר, מול 80 מ"ר בבניינים מ-1970 עד 1999. ובתוך הבניינים הוותיקים עצמם, דירה של 55 עד 75 מ"ר נמכרה בחציון של 40,238 שקל למ"ר, ודירה של 80 עד 100 מ"ר ב-35,059 שקל.

כדי להשוות דירות דומות לקחנו רק דירות בגודל 80 עד 100 מ"ר. בגודל הזה הסדר חוזר: בבניין מלפני 1970 החציון הוא 35,059 שקל למ"ר (17 עסקאות), בבניין מ-1970 עד 1999 הוא 36,223 שקל (31 עסקאות), בבניין מ-2000 עד 2021 הוא 43,750 שקל (25 עסקאות), ובדירה על הנייר 49,876 שקל למ"ר (25 עסקאות). כלומר, באותו גודל, דירה על הנייר נמכרה בכ-14,800 שקל יותר לכל מטר. בבניינים שהושלמו מ-2022 עד 2026 היו רק 11 עסקאות בגודל הזה, מעט מדי לחציון.

המסקנה המעשית: כשאתם משווים מחיר למטר, השוו לדירות באותו גודל ובאותו דור של בניין. מספר עירוני אחד, או מחיר למטר של בניין ותיק מול חדש בלי להתחשב בגודל, יכול להטעות לשני הכיוונים.

גבעת רמב"ם: שכונה של בניינים ותיקים ותכנית ל-3,874 יחידות דיור

בצד השני, הוותיק, נמצאת שכונת גבעת רמב"ם. מתוך 56 עסקאות הדירה שנרשמו בשכונה בחלון הזה, 34 היו בבניין מלפני 1970, ואף אחת לא הייתה על הנייר. החציון בשכונה הוא 44,021 שקל למ"ר, והשטח החציוני 66.5 מ"ר: דירות קטנות יחסית בבניינים ותיקים.

לשכונה יש תכנית התחדשות משלה. לפי מאגר Xplan של מינהל התכנון, תכנית ההתחדשות העירונית של גבעת רמב"ם אושרה ופורסמה ברשומות ב-28 ביוני 2023, והיא מוסיפה 3,874 יחידות דיור. לפי מטרות התכנית, היא קובעת מסגרת להתחדשות השכונה בחיזוק או בהריסה ובנייה, מגרש אחר מגרש או באיחוד חלקות, ומכוחה אפשר להוציא היתרים בחלק משטח התכנית.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

זו לא התכנית היחידה בעיר. תכנית מתאר להתחדשות צפון מערב גבעתיים, שמוסיפה 2,562 יחידות דיור, עדיין בהליך אישור. בסך הכול רשומות במאגר 32 תכניות בגבעתיים שמוסיפות יחידות דיור, ו-25 מהן מסומנות בשלב אישור. התכניות הגדולות ביותר ברשימה הן תכניות התחדשות עירונית, לפי שמן.

אם אתם קונים דירה בבניין ותיק, זכרו שתכנית מאושרת היא לא פרויקט בבניין מסוים, ומהתכנית ועד מפתח עוברות בדרך כלל שנים. את ההבדל בין המסלולים ריכזנו בהשוואת מסלולי ההתחדשות העירונית, ומה דיירים צריכים לדעת לפני שהם חותמים עם יזם, במדריך פינוי-בינוי לדיירים.

מה מבקשים בגבעתיים במודעות, ומה מניבה השכרה

במודעות יד2 בגבעתיים בספטמבר 2026 מבקשים 3,250,000 שקל לדירת 3 חדרים, 3,800,000 שקל לדירת 4 חדרים ו-5,200,000 שקל לדירת 5 חדרים. מול חציון העסקאות מיולי 2025 עד יוני 2026 התמונה לא אחידה:

חציון עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בגבעתיים מיולי 2025 עד יוני 2026, מול המחיר המבוקש במודעות יד2 בספטמבר 2026. מחיר מבוקש הוא מה שמבקשים, לא מה ששולם.

בדירות 4 חדרים המחיר המבוקש נמוך מחציון העסקאות, וזה מתחבר לנושא של הכתבה: 57 מתוך 162 עסקאות 4 החדרים היו בבניין מ-2022 ואילך, כולל על הנייר, ולכן לדירות חדשות יש בחציון הזה משקל גדול. מחיר מבוקש הוא מה שמבקשים, ושני המספרים לא בהכרח מודדים את אותו מלאי של דירות.

השכירות המבוקשת לדירת 3 חדרים בגבעתיים היא 6,100 שקל בחודש, מתוך 343 מודעות השכרה בעיר. מול חציון העסקאות של דירת 3 חדרים, 2,750,000 שקל, זו תשואה משוערת של 2.66%, ומול המחיר המבוקש, 3,250,000 שקל, 2.25%. זו תשואה ברוטו, לפני הוצאות, חודשים בלי שוכר ומס, והשכירות היא מחיר מבוקש במודעה ולא חוזה חתום.

את גבעתיים מול ערים אחרות תמצאו במפת התשואות הארצית. המודעות מתחלפות, ולכן המספרים שם יכולים להיות מעט שונים מאלה שכאן, לפי מועד העדכון. את החשבון על הדירה שלכם, עם ההוצאות, אפשר לעשות במחשבון שבעמוד השקעות בנדל"ן במרכז ובשרון.

חמש בדיקות לפני עסקה בגבעתיים

• שנת הבנייה ברישום: השוו לעסקאות מאותו דור של בניין, באתר הנדל"ן הממשלתי
• גודל הדירה: מחיר למ"ר משווים רק בין דירות בגודל דומה
• על הנייר: לוח התשלומים, ההצמדה והבטוחות חשובים כמו המחיר
• בניין ותיק: בדקו אם יש לאזור תכנית התחדשות ובאיזה שלב היא, לפני שמכניסים אותה לחשבון
• מס הרכישה: מדרגות מס הרכישה מראות כמה תשלמו במחירים של גבעתיים

סיכום: ותיק, חדש או על הנייר בגבעתיים

בגבעתיים מספר עירוני אחד מסתיר פער של יותר ממיליון וחצי שקל בין החציון של דירת 4 חדרים בבניין מלפני 1970 לבין החציון של דירה על הנייר.

• על הנייר: 74 מתוך 458 עסקאות הדירה, 48 מהן בתל גנים
• 4 חדרים: מ-2,980,000 שקל בבניין מלפני 1970 ועד 4,645,000 שקל על הנייר
• באותו גודל: כ-14,800 שקל יותר לכל מ"ר בדירה על הנייר
• השכרה: תשואה משוערת של 2.66% לדירת 3 חדרים

שאלות ותשובות על מחירי הדירות בגבעתיים

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות3

גבעתימית·לפני 2 שבועות

שוות זהב הדירות שם היום...

עדי·לפני 2 שבועות

14,800 שקל יותר לכל מטר רק כי הבניין חדש? על דירה של 90 מ"ר זה הפרש של מעל מיליון שקל.

רינת·לפני 2 שבועות

מה ההבדל בין "על הנייר" לבניין חדש? אני לא מבינה, שניהם חדשים לא?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו